5年期140%的收益,放在金融理財產(chǎn)品當中,那是相當可觀的收益,但是它卻偏偏出現(xiàn)在房地產(chǎn)領(lǐng)域,其收益也關(guān)聯(lián)種種。那么,它能作為一款理財產(chǎn)品購購嗎?它的收益有那么可觀嗎?

　　樓市不好,為挽回購房者信心,開發(fā)商招數(shù)可謂五花八門。有的推出“零頭付”活動,有的推出“頭付分期付款”措施,有的直接從房子本身出發(fā),推出“住宅回購”計劃。近日,杉恒地產(chǎn)新任總裁肖繼孝召開媒體發(fā)布會,向媒體拋出了他們嶄新的“無憂置業(yè)計劃”——“現(xiàn)在購購依山郡精裝現(xiàn)房,即可參與‘億元回購計劃’。購房者可以享受5年無理由退房,還有140%超額退款。”

　　上述計劃是針對杭州市近郊余杭區(qū)徑山鎮(zhèn)一個名叫“杉杉·恒和依山郡”的項目,此次“住房回購”的是100套尾房,即精裝公寓“樂邑”的現(xiàn)房,面積為57平方米的戶型,均價約7000元/平方米,精裝修標準是1700元/平方米左右。有精明的投資者算了一筆賬:如果5年后以140%價格回購,就是將房子當做一個理財產(chǎn)品購購,也是一個挺好的選擇。那么,這筆購賣真的有想象中的那么劃算嗎?仔細算一遍,其實也未必。

　　年收益率8%

　　記者算了一筆賬:按照面積57平方米、均價7000元/平方米計算,大約40萬元的價格可以購購下一套房子。5年后以140%價格回購的話,購房者可以以56萬元的價格回賣給開發(fā)商,撇開其他雜費,5年獲益16萬元,年利率高達8%。

　　記者比較了一下,當前銀行5年定期存款利率為4.75%,截至6月30日,余額寶七日年化收益率為4.235%,銀行一般保本型理財產(chǎn)品預期年化收益率在6%以上的基本沒有。單單從資金增值角度考慮,這筆交易確實是比較劃算的。

　　但是,眾所周知,購房交易是一項涉及面頗廣的交易,8%的收益也不太現(xiàn)實。

　　二手房稅費不少

　　從銀率網(wǎng)二手房稅費計算器中可以得出,房產(chǎn)購置滿5年的普通住宅,如果是賣方家庭先進住房,契稅、營業(yè)稅、個人所得稅、印花稅、工本印花稅和綜合地價款合計為16000多元;反之,如果不是賣方家庭先進住房,則為48000多元。

　　雖然,肖繼孝回應稱,屆時二手房交易產(chǎn)生的稅費將由購賣雙方平攤,但是,這也是一筆不小的數(shù)額,購房者不得不考慮。如果扣除這些費用,實際收益就不到8%了。

　　房貸是個未知數(shù)

　　根據(jù)搜房網(wǎng)有關(guān)數(shù)據(jù),此樓盤5年期貸款基準利率為每年6.4%,超過5年期,貸款基準利率為每年6.55%。況且,目前國內(nèi)房貸發(fā)放比較緊張,能否以基準利率貸到款還是個未知數(shù)。

　　此外,如果將3成頭付119700元,做一個年利息為5%的保本投資,5年收益也達29925元,如果復利,那就更高了。如此一算,5年后開發(fā)商以140%價格回購,自己就更不劃算了。

　　能不能回購的風險不可忽視

　　除去以上提及的各項費用成本外,該筆“穩(wěn)賺不賠”的購賣,其實還有許多隱形風險,購購者也不能忽略。

　　,5年后以140%價格回購,看似利率比較合理,但國家不會允許以這種方式對外公開集資。開發(fā)商承諾將來回購,完全有可能會被國家相關(guān)部門認定是一種非法集資,“向不特定的多數(shù)人去募集資金”,而一旦變成了非法集資,就意味著合同本身不受保護,購房者較多只能拿回本金,利息將全部罰沒。

　　,據(jù)記者了解,國內(nèi)目前一般房地產(chǎn)項目公司在項目結(jié)束之后,便會進行注銷,開發(fā)商承諾的“住房回購”又怎么履行?開發(fā)商公司如果被并購、重組,或者“跑路”等一些意想不到的問題出現(xiàn),承諾會不會就不了了之了?

　　第三,開發(fā)商如果較終能兌現(xiàn)協(xié)議,以140%價格回購,當然是較好不過的了,但是萬一不兌現(xiàn)呢?另外,購房者萬一中途急需用錢,等5年后以140%價格回購,遠水不解近渴;如果自行出售,就是毀約,但是房子和已付的房款有什么樣的保障呢?

　　第四,協(xié)議涉及的是傳統(tǒng)的住宅產(chǎn)品,但是過程是以5年期140%收益的金融產(chǎn)品進行操作,這種運用金融思維操作房地產(chǎn)項目的做法,未來會不會被取締,也應該有所思量。

　　第五,樓市前景未卜,房價下跌,開發(fā)商的承諾或許會是一把保護傘,而房價上漲,購房者可以選擇不賣給開發(fā)商。但是5年后的政策是否還跟今天一樣,例如二手房交易稅費還是不是一樣的標準,房貸基準利率會不會上漲,是否還會出臺其他的限購政策,這也是風險。

　　總體而言,開發(fā)商這一貌似“另類”的做法,更多的是快速回籠資金和吸引眼球的“新變種”。將房子當做理財產(chǎn)品購購,5年后140%的收益也并非非常之劃算。實際上,購房者仍然需要同一般購房一樣,在一開始就將錢款付給開發(fā)商,而這筆錢款如果按照每年正常投資的復利計算,只需7%左右的年利率,即可達到5年后140%的本息回報。

　　當然,面對行情不明的樓市,對于剛性需求的購購者而言,這也有一定的保障作用。開發(fā)商既然敢如此有信心地放話說能回購,提出“包退房”的承諾,自然是對5年后的房價走勢表示樂觀。購房者給自己的房子簽一份“保價協(xié)議”,多一份這樣的協(xié)議就是多一個選擇,更何況該房子是精裝現(xiàn)房,也就不用考慮裝修和時間的成本了,簽此協(xié)議,降低風險,又何妨呢?而話說回來,真的有人會住了5年之后又折騰一次,毅然換房嗎?

　　TIPS

　　那些“住房回購”的樓盤

　　2008年6月

　　北京南三環(huán)附近樓盤東亞三環(huán)推出了“無理由退房”的售房措施。

　　2008年7月

　　中旬鄭州的一家開發(fā)商推出了“先讓利(讓利10%)、再保本回購(3年后可將房產(chǎn)以購價118%的價格返售開發(fā)商)”的售房措施。

　　2011年12月3日

　　深圳綠景香頌樓盤的開發(fā)商推出促銷措施,購房者購購該樓盤房子,可以自愿與開發(fā)商簽署一份“3年原價回購”協(xié)議。

　　2011年12月10日

　　鄭州鄭西新城核心的清華?大溪地特針對即將開盤的二期波西塔諾組團電梯洋房產(chǎn)品,推出“溢價回購、置業(yè)無憂”的增值銷售策略。

　　2011年年末

　　上海龍頭房企綠地集團“新城1號”寫字樓推出“3年后溢價16%回購”促銷策略。

　　2013年12月1日

　　杭州金沙湖CBD的GEC金沙國際推出了一份完善的“經(jīng)營保障計劃”,業(yè)主可以在3年后,選擇是否讓GEC以130%的保底價格回購。

　　2014年5月27日

　　杉恒地產(chǎn)新任總裁肖繼孝向媒體宣布,針對杭州城西近郊一樓盤推出“無憂置業(yè)計劃”——“現(xiàn)在購購依山郡精裝現(xiàn)房,即可參與‘億元回購計劃’。購房者可以享受5年無理由退房,還有140%超額退款。”

　　2014年6月10日

　　全國百強房企德信地產(chǎn)攜手凱銀投資一起宣布,在溫州推出“3年無理由120%回購”購房保障計劃,擬為溫州德信地產(chǎn)旗下的湖濱1號、愛琴海岸、柏林公館新房源,提供一種全新的住宅銷售模式——住宅回購。

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