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新型城鎮(zhèn)化:房地產(chǎn)商如何讓城市運(yùn)營(yíng)成為可能

  編輯:海南房產(chǎn)網(wǎng)   發(fā)布日期:2016-09-10 00:00:00  有效期:發(fā)布當(dāng)天  來(lái)源:《中國(guó)青年報(bào)》  閱讀 458 次

閱讀聲明:文章內(nèi)關(guān)于戶(hù)型面積的表述,除了特別標(biāo)明為套內(nèi)面積的內(nèi)容外,所涉及戶(hù)型面積均為建筑面積。

  今年3月國(guó)務(wù)院公布《國(guó)家新型城鎮(zhèn)化規(guī)劃》,提出要推進(jìn)“以人為核心”的新型城鎮(zhèn)化規(guī)劃,以及2020年我國(guó)要實(shí)現(xiàn)常住人口城鎮(zhèn)化率達(dá)到60%左右,并對(duì)生態(tài)環(huán)境、公共配套等提出更高的要求。

  新型城鎮(zhèn)化規(guī)劃對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)構(gòu)成哪些挑戰(zhàn)?給房地產(chǎn)商轉(zhuǎn)型又帶來(lái)怎樣的機(jī)遇?日前舉行的中信地產(chǎn)2014年度論壇以“協(xié)同帶來(lái)增長(zhǎng)——中國(guó)城市之路”為主題,邀請(qǐng)各界人士,共同把脈中國(guó)新型城市之路的走向與路徑。

  “各行各業(yè)投房地產(chǎn),千家萬(wàn)戶(hù)購(gòu)房子”盛景將難再現(xiàn)

  近來(lái),一些地方商品房?jī)r(jià)格松動(dòng),房地產(chǎn)市場(chǎng)是否迎來(lái)“拐點(diǎn)”、未來(lái)又將何去何從、開(kāi)發(fā)商如何轉(zhuǎn)身等話題引發(fā)各方強(qiáng)烈關(guān)注。

  住建部政策研究秦虹提出,房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)過(guò)了十幾年高速增長(zhǎng)之后,必將進(jìn)入一個(gè)新的發(fā)展階段。她的判斷是,房地產(chǎn)市場(chǎng)的趨勢(shì)性機(jī)會(huì)即將過(guò)去,未來(lái)迎來(lái)的主要是結(jié)構(gòu)性機(jī)會(huì)。

  秦虹說(shuō),在趨勢(shì)性機(jī)會(huì)下,各行各業(yè)投房地產(chǎn),千家萬(wàn)戶(hù)購(gòu)房子,是沒(méi)有錯(cuò)的,而在結(jié)構(gòu)性機(jī)會(huì)中,只有專(zhuān)業(yè)化能力強(qiáng)的企業(yè)才能在房地產(chǎn)行業(yè)中找到新的結(jié)構(gòu)性機(jī)會(huì),無(wú)論個(gè)人還是房地產(chǎn)企業(yè),要作好選擇與判斷,“否則未來(lái)的投資將會(huì)面臨很大的風(fēng)險(xiǎn)”。
 
  秦虹分析,未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)格局將會(huì)呈現(xiàn)三個(gè)新的特征:

  ,房地產(chǎn)行業(yè)高速增長(zhǎng)時(shí)期已經(jīng)過(guò)去,未來(lái)房地產(chǎn)業(yè)的增長(zhǎng)將從過(guò)去的低基數(shù)高增長(zhǎng),變成高基數(shù)低增長(zhǎng)。

  ,以新房交易為主的時(shí)期即將過(guò)去,進(jìn)入二手房市場(chǎng)和新房市場(chǎng)并存的格局。40個(gè)城市在2013年二手住房的交易量同比增長(zhǎng)了60%,二手房的交易占到整個(gè)房屋交易總量的40%。“即使未來(lái)總需求量仍保持很大,但對(duì)新房需求有可能降低。”

  第三,過(guò)去以住宅開(kāi)發(fā)為完全主體的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式會(huì)過(guò)去,代之以城市所承載的和第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展為主體,特別是服務(wù)業(yè)發(fā)展為主體的產(chǎn)業(yè)調(diào)整必然會(huì)到來(lái),在這種情勢(shì)下,要特別關(guān)注以產(chǎn)業(yè)支撐為核心的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)。

  秦虹說(shuō),未來(lái)的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展,必然伴隨城鎮(zhèn)化的轉(zhuǎn)型發(fā)展,實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)業(yè)的轉(zhuǎn)型發(fā)展。“這意味著房地產(chǎn)行業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)會(huì)越來(lái)越激烈,企業(yè)整合在所難免,房地產(chǎn)企業(yè)的轉(zhuǎn)型發(fā)展更是迫在眉睫。”

  新型城鎮(zhèn)化不能只造空城,沒(méi)有人氣

  在原建設(shè)部副部長(zhǎng)、中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)名譽(yù)會(huì)長(zhǎng)宋春華看來(lái),新型城鎮(zhèn)化要避免陷入的一大陷阱就是“只造空城,沒(méi)有人氣”。宋春華走過(guò)看過(guò)一些城市,深深感慨,一些城市的開(kāi)發(fā)區(qū)“又好又新,但就是沒(méi)有人氣”。

  宋春華認(rèn)為,農(nóng)村人口轉(zhuǎn)移的動(dòng)力源是產(chǎn)業(yè)的升級(jí)轉(zhuǎn)移和集聚,“如果沒(méi)有產(chǎn)業(yè)支撐,你不能提供就業(yè),不管你造出多么好的新城,不會(huì)吸引人,吸引人也留不住,只能是空城。”他提醒,“必須要摒棄那種沒(méi)有產(chǎn)業(yè)支撐,只靠房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的城鎮(zhèn)化。”

  “中國(guó)未來(lái)的城鎮(zhèn)化,要避免過(guò)去所形成的一些弊端,比如說(shuō)鬼城現(xiàn)象,沒(méi)有產(chǎn)業(yè)支撐,單純建樓房的城鎮(zhèn)化,只是以建筑為,不是以人和產(chǎn)業(yè)為。”秦虹說(shuō),下一步新型城鎮(zhèn)化轉(zhuǎn)型發(fā)展的核心內(nèi)容之一,就是要產(chǎn)城融合。

  過(guò)去的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式,建完住房以后,配套一點(diǎn)醫(yī)院、商場(chǎng)等來(lái)解決居住需求。“這已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠,在住房總量已經(jīng)不短缺、城鎮(zhèn)化進(jìn)程加快發(fā)展的背景下,要結(jié)合消費(fèi)升級(jí)以及產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的升級(jí),大力發(fā)展服務(wù)性的文化、休閑、養(yǎng)生的產(chǎn)業(yè)為配套住宅。”秦虹說(shuō)。

  未來(lái)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展機(jī)會(huì)在哪里?秦虹認(rèn)為:“如果說(shuō)過(guò)去是建住宅配套商業(yè)服務(wù)業(yè),今后可能是以新型產(chǎn)業(yè)為主體,來(lái)配套住宅,這種以產(chǎn)業(yè)支撐為核心的產(chǎn)業(yè)發(fā)展模式,是風(fēng)險(xiǎn)小的、健康的,也更加考驗(yàn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展能力。”

  房地產(chǎn)商如何讓城市運(yùn)營(yíng)成為可能

  河北的燕郊,近來(lái)成為媒體聚焦的。因?yàn)楸揉彵本簧偻鈦?lái)人口在燕郊購(gòu)房安家,而由于缺少配套資源,當(dāng)?shù)亟逃?、醫(yī)療、交通,甚至治安管理都捉襟見(jiàn)肘,不少老人要凌晨四五點(diǎn)起來(lái)給孩子到公交車(chē)站排隊(duì)候車(chē),三四歲幼兒則要穿城上幼兒園。樓房蓋起來(lái)了,房?jī)r(jià)上去了,這種種窘境,令人不由得發(fā)問(wèn),這是宜居的、人的城市化嗎?

  新型城鎮(zhèn)化時(shí)代背景下,走中國(guó)城市發(fā)展之路,房地產(chǎn)商應(yīng)該扮演怎樣的角色?正如華夏時(shí)報(bào)總編輯水皮笑問(wèn):今后的房地產(chǎn)商還是“挖個(gè)坑,蓋座樓,拍拍屁股走人”嗎?

  中信地產(chǎn)給出的答案是“城市運(yùn)營(yíng)商”的定位與選擇。中信集團(tuán)副董事長(zhǎng)兼總經(jīng)理王炯的認(rèn)識(shí)與上述專(zhuān)家不謀而合。他說(shuō),過(guò)去以土地升值為核心的經(jīng)營(yíng)方式,已經(jīng)造成了城市發(fā)展之間的不平衡和產(chǎn)能過(guò)剩。而今,房地產(chǎn)行業(yè)正在從過(guò)去簡(jiǎn)單的土地紅利帶動(dòng)增長(zhǎng),向集約、有內(nèi)涵、注重公共配套、夯實(shí)產(chǎn)業(yè)的方向轉(zhuǎn)變。中信地產(chǎn)已在成都、汕頭等地進(jìn)行了探索,其實(shí)現(xiàn)的路徑是創(chuàng)新引入PPP(公共私營(yíng)合作制)模式。

  房地產(chǎn)商能否成為城市運(yùn)營(yíng)商?安邦咨詢(xún)創(chuàng)始人陳功講起他在英國(guó)利物浦的見(jiàn)聞:當(dāng)?shù)爻鞘械睦暹\(yùn)、水、電、路燈、綠化等市政維護(hù)管理都交由公司打理,政府從城市運(yùn)營(yíng)管理中退出,大大減輕了政府財(cái)力負(fù)擔(dān),政府、企業(yè)、居民三方受益。

  財(cái)政部財(cái)政科學(xué)研究所所長(zhǎng)賈康稱(chēng),過(guò)去只能由政府運(yùn)用財(cái)政資金來(lái)做的一些公共基礎(chǔ)設(shè)施、公共工程、公共服務(wù)項(xiàng)目,在PPP模式下,可轉(zhuǎn)變?yōu)橛煞钦钠髽I(yè)主體、民間資本、社會(huì)資金進(jìn)入實(shí)施,從而更充分、更有質(zhì)量地滿足公眾需要。“應(yīng)更多發(fā)揮PPP模式在改革創(chuàng)新中的正面效應(yīng)。”他評(píng)價(jià)道。

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