只有在貨幣政策從穩(wěn)健轉(zhuǎn)向積極、房地產(chǎn)市場(chǎng)的一系列政策能夠互洽之后，頭套房標(biāo)準(zhǔn)松動(dòng)才能產(chǎn)生刺激作用。但是，這種條件并不具備。

傳聞已久的“頭套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)松綁”得到證實(shí)。9月30日，央行發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步做好住房金融服務(wù)工作的通知》，對(duì)于貸款購(gòu)購(gòu)頭套普通自住房的家庭，貸款較低頭付款比例放寬至30%，貸款利率下限為基準(zhǔn)利率的0.7倍；對(duì)擁有1套住房并已結(jié)清購(gòu)房貸款的家庭，為改善居住條件再次申請(qǐng)貸款購(gòu)購(gòu)普通商品住房，銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)執(zhí)行頭套房貸款政策。

事實(shí)上，央行頒布的一系列房貸新政比人們的預(yù)期走得更遠(yuǎn)：鼓勵(lì)銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)通過發(fā)行住房抵押貸款支持證券、發(fā)行期限較長(zhǎng)的專項(xiàng)金融債券，定向投放房貸，取消針對(duì)外地人的限貸令，取消三套房限貸令等，無不表明房貸新政力度已接近金融危機(jī)以后刺激樓市的水平。

依照以前樓市的運(yùn)行邏輯，新出臺(tái)的房貸新政，加之此前大多數(shù)限購(gòu)城市取消限購(gòu)，似乎共同發(fā)出了又一輪救市訊號(hào)。這讓房地產(chǎn)調(diào)控前景陷入混沌。那么，房貸新政是重啟救市嗎？一系列新發(fā)出的積極信號(hào)，是否會(huì)刺激樓市重新醞釀出價(jià)格泡沫？

金融支持力度的增強(qiáng)和行政干預(yù)手段的弱化，客觀上確實(shí)會(huì)刺激樓市購(gòu)方，特別是具有剛性住房需求和改善型住房需求者。但是，放松房貸和取消限購(gòu)既不是無限救市，也難以再對(duì)樓市產(chǎn)生強(qiáng)刺激作用。

頭先，在存款準(zhǔn)備金率沒有下調(diào)的情況下，銀行放松信貸的能力有限。實(shí)際上，銀行更關(guān)注的是去年以來屢屢出現(xiàn)的階段性“錢緊”。在這種情況下，盡管房貸屬于優(yōu)質(zhì)貸款，但回報(bào)周期過長(zhǎng)，銀行缺乏貸款的主動(dòng)性。近兩年房貸審批從嚴(yán)，不僅是政策導(dǎo)引的結(jié)果，也是銀行在銀根緊縮下的理性選擇。僅僅是鼓勵(lì)式政策，銀行難有積極性。

其次，頭套房標(biāo)準(zhǔn)松動(dòng)與其他房地產(chǎn)政策仍存在一系列邏輯不洽之處，購(gòu)房者也難有積極性。開征房產(chǎn)稅直至遺產(chǎn)稅，是近年來已經(jīng)明確、至少是正在熱議的政策趨勢(shì)，其內(nèi)涵是增加住房持有和轉(zhuǎn)移環(huán)節(jié)的成本，并為地方開拓長(zhǎng)期穩(wěn)定的稅源。在這一政策背景下，即使購(gòu)購(gòu)頭套房、多套房的空間打開，其未來增值的前景也是黯淡的。這將大大限制購(gòu)房者的熱情。地方取消限購(gòu)之所以沒有引發(fā)新的購(gòu)房潮，其原因也在于此。

只有在貨幣政策從穩(wěn)健轉(zhuǎn)向積極、房地產(chǎn)市場(chǎng)的一系列政策能夠互洽之后，頭套房標(biāo)準(zhǔn)松動(dòng)才能產(chǎn)生刺激作用。但是，這種條件并不具備。宏觀政策面已經(jīng)反復(fù)強(qiáng)調(diào)，不會(huì)重走大規(guī)模刺激之路，而定向刺激的劃定范圍中，也不包括房地產(chǎn)市場(chǎng)。此外，開征房產(chǎn)稅作為財(cái)稅體制改革的組成部分，已處在既定議程中，不會(huì)更改。

很大程度上，取消限購(gòu)和放松房貸，不是全然為了刺激，而是發(fā)現(xiàn)了這樣的現(xiàn)實(shí)：行政手段干預(yù)樓市固然可取得一時(shí)之效，卻壓抑了市場(chǎng)正常需求，扭曲了市場(chǎng)供需關(guān)系和價(jià)格水平，同時(shí)，對(duì)銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)的限貸規(guī)定也影響了金融企業(yè)按照自身?xiàng)l件經(jīng)營(yíng)房貸的權(quán)利。

讓市場(chǎng)主導(dǎo)樓市交易，讓市場(chǎng)選擇金融支持力度，同時(shí)繼續(xù)營(yíng)造長(zhǎng)效調(diào)控樓市的財(cái)稅環(huán)境。就此而言，房貸新政指向的是糾偏，而其“刺激性”也注定是溫和的。

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