5年期140%的收益,放在金融理財(cái)產(chǎn)品當(dāng)中,那是相當(dāng)可觀的收益,但是它卻偏偏出現(xiàn)在房地產(chǎn)領(lǐng)域,其收益也關(guān)聯(lián)種種。那么,它能作為一款理財(cái)產(chǎn)品購(gòu)購(gòu)嗎?它的收益有那么可觀嗎?

　　樓市不好,為挽回購(gòu)房者信心,開發(fā)商招數(shù)可謂五花八門。有的推出“零頭付”活動(dòng),有的推出“頭付分期付款”措施,有的直接從房子本身出發(fā),推出“住宅回購(gòu)”計(jì)劃。近日,杉恒地產(chǎn)新任總裁肖繼孝召開媒體發(fā)布會(huì),向媒體拋出了他們嶄新的“無(wú)憂置業(yè)計(jì)劃”——“現(xiàn)在購(gòu)購(gòu)依山郡精裝現(xiàn)房,即可參與‘億元回購(gòu)計(jì)劃’。購(gòu)房者可以享受5年無(wú)理由退房,還有140%超額退款。”

　　上述計(jì)劃是針對(duì)杭州市近郊余杭區(qū)徑山鎮(zhèn)一個(gè)名叫“杉杉·恒和依山郡”的項(xiàng)目,此次“住房回購(gòu)”的是100套尾房,即精裝公寓“樂(lè)邑”的現(xiàn)房,面積為57平方米的戶型,均價(jià)約7000元/平方米,精裝修標(biāo)準(zhǔn)是1700元/平方米左右。有精明的投資者算了一筆賬:如果5年后以140%價(jià)格回購(gòu),就是將房子當(dāng)做一個(gè)理財(cái)產(chǎn)品購(gòu)購(gòu),也是一個(gè)挺好的選擇。那么,這筆購(gòu)賣真的有想象中的那么劃算嗎?仔細(xì)算一遍,其實(shí)也未必。

　　年收益率8%

　　記者算了一筆賬:按照面積57平方米、均價(jià)7000元/平方米計(jì)算,大約40萬(wàn)元的價(jià)格可以購(gòu)購(gòu)下一套房子。5年后以140%價(jià)格回購(gòu)的話,購(gòu)房者可以以56萬(wàn)元的價(jià)格回賣給開發(fā)商,撇開其他雜費(fèi),5年獲益16萬(wàn)元,年利率高達(dá)8%。

　　記者比較了一下,當(dāng)前銀行5年定期存款利率為4.75%,截至6月30日,余額寶七日年化收益率為4.235%,銀行一般保本型理財(cái)產(chǎn)品預(yù)期年化收益率在6%以上的基本沒(méi)有。單單從資金增值角度考慮,這筆交易確實(shí)是比較劃算的。

　　但是,眾所周知,購(gòu)房交易是一項(xiàng)涉及面頗廣的交易,8%的收益也不太現(xiàn)實(shí)。

　　二手房稅費(fèi)不少

　　從銀率網(wǎng)二手房稅費(fèi)計(jì)算器中可以得出,房產(chǎn)購(gòu)置滿5年的普通住宅,如果是賣方家庭先進(jìn)住房,契稅、營(yíng)業(yè)稅、個(gè)人所得稅、印花稅、工本印花稅和綜合地價(jià)款合計(jì)為16000多元;反之,如果不是賣方家庭先進(jìn)住房,則為48000多元。

　　雖然,肖繼孝回應(yīng)稱,屆時(shí)二手房交易產(chǎn)生的稅費(fèi)將由購(gòu)賣雙方平攤,但是,這也是一筆不小的數(shù)額,購(gòu)房者不得不考慮。如果扣除這些費(fèi)用,實(shí)際收益就不到8%了。

　　房貸是個(gè)未知數(shù)

　　根據(jù)搜房網(wǎng)有關(guān)數(shù)據(jù),此樓盤5年期貸款基準(zhǔn)利率為每年6.4%,超過(guò)5年期,貸款基準(zhǔn)利率為每年6.55%。況且,目前國(guó)內(nèi)房貸發(fā)放比較緊張,能否以基準(zhǔn)利率貸到款還是個(gè)未知數(shù)。

　　此外,如果將3成頭付119700元,做一個(gè)年利息為5%的保本投資,5年收益也達(dá)29925元,如果復(fù)利,那就更高了。如此一算,5年后開發(fā)商以140%價(jià)格回購(gòu),自己就更不劃算了。

　　能不能回購(gòu)的風(fēng)險(xiǎn)不可忽視

　　除去以上提及的各項(xiàng)費(fèi)用成本外,該筆“穩(wěn)賺不賠”的購(gòu)賣,其實(shí)還有許多隱形風(fēng)險(xiǎn),購(gòu)購(gòu)者也不能忽略。

　　,5年后以140%價(jià)格回購(gòu),看似利率比較合理,但國(guó)家不會(huì)允許以這種方式對(duì)外公開集資。開發(fā)商承諾將來(lái)回購(gòu),完全有可能會(huì)被國(guó)家相關(guān)部門認(rèn)定是一種非法集資,“向不特定的多數(shù)人去募集資金”,而一旦變成了非法集資,就意味著合同本身不受保護(hù),購(gòu)房者較多只能拿回本金,利息將全部罰沒(méi)。

　　,據(jù)記者了解,國(guó)內(nèi)目前一般房地產(chǎn)項(xiàng)目公司在項(xiàng)目結(jié)束之后,便會(huì)進(jìn)行注銷,開發(fā)商承諾的“住房回購(gòu)”又怎么履行?開發(fā)商公司如果被并購(gòu)、重組,或者“跑路”等一些意想不到的問(wèn)題出現(xiàn),承諾會(huì)不會(huì)就不了了之了?

　　第三,開發(fā)商如果較終能兌現(xiàn)協(xié)議,以140%價(jià)格回購(gòu),當(dāng)然是較好不過(guò)的了,但是萬(wàn)一不兌現(xiàn)呢?另外,購(gòu)房者萬(wàn)一中途急需用錢,等5年后以140%價(jià)格回購(gòu),遠(yuǎn)水不解近渴;如果自行出售,就是毀約,但是房子和已付的房款有什么樣的保障呢?

　　第四,協(xié)議涉及的是傳統(tǒng)的住宅產(chǎn)品,但是過(guò)程是以5年期140%收益的金融產(chǎn)品進(jìn)行操作,這種運(yùn)用金融思維操作房地產(chǎn)項(xiàng)目的做法,未來(lái)會(huì)不會(huì)被取締,也應(yīng)該有所思量。

　　第五,樓市前景未卜,房?jī)r(jià)下跌,開發(fā)商的承諾或許會(huì)是一把保護(hù)傘,而房?jī)r(jià)上漲,購(gòu)房者可以選擇不賣給開發(fā)商。但是5年后的政策是否還跟今天一樣,例如二手房交易稅費(fèi)還是不是一樣的標(biāo)準(zhǔn),房貸基準(zhǔn)利率會(huì)不會(huì)上漲,是否還會(huì)出臺(tái)其他的限購(gòu)政策,這也是風(fēng)險(xiǎn)。

　　總體而言,開發(fā)商這一貌似“另類”的做法,更多的是快速回籠資金和吸引眼球的“新變種”。將房子當(dāng)做理財(cái)產(chǎn)品購(gòu)購(gòu),5年后140%的收益也并非非常之劃算。實(shí)際上,購(gòu)房者仍然需要同一般購(gòu)房一樣,在一開始就將錢款付給開發(fā)商,而這筆錢款如果按照每年正常投資的復(fù)利計(jì)算,只需7%左右的年利率,即可達(dá)到5年后140%的本息回報(bào)。

　　當(dāng)然,面對(duì)行情不明的樓市,對(duì)于剛性需求的購(gòu)購(gòu)者而言,這也有一定的保障作用。開發(fā)商既然敢如此有信心地放話說(shuō)能回購(gòu),提出“包退房”的承諾,自然是對(duì)5年后的房?jī)r(jià)走勢(shì)表示樂(lè)觀。購(gòu)房者給自己的房子簽一份“保價(jià)協(xié)議”,多一份這樣的協(xié)議就是多一個(gè)選擇,更何況該房子是精裝現(xiàn)房,也就不用考慮裝修和時(shí)間的成本了,簽此協(xié)議,降低風(fēng)險(xiǎn),又何妨呢?而話說(shuō)回來(lái),真的有人會(huì)住了5年之后又折騰一次,毅然換房嗎?

　　TIPS

　　那些“住房回購(gòu)”的樓盤

　　2008年6月

　　北京南三環(huán)附近樓盤東亞三環(huán)推出了“無(wú)理由退房”的售房措施。

　　2008年7月

　　中旬鄭州的一家開發(fā)商推出了“先讓利(讓利10%)、再保本回購(gòu)(3年后可將房產(chǎn)以購(gòu)價(jià)118%的價(jià)格返售開發(fā)商)”的售房措施。

　　2011年12月3日

　　深圳綠景香頌樓盤的開發(fā)商推出促銷措施,購(gòu)房者購(gòu)購(gòu)該樓盤房子,可以自愿與開發(fā)商簽署一份“3年原價(jià)回購(gòu)”協(xié)議。

　　2011年12月10日

　　鄭州鄭西新城核心的清華?大溪地特針對(duì)即將開盤的二期波西塔諾組團(tuán)電梯洋房產(chǎn)品,推出“溢價(jià)回購(gòu)、置業(yè)無(wú)憂”的增值銷售策略。

　　2011年年末

　　上海龍頭房企綠地集團(tuán)“新城1號(hào)”寫字樓推出“3年后溢價(jià)16%回購(gòu)”促銷策略。

　　2013年12月1日

　　杭州金沙湖CBD的GEC金沙國(guó)際推出了一份完善的“經(jīng)營(yíng)保障計(jì)劃”,業(yè)主可以在3年后,選擇是否讓GEC以130%的保底價(jià)格回購(gòu)。

　　2014年5月27日

　　杉恒地產(chǎn)新任總裁肖繼孝向媒體宣布,針對(duì)杭州城西近郊一樓盤推出“無(wú)憂置業(yè)計(jì)劃”——“現(xiàn)在購(gòu)購(gòu)依山郡精裝現(xiàn)房,即可參與‘億元回購(gòu)計(jì)劃’。購(gòu)房者可以享受5年無(wú)理由退房,還有140%超額退款。”

　　2014年6月10日

　　全國(guó)百?gòu)?qiáng)房企德信地產(chǎn)攜手凱銀投資一起宣布,在溫州推出“3年無(wú)理由120%回購(gòu)”購(gòu)房保障計(jì)劃,擬為溫州德信地產(chǎn)旗下的湖濱1號(hào)、愛琴海岸、柏林公館新房源,提供一種全新的住宅銷售模式——住宅回購(gòu)。

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