公告顯示，萬科11月實現(xiàn)銷售面積97萬平方米，銷售金額128.7億元，同比增長86.6%和146.3%。前11個月萬科累計實現(xiàn)銷售面積828.8萬平方米，銷售金額998.1億元。再加上12月1日的新增簽約金額，萬科今年以來的銷售額突破千億大關(guān)。

分析人士認(rèn)為，新一輪房地產(chǎn)調(diào)控政策已經(jīng)對市場產(chǎn)生明顯影響。萬科仍能取得驕人的銷售業(yè)績，應(yīng)歸功于萬科的經(jīng)營模式符合市場需求和政策導(dǎo)向。即產(chǎn)品上堅持主流定位，同時堅持快速周轉(zhuǎn)的開發(fā)策略。

萬科董事會秘書譚華杰表示，從客戶購房資金構(gòu)成情況來看，近期房貸收緊的情況非常明顯，政策已對市場產(chǎn)生顯著影響。萬科客戶一次性付款的占比10月份為30%，11月份進(jìn)一步上升到35%，而2009年全年和2010年前4個月，平均不到20%，即使在2008年的市場調(diào)整期，平均也只有27%。另一方面，萬科目前銷售的產(chǎn)品中90平方米以下小戶型約占六成，144平米以下戶型占比近九成。

值得關(guān)注的是，2010年萬科新開工公寓產(chǎn)品基本實現(xiàn)全裝修交付， 比例遠(yuǎn)高于行業(yè)普遍水平。其產(chǎn)品充分體現(xiàn)出的綠色環(huán)保理念，受到了頭置頭改類客戶的歡迎，形成了萬科產(chǎn)品的一項重要競爭力。譚華杰指出，“快速開發(fā)”、“快速銷售”也已成為萬科經(jīng)營策略較顯著的特征。據(jù)他介紹，萬科總部對各地公司獲取項目后盡快開工有明確要求。同時，萬科所開發(fā)的項目在獲取預(yù)售資格之后就會立即推盤銷售，并采用積極的銷售策略，按照購房者愿意接受的價格盡快售出房屋。按照萬科內(nèi)部的指導(dǎo)線，新推盤項目當(dāng)月銷售率達(dá)到60%才是比較理想的銷售速度。而從實際的情況來看，今年8月以后基本保持在70%以上。

“萬科并不追求過高的利潤率，而是通過‘快速開發(fā)，快速銷售’的經(jīng)營模式，獲得公平收益，利用快速周轉(zhuǎn)提高ROE水平，萬科的周轉(zhuǎn)率在行業(yè)內(nèi)一直處于領(lǐng)跑水平”，譚華杰介紹稱，這一模式兼顧了股東的利益和購房者的利益，相信更加符合社會需要和政策導(dǎo)向。

公告還顯示，今年前十一個月，萬科新增項目樓面地價約2600元/平方米，保持在合理的水平。公司今年新進(jìn)城市包括昆明、貴陽、唐山、吉林、廊坊、揚州、煙臺、烏魯木齊、清遠(yuǎn)等市場，目前進(jìn)入城市逾40個，布局方面更趨均衡及穩(wěn)健。區(qū)域方面，環(huán)渤海區(qū)域今年前十一個月的銷售規(guī)模超過了此前一直處于領(lǐng)跑的長三角區(qū)域和珠三角區(qū)域，而中西部區(qū)域也表現(xiàn)出了較快的上升勢頭。

(作者：牛 溪)