中國住宅地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)萬科17日發(fā)布半年度報(bào)告稱，該公司上半年實(shí)現(xiàn)銷售面積821.2萬平方米，銷售金額1009.1億元人民幣，同比分別增長14.6%和20.6%。
　
　　不過，萬科中報(bào)的營業(yè)收入同比略微下降1.0%，為409.6億元，該公司稱主要原因是上半年結(jié)算不多。據(jù)萬科預(yù)計(jì)，今年超過七成的竣工量將集中在下半年。

　　上半年銷售額逆勢破千億

　　2014年上半年，全國商品住宅銷售面積同比下降7.8%，主要城市調(diào)整幅度更大。有較多年度歷史數(shù)據(jù)可連續(xù)觀察的14個(gè)主要城市(北京、上海、深圳、廣州、天津、沈陽、杭州、南京、成都、武漢、東莞、佛山、無錫、蘇州)，上半年商品住宅銷售面積同比下降21.7%。

　　在市場成交放緩的背景下，上半年萬科的銷售業(yè)績有所增長。1-6月，萬科累計(jì)實(shí)現(xiàn)銷售面積821.2萬平方米，銷售金額1009.1億元，同比分別增長14.6%和20.6%。

　　“堅(jiān)持主流定位和積極銷售是萬科一貫的策略，這使公司在波動的市場中仍然能取得相對穩(wěn)定的業(yè)績表現(xiàn)”，萬科總裁郁亮指出，“上半年公司銷售的產(chǎn)品中，144平方米以下的戶型占比達(dá)到92%”。

　　對未來的市場形勢，郁亮認(rèn)為，短期內(nèi)，那些庫存量高、去化周期長的城市，仍然會延續(xù)去庫存的過程。“但目前已經(jīng)出現(xiàn)了一些積極的因素，預(yù)示著下半年的經(jīng)營環(huán)境可能會好于上半年”，郁亮表示，“在分類調(diào)控的政策導(dǎo)向下，近期各地進(jìn)行了一系列政策調(diào)整，這有利于穩(wěn)定市場信心，釋放一部分被抑制的置業(yè)需求；隨著央行多次強(qiáng)調(diào)要保護(hù)頭次置業(yè)者貸款需求，未來的購房信貸環(huán)境也有望得到改善；此外，今年上半年各地市場所出現(xiàn)的價(jià)格回調(diào)，一定程度上也有助于提升購房者的實(shí)際購購力”。

　　已售未結(jié)資源突破2000億

　　由于上半年結(jié)算不多，萬科半年度的營業(yè)收入同比略微下降1.0%，為409.6億元；但凈利潤仍增長5.6%，為48.1億元。

　　“上半年結(jié)算不多是因?yàn)榭⒐び邢蓿?rdquo;萬科董事會秘書譚華杰指出，“竣工一般都集中在下半年，這是行業(yè)的季節(jié)性規(guī)律，但今年這種情況尤其突出”。數(shù)據(jù)顯示，上半年萬科的竣工面積只占到全年計(jì)劃的26.9%，比去年同期下降了6.6個(gè)百分點(diǎn)。譚華杰預(yù)計(jì)，今年全年的竣工量和年初計(jì)劃應(yīng)該差別不大，“下半年的業(yè)績體現(xiàn)會更加充分”。

　　由于銷售快于結(jié)算，萬科的已售未結(jié)金額創(chuàng)出歷史新高。截至6月底，萬科合并報(bào)表范圍內(nèi)有1747.4萬平方米已售資源未竣工結(jié)算，合同金額合計(jì)約2027.6億元，較上年末分別增長21.6%和24.9%。

　　“輕資產(chǎn)，重運(yùn)營”模式逐步展開

　　值得關(guān)注的是，上半年萬科實(shí)現(xiàn)投資收益13.1億元，同比大幅增長237.8%。“輕資產(chǎn)、重運(yùn)營”模式對萬科的財(cái)務(wù)影響開始體現(xiàn)。

　　“萬科的投資收益主要來源于聯(lián)營合營公司實(shí)現(xiàn)的萬科權(quán)益利潤，以及通過股權(quán)轉(zhuǎn)讓方式實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目合作或商業(yè)資產(chǎn)處置而實(shí)現(xiàn)的收益，隨著‘輕資產(chǎn)、重運(yùn)營’模式的推廣，這類收益將成為一種常態(tài)”，譚華杰表示，“必須指出，這類投資收益屬于經(jīng)常性的，而并非一次性所得”。

　　在2013年的年度業(yè)績發(fā)布會上，萬科頭次提出了被稱為“小股操盤”的輕資產(chǎn)模式。這意味著，今后萬科在一些聯(lián)營合營項(xiàng)目中不再追求控股，甚至?xí)鲎尣糠忠延械拈_發(fā)項(xiàng)目或商用物業(yè)股權(quán)，但通常這類項(xiàng)目的經(jīng)營管理仍會由萬科負(fù)責(zé)，萬科也可從中收取一定的管理費(fèi)、或要求獲得高于股權(quán)比例的超額分配權(quán)。譚華杰認(rèn)為，這樣的安排，有助于減少增長對股權(quán)融資的依賴性，提高公司的率。

　　這種運(yùn)營思路的轉(zhuǎn)變，在上半年的新增項(xiàng)目上也得到了體現(xiàn)。1-6月，萬科新增的19個(gè)項(xiàng)目中，有4個(gè)項(xiàng)目的權(quán)益比例低于50%，6個(gè)項(xiàng)目的權(quán)益比例為50%或51%。

　　拿地謹(jǐn)慎

　　盡管擁有較充裕的現(xiàn)金流，但萬科今年在拿地上仍然表現(xiàn)得十分謹(jǐn)慎。中報(bào)顯示，上半年萬科新增項(xiàng)目的權(quán)益規(guī)劃建筑面積約264.1萬平方米，明顯低于去年同期。

　　“2013年萬科拿地比較多，目前的項(xiàng)目資源足以支持未來兩到三年的開發(fā)需求，補(bǔ)充項(xiàng)目的需求并不迫切”，譚華杰說，“另一方面，目前主要城市的地價(jià)水平仍然較高，在這種情況下，公司并不急于拿地”。

　　盡管地價(jià)的調(diào)整還比較緩慢，但土地市場的調(diào)整跡象已經(jīng)日益明顯。根據(jù)萬科的觀察，16個(gè)主要城市(深圳、廣州、東莞、佛山、上海、杭州、南京、蘇州、寧波、北京、天津、沈陽、大連、武漢、成都、重慶)，二季度土地流拍的比例已經(jīng)由一季度的11%快速上升至21%，溢價(jià)成交的比例則由1季度的41%大幅下降至24%。

　　“根據(jù)經(jīng)驗(yàn)，一般下半年土地供應(yīng)將進(jìn)一步增加，預(yù)計(jì)土地市場的調(diào)整還將延續(xù)，未來可能會有更好的拿地機(jī)會，公司對此也會保持關(guān)注。”譚華杰透露。

　　除了發(fā)展國內(nèi)業(yè)務(wù)，上半年萬科新增了兩個(gè)海外項(xiàng)目。今年2月，萬科通過與當(dāng)?shù)刂_發(fā)商合作的方式，參與美國曼哈頓列克星敦大道610號項(xiàng)目的開發(fā)；此外，繼荃灣西站項(xiàng)目后，萬科還通過收購的方式在香港獲得灣仔項(xiàng)目。

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