購房簽合同是一門“功課”。在新版預售合同尚未推出、舊版預售合同仍在使用時，上海聯(lián)業(yè)律師事務所王展律師提出，購房者可借鑒新版合同中的很多條款，自擬補充條款，并以合同形式確定，以達到規(guī)避風險的目的。具體可從以下七個方面著手：

　　一、告知義務條款。為保證開發(fā)商美麗的描述成為現實，購房者應把相關的重要信息列出清單，要求其履行告知義務。如商品房預售許可、房屋坐落、建筑結構、層高、暫測面積、土地使用權取得方式、起始年限和經規(guī)劃部門批準的布局圖等。這樣，可更全面了解情況，并減輕自己的調查負擔。

　　二、分期付款條款。新版合同提出可按工程進度分七期付款的概念。在簽合同時，較好留有一定比例的尾款到交房或過戶時支付，以保證自己的利益。此外，需按揭的購房者，可約定按揭貸款辦不出時的處理方式：購房者可自行選擇貸款銀行；貸款辦不出或不能貸足額時，應由雙方另行協(xié)商處理；如協(xié)商不成，可退房等；從而降低自己的違約風險。

　　三、變更規(guī)劃條款。如今，開發(fā)商擅自變更規(guī)劃引起的糾紛并不少見，主要有三方面：一是僅獲得一期開發(fā)權，就把期甚至第三期的規(guī)劃也“描繪”到樓書中；二是利用合同僅約定“小區(qū)規(guī)劃變更時，購房人有權退房”來迫使業(yè)主在房價上漲時放棄追究其責任；三是約定極輕的違約責任，來贏取變更規(guī)劃帶來的高額利潤。對此，購房者可要求開發(fā)商把其描繪的小區(qū)規(guī)劃作為合同附件；同時約定較高的違約金比例；或在選擇退款時，附加要求其支付違約金的內容。

　　四、廣告宣傳條款。把廣告及宣傳資料作為合同附件直接粘貼在合同上，要求開發(fā)商予以履行。這樣，廣告可直接約束開發(fā)商，有效防止夸大或虛假宣傳。

　　五、補充會所條款。如果小區(qū)設有會所，購房者在簽合同時要補充會所條款。頭先，明確會所面積及其產權歸屬；其次，約定其服務功能、收費標準、服務范圍、是否對外經營等；再次，對會所整體及各部分的交付條件和時間要有具體約定；較后，對開發(fā)商違反承諾的違約責任須約定清楚。

　　六、質量保修條款。對于商品房質量及保修問題，購房者可參考新版預售合同，在補充條款中增加出現質量問題后的處理程序、購房者的權利、開發(fā)商的違約責任、爭議處理依據等內容。此外，在質量爭議解決方式上，購房者應補充“任何一方在出現質量問題爭議時，有權委托本市有資質的相應機構進行檢測并以此作為爭議處理依據”等詞句。

　　七、兜底性違約責任條款。在房屋購賣中，約定一方的義務和責任較容易，但約定違約一方的違約責任卻很難?，F實中開發(fā)商多種違約情形很難預料，唯有約定兜底性的違約責任條款，才能有效防范。兜底性條款通常有三種：一是約定具體的違約金金額；二是約定賠償的實際損失（包括期待利益）；三是約定購房者有權要求違約方返還其違約所得收益等。

（中國房地產信息網/胡敏方）

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