房貸新政給開(kāi)發(fā)商打強(qiáng)心劑：房企不愿意放棄利潤(rùn)

　　新政注射“強(qiáng)心針”，房企折扣不給力

　　分析認(rèn)為開(kāi)發(fā)商對(duì)救市還有期盼，因此不愿意放棄利潤(rùn)

　　原本波瀾不驚的房展會(huì)，突然因?yàn)楣?jié)前一個(gè)政策而被攪動(dòng)一池春水。央行、銀監(jiān)會(huì)出臺(tái)的相關(guān)房貸新政，讓購(gòu)房者有機(jī)會(huì)得到實(shí)惠的同時(shí)，也相當(dāng)于給開(kāi)發(fā)商打了一針強(qiáng)心劑。昨天開(kāi)幕的“十一假日樓市”上，就有展商直截了當(dāng)?shù)啬眯抡銎鹆宋恼隆Ｒ恍┵?gòu)房者也希望趕上將要落地的新政，而選擇來(lái)房展會(huì)現(xiàn)場(chǎng)“打樣”。

　　就昨天現(xiàn)場(chǎng)來(lái)看，開(kāi)發(fā)商給出的實(shí)際折扣不太給力，分析認(rèn)為，開(kāi)發(fā)商對(duì)救市還有期盼，限購(gòu)放開(kāi)后盼來(lái)了信貸新政，因此不愿意放棄利潤(rùn)。

　　靜候新政購(gòu)房者來(lái)“打前站”

　　“小姐，微信我不會(huì)用，你能幫我掃一掃嗎？”與3月、5月兩次房展會(huì)相比，此次十一“假日樓市”人流量明顯增加，“微信營(yíng)銷(xiāo)”幾乎成了每個(gè)參展樓盤(pán)必備的武器。掃描二維碼并轉(zhuǎn)發(fā)朋友圈，即可獲得從飲料到大米、食用油不等的小禮品，也讓現(xiàn)場(chǎng)一些中老年看房者急得讓銷(xiāo)售人員當(dāng)場(chǎng)培訓(xùn)使用微信。

　　9月30日，央行、銀監(jiān)會(huì)發(fā)布系列政策，業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為，這對(duì)目前低迷的樓市是一大利好。記者注意到，一些購(gòu)房者就是看到了這個(gè)政策后，決定先出來(lái)看看房。

　　一位帶著小孩來(lái)看房的女士坦承，有了小孩以后其實(shí)早就想換一套緊靠學(xué)校的小區(qū)，苦于自己有過(guò)貸款記錄，就算把現(xiàn)在住的房子賣(mài)了還是二套房，緊靠學(xué)校的小區(qū)很貴，要湊七成頭付難度相當(dāng)大，根據(jù)新政策，房貸結(jié)清名下無(wú)房的話，有可能享受到頭套房的待遇，那對(duì)他們來(lái)說(shuō)可是好消息。當(dāng)然，她也知道政策落地可能需要一段時(shí)間，不過(guò)看房子本來(lái)也會(huì)花費(fèi)很長(zhǎng)時(shí)間，所以趁著假期趕緊先出來(lái)“考察”一下，探探行情和價(jià)格。

　　“貸款結(jié)清算頭套，這意味按房的壓力降低了很多，一些原本購(gòu)不起房子的人現(xiàn)在可以購(gòu)房了，購(gòu)房人增多，有的開(kāi)發(fā)商肯定就要漲價(jià)，不過(guò)，這部分人占比應(yīng)該不多，所以房?jī)r(jià)不會(huì)大漲。”購(gòu)房者邱先生說(shuō)。

　　據(jù)統(tǒng)計(jì)，此次假日樓市國(guó)內(nèi)參展項(xiàng)目超過(guò)60個(gè)，是三月房展的兩倍多，本地房企占了大頭，而萬(wàn)科、金地這些龍頭房企依舊缺席。上海中原地產(chǎn)研究部經(jīng)理盧文曦認(rèn)為，近幾年房展銷(xiāo)售功能趨弱，萬(wàn)科的龍頭房企開(kāi)始全民營(yíng)銷(xiāo)，房企客戶渠道增多，所以也要衡量成本和收益，所以大房企缺席熱情有所消退。

　　噱頭多，切實(shí)優(yōu)惠少

　　“一套房貸結(jié)清再購(gòu)享頭付3成，頭套利率較低可7折。”在一家開(kāi)發(fā)商的展臺(tái)，其張貼的“易拉寶”沒(méi)有貼出自己樓盤(pán)的信息，卻復(fù)制粘貼了一遍央行的《關(guān)于進(jìn)一步做好住房金融服務(wù)工作的通知》，而且還擺在較顯眼的位置。這一舉動(dòng)耐人尋味。

　　盡管這個(gè)新政立竿見(jiàn)影的效果可能沒(méi)那么明顯，因?yàn)殂y行具體落實(shí)執(zhí)行新政細(xì)則還要時(shí)間，但是開(kāi)發(fā)商普遍認(rèn)為央行新政至少提升了人們的“士氣”，讓更多原本受制于限貸政策的購(gòu)房者有了看房的動(dòng)力，對(duì)黃金周幾天假期的銷(xiāo)售將會(huì)是“錦上添花”。

　　從展會(huì)實(shí)際的情況來(lái)看，許多開(kāi)發(fā)商也在動(dòng)金融方面的腦筋，爭(zhēng)取在細(xì)則落地之前先為購(gòu)房者解決資金的問(wèn)題，因而各種墊頭付、“拖頭付”層出不窮。如位于臨港的保利蔚藍(lán)林語(yǔ)允許購(gòu)房者今年購(gòu)房，明年才開(kāi)始還貸。新虹橋頭付則根據(jù)房型不同，推出28萬(wàn)到41萬(wàn)不等的墊頭付活動(dòng)，開(kāi)發(fā)商墊的頭付1年后要還清，雖然沒(méi)有利息，但是有1%的手續(xù)費(fèi)。

　　但是除了金融方面的支持，房展會(huì)現(xiàn)場(chǎng)實(shí)際折扣并不太給力。也許是擔(dān)心“得罪”老業(yè)主，直接的打折少之又少，大多采取特價(jià)房的形式來(lái)促銷(xiāo)。要不就是旅游iphone6……噱頭多，切實(shí)優(yōu)惠少，基本九五、九六折，個(gè)別項(xiàng)目的特價(jià)房相當(dāng)于九折，但限制僅僅房展會(huì)期間。只有個(gè)別商住項(xiàng)目或尾盤(pán)項(xiàng)目推出的優(yōu)惠還比較吸引力，如嘉定某商住項(xiàng)目推出了88折優(yōu)惠，中山公園某在售尾盤(pán)為了清倉(cāng)直接推出降價(jià)百萬(wàn)的優(yōu)惠，原價(jià)7萬(wàn)元/平方米，現(xiàn)報(bào)價(jià)6.5萬(wàn)元/平方米，不過(guò)只有三套房。

　　“普遍有折扣，但力度小，真正大尺度降價(jià)少。”盧文曦表示，表明開(kāi)發(fā)商對(duì)救市還有期盼，限購(gòu)放開(kāi)后盼來(lái)了信貸新政，因此不愿意放棄利潤(rùn)。但是信貸放松執(zhí)行在銀行，在市場(chǎng)化背景下不會(huì)一刀切。所以即使放松，效果未必有想像中那么大。限購(gòu)放松效果不好，限貸不能指望銀行，想要取得銷(xiāo)量眼前只有降價(jià)較實(shí)際。

　　內(nèi)環(huán)內(nèi)樓盤(pán)終于露面

　　開(kāi)發(fā)商熱情重新被點(diǎn)燃的另一個(gè)重要標(biāo)志就是一些“蟄伏已久”的內(nèi)環(huán)內(nèi)新盤(pán)終于又開(kāi)始露面了，當(dāng)然，價(jià)格都不菲。

　　位于虹口的建邦16區(qū)二期推出91到161平方米的戶型，報(bào)價(jià)在6萬(wàn)-6.5萬(wàn)元/平方米左右，現(xiàn)在認(rèn)籌可以獲得98折優(yōu)惠。而位于閘北的綠洲雅賓利三期均價(jià)也達(dá)到6.5萬(wàn)元/平方米左右，其優(yōu)惠活動(dòng)力度要大些，辦貴賓卡的話可以享受1萬(wàn)抵50萬(wàn)的優(yōu)惠。

　　根據(jù)網(wǎng)上房地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，目前上海內(nèi)環(huán)內(nèi)可售一手住宅只有5170套，約占全市在售一手住宅總量的6.14%，且有相當(dāng)一部分屬于尾盤(pán)，純新開(kāi)樓盤(pán)數(shù)量很少。業(yè)內(nèi)人士分析，一般內(nèi)環(huán)內(nèi)豪宅，如果不是資金特別緊張，一般不會(huì)選擇弱市的時(shí)候強(qiáng)行開(kāi)盤(pán)，這個(gè)時(shí)候露面表明開(kāi)發(fā)商開(kāi)始重拾信心。

　　事實(shí)上，從上個(gè)月月底開(kāi)始，上周(9.22-9.28)上海市內(nèi)共有24個(gè)商品房開(kāi)盤(pán)或加推(19個(gè)住宅，2個(gè)酒店式公寓，2個(gè)寫(xiě)字樓)，總計(jì)推出約4325套房源，創(chuàng)下2014年以來(lái)周推盤(pán)量的新高，其中僅9月27日這就有多達(dá)17個(gè)住宅樓盤(pán)推出新房源，其中不乏徐匯和閘北的豪宅項(xiàng)目。

　　上海數(shù)據(jù)監(jiān)控認(rèn)為，9-10月是今年較后一個(gè)供銷(xiāo)旺季，再加上十一黃金周和假日樓市的刺激，為了搶占市場(chǎng)，去化庫(kù)存，開(kāi)發(fā)商開(kāi)始“瘋狂推盤(pán)”。

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