海南刮起閑置土地清理風(fēng)暴 十年僅建10%華潤(rùn)石梅灣進(jìn)退兩難

　　眼下，華潤(rùn)置地石梅灣項(xiàng)目正面臨進(jìn)退兩難的尷尬。如果開(kāi)發(fā)，上千畝的土地開(kāi)發(fā)需要大量的資金投入，而眼下海南房地產(chǎn)市場(chǎng)令人如此捉摸不定。如果繼續(xù)囤地不開(kāi)發(fā)，則面臨著被政府常態(tài)化的跟蹤了解和監(jiān)督管理，還可能要付出巨額的罰金。

　　從2013年3月起，海南對(duì)全省閑置土地進(jìn)行清理整頓，盤(pán)活“供而未用”的近14萬(wàn)畝閑置土地。2014年7月，華潤(rùn)、魯能、中信等12家囤地“釘子戶(hù)”被海南省國(guó)土廳約談。8月底，時(shí)代周報(bào)記者從海南省國(guó)土廳獲悉《關(guān)于大企業(yè)閑置土地處理情況通報(bào)》。通報(bào)顯示：華潤(rùn)集團(tuán)所涉及的閑置土地17宗面積1943.6畝，位于萬(wàn)寧市石梅灣。其中，有6宗（987.8畝）土地，已采取延長(zhǎng)開(kāi)發(fā)期限方式進(jìn)行處置。有2宗（276.1畝）土地，在處置期間，已經(jīng)開(kāi)發(fā)建設(shè)，萬(wàn)寧將不再將這2宗土地作為閑置土地處置。有9宗（679.7畝）土地，正在處置中，尚未完成處置。

　　開(kāi)發(fā)還是不開(kāi)發(fā)，這成了一個(gè)問(wèn)題。時(shí)代周報(bào)記者調(diào)查時(shí)發(fā)現(xiàn)，華潤(rùn)石梅灣項(xiàng)目開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)達(dá)26年，11年僅完成10%。不但如此，作為旅游地產(chǎn)大盤(pán)，華潤(rùn)石梅灣項(xiàng)目在遭遇市場(chǎng)困境的同時(shí)，還面臨著多個(gè)相同大盤(pán)的搶客競(jìng)爭(zhēng)，以及來(lái)自環(huán)保人士的壓力。

　　時(shí)代周報(bào)記者多次聯(lián)系華潤(rùn)置地人士要求采訪該項(xiàng)目接下來(lái)如何處置，對(duì)于環(huán)保人士的質(zhì)疑如何回應(yīng)，但截至發(fā)稿時(shí)未獲得回復(fù)。

　　建設(shè)周期長(zhǎng)達(dá)26年

　　從?？诨蛘呷齺喅霭l(fā)，沿東線環(huán)島高速公路駕車(chē)1.5公里，下高速即可到達(dá)萬(wàn)寧石梅灣村。穿過(guò)村莊，再行2時(shí)辰就駛?cè)肴A潤(rùn)石梅灣項(xiàng)目所在地。

　　三面環(huán)山，一面向海，中間是世界上的海濱青皮林（1.4萬(wàn)畝）。這里是《非誠(chéng)勿擾2》的取景地，也是華潤(rùn)石梅灣項(xiàng)目所在地。

　　8月下旬，海南在高溫炙烤之下，項(xiàng)目?jī)?nèi)人流。時(shí)代周報(bào)記者看到，艾美酒店對(duì)外營(yíng)業(yè)，威斯汀酒店主體框架已完成，但接近停工狀態(tài)。其他規(guī)劃中的3座五酒店沒(méi)有動(dòng)工跡象。游艇碼頭已經(jīng)建成，但少有游客和游艇。項(xiàng)目?jī)?nèi)一期別墅已經(jīng)建成，二期別墅公寓項(xiàng)目在建。周邊大片的土地被圍避，卻沒(méi)有動(dòng)工跡象。

　　時(shí)代周報(bào)記者來(lái)到華潤(rùn)石梅灣項(xiàng)目銷(xiāo)售，以購(gòu)房者身份了解到，整個(gè)項(xiàng)目規(guī)劃建設(shè)1.8萬(wàn)畝，而已經(jīng)建成的大約有2000畝。銷(xiāo)售人員坦言，目前生活起來(lái)還非常不方便，可能需要很多年配套才能成熟，但項(xiàng)目賣(mài)的就是自然環(huán)境和未來(lái)的空間。

　　資料顯示，華潤(rùn)石梅灣九里一期共260套獨(dú)棟別墅早已售罄。而數(shù)據(jù)顯示，2014年1-8月，石梅灣九里二期共銷(xiāo)售557套，銷(xiāo)售總額超10億元。業(yè)內(nèi)人士分析，和其他大開(kāi)發(fā)商在海南的同類(lèi)項(xiàng)目相比，石梅灣九里二期去化速度并不算差。

　　根據(jù)時(shí)代周報(bào)記者獲得的一份《華潤(rùn)石梅灣九里項(xiàng)目規(guī)劃》資料：華潤(rùn)石梅灣項(xiàng)占地12平方公里，總建筑面積逾150萬(wàn)平方米，投資逾120億元。依此規(guī)劃，華潤(rùn)石梅灣度假區(qū)完全可以媲美“亞龍灣”：項(xiàng)目包括5個(gè)五酒店；住宅項(xiàng)目包括石梅灣九里一期、二期；另外該項(xiàng)目還配套有石梅灣國(guó)際游艇會(huì)、直升飛機(jī)停機(jī)場(chǎng)、國(guó)際商業(yè)購(gòu)物、石梅灣國(guó)際體育公園（18洞高爾夫球場(chǎng)）、行云流水海鮮舫等。

　　規(guī)劃顯示：國(guó)務(wù)院同意在海南省設(shè)立四家免稅店，其中萬(wàn)寧的一家規(guī)劃設(shè)置在石梅灣西嶺購(gòu)物，建筑面積約24萬(wàn)平方米，未來(lái)將是海南的免稅店。同時(shí)華潤(rùn)萬(wàn)家超市已經(jīng)入住石梅灣后勤區(qū)。

　　實(shí)際上，1999年華潤(rùn)就已經(jīng)獲得該地塊使用權(quán)，2003年年底項(xiàng)目正式啟動(dòng)。當(dāng)時(shí)，華潤(rùn)集團(tuán)負(fù)責(zé)人曾公開(kāi)表示，用15年時(shí)間將這片荒灘打造成海濱度假勝地。然而15年已經(jīng)過(guò)去，項(xiàng)目?jī)H完成大約10%。根據(jù)華潤(rùn)置地年報(bào)，華潤(rùn)萬(wàn)寧石梅灣項(xiàng)目估計(jì)落成日期為2025年3月。這意味著，從拿地到開(kāi)發(fā)完畢，整個(gè)項(xiàng)目至少要持續(xù)26年的時(shí)間。

　　市場(chǎng)行情不好拖延開(kāi)發(fā)周期

　　目前房地產(chǎn)企業(yè)普遍走高周轉(zhuǎn)路線，而華潤(rùn)置地2011年開(kāi)始以高周轉(zhuǎn)代替高利潤(rùn)拉動(dòng)ROE。為何石梅灣項(xiàng)目周期要長(zhǎng)達(dá)26年？

　　資料顯示，華潤(rùn)集團(tuán)是1999年前后通過(guò)“資產(chǎn)置換+政府協(xié)議”的方式拿到石梅灣沿海地區(qū)180公頃土地的使用權(quán)。2002年，華潤(rùn)置地正式入主石梅灣，同年成立全資項(xiàng)目子公司—海南華潤(rùn)石梅灣旅游開(kāi)發(fā)有限公司。2009年，該項(xiàng)目并入華潤(rùn)置地。當(dāng)時(shí)，海南省和萬(wàn)寧市政府都非常重視該項(xiàng)目，專(zhuān)門(mén)組成政府協(xié)調(diào)小組協(xié)調(diào)該項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)建設(shè)，并于2003年4月批準(zhǔn)了“海南華潤(rùn)石梅灣旅游開(kāi)發(fā)有限公司”為石梅灣12平方公里的主開(kāi)發(fā)商，實(shí)施統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一開(kāi)發(fā)、統(tǒng)一招商、統(tǒng)一管理。華潤(rùn)置地當(dāng)時(shí)也花大價(jià)錢(qián)為石梅灣進(jìn)行了整體規(guī)劃設(shè)計(jì)，目標(biāo)是建成一個(gè)國(guó)際性生態(tài)型熱帶海濱旅游度假區(qū)，為國(guó)內(nèi)外游客提供高質(zhì)素的旅游體驗(yàn)。

　　華潤(rùn)置地內(nèi)部的資料顯示，1999-2003年，華潤(rùn)置地用3年來(lái)清理歷史問(wèn)題。2004-2005年，投資人民幣5億元做配套，包括石梅灣與海南東線高速連接的主入口改造、景觀綠化、旅游配套區(qū)。2006-2008年，投資8億元做供水、供電、燃?xì)?、通訊等外圍市政配套工程、污水及垃圾處理等基礎(chǔ)配套建設(shè)。2008年開(kāi)業(yè)的石梅灣艾美度假酒店，總投資額為8億元。2012年10月完工的游艇碼，總投資額5.4億元。

　　多位 房地產(chǎn)人士向記者表示，華潤(rùn)置地也并非坐等土地增值獲得暴利。在當(dāng)下市場(chǎng)形勢(shì)不太明朗的情況下，開(kāi)發(fā)商就會(huì)故意拖慢流程和開(kāi)發(fā)周期，等待市場(chǎng)形勢(shì)好轉(zhuǎn)。

　　海南房地產(chǎn)市場(chǎng)投資性強(qiáng)，樓市波動(dòng)性大，對(duì)市場(chǎng)的變化反應(yīng)非常快。數(shù)據(jù)顯示，2014年上半年，其他城市還在延續(xù)2013年的增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，海南省上半年成交量下跌30%。與此同時(shí)，海南地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)十分激烈，至少有1000個(gè)樓盤(pán)同時(shí)在售。

　　從地理位置上講，石梅灣距離三亞市有100公里，中間有很多灣區(qū)的攔截，包括亞龍灣、海棠灣、香水灣、土福灣等。幾大灣區(qū)同質(zhì)化嚴(yán)重，而后者分流了石梅灣很多購(gòu)房者和游客。

　　“即使海南對(duì)閑置土地進(jìn)行整治，但對(duì)于華潤(rùn)置地而言，項(xiàng)目是否動(dòng)工還是取決于對(duì)市場(chǎng)的研判、資金的安排。因?yàn)殚_(kāi)發(fā)投入需要幾十億元，而罰款可能只有上億元，在沒(méi)想明白的情況下，開(kāi)發(fā)商不會(huì)輕易動(dòng)工。所以，下一步，很可能，企業(yè)還是會(huì)和政府主動(dòng)溝通，延緩開(kāi)發(fā)節(jié)奏，一起推動(dòng)問(wèn)題的解決。”業(yè)內(nèi)人士表示。

　　面臨環(huán)保壓力

　　不僅面臨囤地被罰的尷尬境地，華潤(rùn)石梅灣項(xiàng)目開(kāi)建至今還遭遇到來(lái)自環(huán)保人士的壓力。

　　2010年8月綠色和平組織實(shí)地調(diào)查發(fā)現(xiàn)，眾多大型房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目紛紛在海岸線“跑馬圈地”。很多項(xiàng)目占地均與自然保護(hù)區(qū)重合或緊鄰。萬(wàn)寧石梅灣青皮林保護(hù)區(qū)就在此列。

　　時(shí)代周報(bào)記者獲悉的一份《海南省國(guó)土環(huán)境資源廳關(guān)于批復(fù)海南華潤(rùn)石梅灣旅游度假區(qū)石梅灣九里二期項(xiàng)目環(huán)境影響報(bào)告書(shū)的函》上稱(chēng)：“施工活動(dòng)不得進(jìn)入萬(wàn)寧青皮林省級(jí)自然保護(hù)區(qū)、西嶺公園，不得占用和砍伐青皮林，保護(hù)好西嶺公益林-青皮林保護(hù)區(qū)-海防林-海岸-海洋的生物廊道，增強(qiáng)旅游區(qū)內(nèi)綠地系統(tǒng)的連通性。”

　　然而，綠色和平組織“森林與海洋項(xiàng)目”副經(jīng)理潘文婧向時(shí)代周報(bào)記者提供了一份資料顯示：2006年，華潤(rùn)集團(tuán)在萬(wàn)寧石梅灣度假村內(nèi)修建了兩條公路（分別是寬6米長(zhǎng)2.4公里，以及寬12米長(zhǎng)550米）穿過(guò)青皮林保護(hù)區(qū)。而這里的青皮林保護(hù)區(qū)屬于國(guó)家完全禁止開(kāi)發(fā)的。

　　海南當(dāng)?shù)丨h(huán)保人士表示，為了修建威斯汀酒店，也曾發(fā)生開(kāi)發(fā)商移植珍貴的水椰林，被村民和環(huán)保人士圍堵的事件。 2011年為建設(shè)石梅灣國(guó)際游艇會(huì)項(xiàng)目，百余畝由木麻黃、青皮林、水椰組成的大片海防林被毀。其中，水椰被列入國(guó)家三級(jí)保護(hù)植物。

　　“前兩年的衛(wèi)星圖片顯示，華潤(rùn)集團(tuán)在萬(wàn)寧石梅灣度假村和自然保護(hù)區(qū)大部分相重合，這意味著，華潤(rùn)未來(lái)的開(kāi)發(fā)可能還會(huì)破壞這里的自然環(huán)境。”潘文婧說(shuō)。

　　時(shí)代周報(bào)記者采訪的多位環(huán)保人士及專(zhuān)家表示，青皮林、海防林被破壞之后，石梅灣村民以及整個(gè)旅游區(qū)的酒店、別墅等均暴露在臺(tái)風(fēng)等自然災(zāi)害的威脅之下。不但如此，她對(duì)華潤(rùn)石梅灣項(xiàng)目環(huán)保程序的合法性表示懷疑。在自然環(huán)境保護(hù)區(qū)內(nèi)建設(shè)大型建設(shè)項(xiàng)目，環(huán)評(píng)報(bào)告是怎么做出的？程序是否公開(kāi)透明？

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