購(gòu)房簽合同是一門“功課”。在新版預(yù)售合同尚未推出、舊版預(yù)售合同仍在使用時(shí)，上海聯(lián)業(yè)律師事務(wù)所王展律師提出，購(gòu)房者可借鑒新版合同中的很多條款，自擬補(bǔ)充條款，并以合同形式確定，以達(dá)到規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)的目的。具體可從以下七個(gè)方面著手：

　　一、告知義務(wù)條款。為保證開(kāi)發(fā)商美麗的描述成為現(xiàn)實(shí)，購(gòu)房者應(yīng)把相關(guān)的重要信息列出清單，要求其履行告知義務(wù)。如商品房預(yù)售許可、房屋坐落、建筑結(jié)構(gòu)、層高、暫測(cè)面積、土地使用權(quán)取得方式、起始年限和經(jīng)規(guī)劃部門批準(zhǔn)的布局圖等。這樣，可更全面了解情況，并減輕自己的調(diào)查負(fù)擔(dān)。

　　二、分期付款條款。新版合同提出可按工程進(jìn)度分七期付款的概念。在簽合同時(shí)，較好留有一定比例的尾款到交房或過(guò)戶時(shí)支付，以保證自己的利益。此外，需按揭的購(gòu)房者，可約定按揭貸款辦不出時(shí)的處理方式：購(gòu)房者可自行選擇貸款銀行；貸款辦不出或不能貸足額時(shí)，應(yīng)由雙方另行協(xié)商處理；如協(xié)商不成，可退房等；從而降低自己的違約風(fēng)險(xiǎn)。

　　三、變更規(guī)劃條款。如今，開(kāi)發(fā)商擅自變更規(guī)劃引起的糾紛并不少見(jiàn)，主要有三方面：一是僅獲得一期開(kāi)發(fā)權(quán)，就把期甚至第三期的規(guī)劃也“描繪”到樓書(shū)中；二是利用合同僅約定“小區(qū)規(guī)劃變更時(shí)，購(gòu)房人有權(quán)退房”來(lái)迫使業(yè)主在房?jī)r(jià)上漲時(shí)放棄追究其責(zé)任；三是約定極輕的違約責(zé)任，來(lái)贏取變更規(guī)劃帶來(lái)的高額利潤(rùn)。對(duì)此，購(gòu)房者可要求開(kāi)發(fā)商把其描繪的小區(qū)規(guī)劃作為合同附件；同時(shí)約定較高的違約金比例；或在選擇退款時(shí)，附加要求其支付違約金的內(nèi)容。

　　四、廣告宣傳條款。把廣告及宣傳資料作為合同附件直接粘貼在合同上，要求開(kāi)發(fā)商予以履行。這樣，廣告可直接約束開(kāi)發(fā)商，有效防止夸大或虛假宣傳。

　　五、補(bǔ)充會(huì)所條款。如果小區(qū)設(shè)有會(huì)所，購(gòu)房者在簽合同時(shí)要補(bǔ)充會(huì)所條款。頭先，明確會(huì)所面積及其產(chǎn)權(quán)歸屬；其次，約定其服務(wù)功能、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、服務(wù)范圍、是否對(duì)外經(jīng)營(yíng)等；再次，對(duì)會(huì)所整體及各部分的交付條件和時(shí)間要有具體約定；較后，對(duì)開(kāi)發(fā)商違反承諾的違約責(zé)任須約定清楚。

　　六、質(zhì)量保修條款。對(duì)于商品房質(zhì)量及保修問(wèn)題，購(gòu)房者可參考新版預(yù)售合同，在補(bǔ)充條款中增加出現(xiàn)質(zhì)量問(wèn)題后的處理程序、購(gòu)房者的權(quán)利、開(kāi)發(fā)商的違約責(zé)任、爭(zhēng)議處理依據(jù)等內(nèi)容。此外，在質(zhì)量爭(zhēng)議解決方式上，購(gòu)房者應(yīng)補(bǔ)充“任何一方在出現(xiàn)質(zhì)量問(wèn)題爭(zhēng)議時(shí)，有權(quán)委托本市有資質(zhì)的相應(yīng)機(jī)構(gòu)進(jìn)行檢測(cè)并以此作為爭(zhēng)議處理依據(jù)”等詞句。

　　七、兜底性違約責(zé)任條款。在房屋購(gòu)賣中，約定一方的義務(wù)和責(zé)任較容易，但約定違約一方的違約責(zé)任卻很難?，F(xiàn)實(shí)中開(kāi)發(fā)商多種違約情形很難預(yù)料，唯有約定兜底性的違約責(zé)任條款，才能有效防范。兜底性條款通常有三種：一是約定具體的違約金金額；二是約定賠償?shù)膶?shí)際損失（包括期待利益）；三是約定購(gòu)房者有權(quán)要求違約方返還其違約所得收益等。

（中國(guó)房地產(chǎn)信息網(wǎng)/胡敏方）

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