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萬(wàn)科上半年銷售過(guò)千億 “輕資產(chǎn)重運(yùn)營(yíng)”模式逐步展開
編輯:海南房產(chǎn)網(wǎng) 發(fā)布日期:2016-09-10 00:00:00 有效期:發(fā)布當(dāng)天 來(lái)源:中國(guó)新聞網(wǎng) 閱讀 487 次
中國(guó)住宅地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)萬(wàn)科17日發(fā)布半年度報(bào)告稱,該公司上半年實(shí)現(xiàn)銷售面積821.2萬(wàn)平方米,銷售金額1009.1億元人民幣,同比分別增長(zhǎng)14.6%和20.6%。
不過(guò),萬(wàn)科中報(bào)的營(yíng)業(yè)收入同比略微下降1.0%,為409.6億元,該公司稱主要原因是上半年結(jié)算不多。據(jù)萬(wàn)科預(yù)計(jì),今年超過(guò)七成的竣工量將集中在下半年。
上半年銷售額逆勢(shì)破千億
2014年上半年,全國(guó)商品住宅銷售面積同比下降7.8%,主要城市調(diào)整幅度更大。有較多年度歷史數(shù)據(jù)可連續(xù)觀察的14個(gè)主要城市(北京、上海、深圳、廣州、天津、沈陽(yáng)、杭州、南京、成都、武漢、東莞、佛山、無(wú)錫、蘇州),上半年商品住宅銷售面積同比下降21.7%。
在市場(chǎng)成交放緩的背景下,上半年萬(wàn)科的銷售業(yè)績(jī)有所增長(zhǎng)。1-6月,萬(wàn)科累計(jì)實(shí)現(xiàn)銷售面積821.2萬(wàn)平方米,銷售金額1009.1億元,同比分別增長(zhǎng)14.6%和20.6%。
“堅(jiān)持主流定位和積極銷售是萬(wàn)科一貫的策略,這使公司在波動(dòng)的市場(chǎng)中仍然能取得相對(duì)穩(wěn)定的業(yè)績(jī)表現(xiàn)”,萬(wàn)科總裁郁亮指出,“上半年公司銷售的產(chǎn)品中,144平方米以下的戶型占比達(dá)到92%”。
對(duì)未來(lái)的市場(chǎng)形勢(shì),郁亮認(rèn)為,短期內(nèi),那些庫(kù)存量高、去化周期長(zhǎng)的城市,仍然會(huì)延續(xù)去庫(kù)存的過(guò)程。“但目前已經(jīng)出現(xiàn)了一些積極的因素,預(yù)示著下半年的經(jīng)營(yíng)環(huán)境可能會(huì)好于上半年”,郁亮表示,“在分類調(diào)控的政策導(dǎo)向下,近期各地進(jìn)行了一系列政策調(diào)整,這有利于穩(wěn)定市場(chǎng)信心,釋放一部分被抑制的置業(yè)需求;隨著央行多次強(qiáng)調(diào)要保護(hù)頭次置業(yè)者貸款需求,未來(lái)的購(gòu)房信貸環(huán)境也有望得到改善;此外,今年上半年各地市場(chǎng)所出現(xiàn)的價(jià)格回調(diào),一定程度上也有助于提升購(gòu)房者的實(shí)際購(gòu)購(gòu)力”。
已售未結(jié)資源突破2000億
由于上半年結(jié)算不多,萬(wàn)科半年度的營(yíng)業(yè)收入同比略微下降1.0%,為409.6億元;但凈利潤(rùn)仍增長(zhǎng)5.6%,為48.1億元。
“上半年結(jié)算不多是因?yàn)榭⒐び邢蓿?rdquo;萬(wàn)科董事會(huì)秘書譚華杰指出,“竣工一般都集中在下半年,這是行業(yè)的季節(jié)性規(guī)律,但今年這種情況尤其突出”。數(shù)據(jù)顯示,上半年萬(wàn)科的竣工面積只占到全年計(jì)劃的26.9%,比去年同期下降了6.6個(gè)百分點(diǎn)。譚華杰預(yù)計(jì),今年全年的竣工量和年初計(jì)劃應(yīng)該差別不大,“下半年的業(yè)績(jī)體現(xiàn)會(huì)更加充分”。
由于銷售快于結(jié)算,萬(wàn)科的已售未結(jié)金額創(chuàng)出歷史新高。截至6月底,萬(wàn)科合并報(bào)表范圍內(nèi)有1747.4萬(wàn)平方米已售資源未竣工結(jié)算,合同金額合計(jì)約2027.6億元,較上年末分別增長(zhǎng)21.6%和24.9%。
“輕資產(chǎn),重運(yùn)營(yíng)”模式逐步展開
值得關(guān)注的是,上半年萬(wàn)科實(shí)現(xiàn)投資收益13.1億元,同比大幅增長(zhǎng)237.8%。“輕資產(chǎn)、重運(yùn)營(yíng)”模式對(duì)萬(wàn)科的財(cái)務(wù)影響開始體現(xiàn)。
“萬(wàn)科的投資收益主要來(lái)源于聯(lián)營(yíng)合營(yíng)公司實(shí)現(xiàn)的萬(wàn)科權(quán)益利潤(rùn),以及通過(guò)股權(quán)轉(zhuǎn)讓方式實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目合作或商業(yè)資產(chǎn)處置而實(shí)現(xiàn)的收益,隨著‘輕資產(chǎn)、重運(yùn)營(yíng)’模式的推廣,這類收益將成為一種常態(tài)”,譚華杰表示,“必須指出,這類投資收益屬于經(jīng)常性的,而并非一次性所得”。
在2013年的年度業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上,萬(wàn)科頭次提出了被稱為“小股操盤”的輕資產(chǎn)模式。這意味著,今后萬(wàn)科在一些聯(lián)營(yíng)合營(yíng)項(xiàng)目中不再追求控股,甚至?xí)鲎尣糠忠延械拈_發(fā)項(xiàng)目或商用物業(yè)股權(quán),但通常這類項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)管理仍會(huì)由萬(wàn)科負(fù)責(zé),萬(wàn)科也可從中收取一定的管理費(fèi)、或要求獲得高于股權(quán)比例的超額分配權(quán)。譚華杰認(rèn)為,這樣的安排,有助于減少增長(zhǎng)對(duì)股權(quán)融資的依賴性,提高公司的率。
這種運(yùn)營(yíng)思路的轉(zhuǎn)變,在上半年的新增項(xiàng)目上也得到了體現(xiàn)。1-6月,萬(wàn)科新增的19個(gè)項(xiàng)目中,有4個(gè)項(xiàng)目的權(quán)益比例低于50%,6個(gè)項(xiàng)目的權(quán)益比例為50%或51%。
拿地謹(jǐn)慎
盡管擁有較充裕的現(xiàn)金流,但萬(wàn)科今年在拿地上仍然表現(xiàn)得十分謹(jǐn)慎。中報(bào)顯示,上半年萬(wàn)科新增項(xiàng)目的權(quán)益規(guī)劃建筑面積約264.1萬(wàn)平方米,明顯低于去年同期。
“2013年萬(wàn)科拿地比較多,目前的項(xiàng)目資源足以支持未來(lái)兩到三年的開發(fā)需求,補(bǔ)充項(xiàng)目的需求并不迫切”,譚華杰說(shuō),“另一方面,目前主要城市的地價(jià)水平仍然較高,在這種情況下,公司并不急于拿地”。
盡管地價(jià)的調(diào)整還比較緩慢,但土地市場(chǎng)的調(diào)整跡象已經(jīng)日益明顯。根據(jù)萬(wàn)科的觀察,16個(gè)主要城市(深圳、廣州、東莞、佛山、上海、杭州、南京、蘇州、寧波、北京、天津、沈陽(yáng)、大連、武漢、成都、重慶),二季度土地流拍的比例已經(jīng)由一季度的11%快速上升至21%,溢價(jià)成交的比例則由1季度的41%大幅下降至24%。
“根據(jù)經(jīng)驗(yàn),一般下半年土地供應(yīng)將進(jìn)一步增加,預(yù)計(jì)土地市場(chǎng)的調(diào)整還將延續(xù),未來(lái)可能會(huì)有更好的拿地機(jī)會(huì),公司對(duì)此也會(huì)保持關(guān)注。”譚華杰透露。
除了發(fā)展國(guó)內(nèi)業(yè)務(wù),上半年萬(wàn)科新增了兩個(gè)海外項(xiàng)目。今年2月,萬(wàn)科通過(guò)與當(dāng)?shù)刂_發(fā)商合作的方式,參與美國(guó)曼哈頓列克星敦大道610號(hào)項(xiàng)目的開發(fā);此外,繼荃灣西站項(xiàng)目后,萬(wàn)科還通過(guò)收購(gòu)的方式在香港獲得灣仔項(xiàng)目。
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