自去年11月廣州二套房貸頭付提至七成以來，不少準(zhǔn)備換房的購家較頭疼的就是如何湊齊頭付。在頭付資金不夠的情況下，目前市民想換房，主要采取“賣一購一”的方式，但是由于市場不好，舊房難賣到好價錢，部分人暫停了換房計劃。在不賣舊房的情況下，如何能換房呢？

　　近日，記者了解到，有銀行推出一種房貸產(chǎn)品，二套房也可以和頭套房一樣頭付三成、貸款七成，對于公務(wù)員、律師等特定群體，較高更是可以做到九成貸款。不過，選擇這種“低頭付”，需要承受8.5%的高利率。

　　購家還是要先準(zhǔn)備七成頭期款

　　據(jù)了解，中信銀行推出的此種房貸產(chǎn)品實際上是一種組合貸款，二套房可以申請的七成貸款中，三成為房貸，四成為消費貸款，利率統(tǒng)一為8.5%，比目前二套房貸利率7.21%（基準(zhǔn)利率1.1倍）要高出1.29%，較長貸款年限均為30年。據(jù)中信銀行珠江新城支行工作人員表示，雖然是組合貸款的形式，但是打包在一起的，不用分開申請，購家只需要提交一次資料，并按照申請的貸款總額審批。

　　有點麻煩的是，購家還是需要先交齊七成頭期款，但申請的七成貸款中三成會打到發(fā)展商賬戶，待預(yù)抵押登記等完成后，四成的消費貸款就會打到購家指定賬戶，放款時間需要兩三個月。因為涉及消費貸款，購家還得自己準(zhǔn)備一份裝修合同。

　　此外，申請的購家還需要交納評估費和借款人意外險，評估費根據(jù)房產(chǎn)價格收取，如300萬元的房子評估費大約3500元，意外險則為貸款額的千分之四。

　　月供壓力相對小總利息很高

　　“這種貸款方式的問題就是利率過高。”大源按揭負責(zé)人鄭大源表示，但是如果分開申請，目前基本上銀行的裝修類消費貸款較長只能貸5年，利率較高為9%。

　　記者計算了一下，以貸款七成80萬元20年期為例，中信銀行的“組合貸”月供為6942.59元，20年利息為866220.61元。如果七成80萬元分開申請三成商業(yè)貸款+四成消費貸款，前5年的月供為12191.1元，總的利息為417745.67元。

　　由此可見，選擇中信銀行“組合貸”，20年利息要高出分開貸款40多萬元，但是前5年月供壓力比分開貸款要小，分開貸款比“組合貸”每月要多還5000多元。

　　“在頭付資金不夠的情況下，也有人選擇將頭套房做抵押貸款，將資金用于購購套房的頭付?；蛘呦韧ㄟ^按揭公司或擔(dān)保公司借出一筆錢來一次性付款將房子購下來，然后再通過在銀行辦理房產(chǎn)抵押貸款來獲得需要的房貸資金。”鄭大源介紹說，“這兩種方式貸款一般可以貸到房產(chǎn)評估價的七八成，利率都會在基準(zhǔn)利率基礎(chǔ)上上浮20%-30%，貸款年限只有5-10年，購家每個月供樓壓力較大。此外，購家通過按揭公司借款，在銀行放款前每月還要支付3%的墊資費。”

　　算一算

　　20年期80萬元貸款比較

　　形式利率月供（元）利息（元）

　　商業(yè)貸款

　　頭套房6.55%（基準(zhǔn)利率）5988.16637157.81

　　二套房7.21%（基準(zhǔn)利率1.1倍）6303.63712872.04

　　公積金

　　頭套房4.5%5061.20414886.80

　　二套房4.95%（上浮10%）5257.57461817.78

　　中信“組合貸”8.5%6942.59866220.61

　　商貸+消費貸（二套房）

　　商業(yè)貸款三成7.21%（基準(zhǔn)利率1.1倍）2701.56305516.46

　　裝修類消費貸四成9%9489.54（5年）112229.21（5年）

　　共計12191.1417745.67

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