中國(guó)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部政策研究主任秦虹19日在京表示，過(guò)去數(shù)十年來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)總體保持上漲的態(tài)勢(shì)，但這一局面正在發(fā)生變化，房地產(chǎn)市場(chǎng)的復(fù)雜程度上升，結(jié)構(gòu)性問(wèn)題突出，未來(lái)房?jī)r(jià)或漲或跌的波動(dòng)將成為常態(tài)。
　　
　　秦虹在2014中國(guó)房地產(chǎn)品牌價(jià)值研究成果發(fā)布會(huì)上做出上述研判。這一活動(dòng)由國(guó)務(wù)院發(fā)展研究企業(yè)研究所、清華大學(xué)房地產(chǎn)研究所以及中國(guó)指數(shù)研究院聯(lián)合主辦。

　　秦虹表示，過(guò)去是市場(chǎng)簡(jiǎn)單、政策復(fù)雜，而現(xiàn)在是市場(chǎng)復(fù)雜而政策簡(jiǎn)單。

　　過(guò)去十多年來(lái)，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)在銷售面積不斷擴(kuò)大的帶動(dòng)下，土地出讓、房地產(chǎn)開發(fā)投資、新開工面積、房?jī)r(jià)等所有指標(biāo)齊齊上漲，出現(xiàn)趨勢(shì)性的上漲格局。同時(shí)也創(chuàng)造出所有行業(yè)都希望進(jìn)入房地產(chǎn)，并且通過(guò)房地產(chǎn)盈利的“黃金十年”。

　　秦虹認(rèn)為，過(guò)去房地產(chǎn)調(diào)控政策需要用來(lái)應(yīng)對(duì)各種危機(jī)，包括房?jī)r(jià)過(guò)快上漲及其帶來(lái)的社會(huì)問(wèn)題，平抑經(jīng)濟(jì)過(guò)熱或者拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)、保增長(zhǎng)等等，政策目標(biāo)趨于多重，因此政策出臺(tái)頻繁，而且較為復(fù)雜。

　　但隨著今年以來(lái)房地產(chǎn)增幅放緩，樓市已從單純的總量短缺到現(xiàn)在的結(jié)構(gòu)性問(wèn)題凸顯，區(qū)域、房企之間的分化加劇，未來(lái)市場(chǎng)復(fù)雜程度上升。

　　因此，秦虹指出，今后的市場(chǎng)管理將以去行政化為主要方向，因地制宜。以往一年出臺(tái)多個(gè)樓市調(diào)控政策的情況可能不會(huì)再現(xiàn)。

　　但秦虹強(qiáng)調(diào)，這并不意味著中國(guó)將放任樓市任意發(fā)展。政府干預(yù)主要是從規(guī)劃方面，提高科學(xué)化水平，以及加快長(zhǎng)效機(jī)制的建設(shè)。

　　例如針對(duì)容積率的管理。一般來(lái)說(shuō)建筑容積率應(yīng)該與地價(jià)呈正相關(guān)，地價(jià)越高、容積率也越高。但目前一些偏遠(yuǎn)郊區(qū)，在地價(jià)較低的地方卻出現(xiàn)大容積率的住宅，并不符合市場(chǎng)規(guī)律。

　　新城控股高端副總裁歐陽(yáng)捷也在同一發(fā)布會(huì)上表達(dá)了對(duì)樓市“換擋”的看法。歐陽(yáng)捷認(rèn)為，目前住房供應(yīng)嚴(yán)重短缺的時(shí)代已經(jīng)過(guò)去、城鎮(zhèn)化的速度開始放緩，未來(lái)中國(guó)樓市將經(jīng)歷“白銀三十年”。但期間，市場(chǎng)蛋糕不會(huì)變得更大，只會(huì)重新切分，樓市生態(tài)圈也會(huì)變得更殘酷。

　　歐陽(yáng)捷預(yù)測(cè)稱，未來(lái)五年樓市庫(kù)存將繼續(xù)增加，施工與竣工之間的剪刀差進(jìn)一步擴(kuò)大，這也意味著企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)將更加殘酷。加之目前房企數(shù)量仍在增加、房企巨頭還在繼續(xù)擴(kuò)張，行業(yè)去產(chǎn)能化尚未啟動(dòng)。“根據(jù)需求和企業(yè)的生產(chǎn)能力計(jì)算，中國(guó)只需要8000家房地產(chǎn)企業(yè)就足夠了，但現(xiàn)在有8萬(wàn)多家房企，這其中90%多的企業(yè)大都將在未來(lái)的數(shù)年中被淘汰。”

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