近期的樓市演繹愈發(fā)瘋狂，有人認(rèn)為房?jī)r(jià)會(huì)大幅下探，但也有人認(rèn)為金九將迎來樓市成交大反彈，樓市調(diào)整年底結(jié)束。其實(shí)，樓市是這樣的一個(gè)把戲嗎？今年的樓市調(diào)整似乎更有味道。中國樓市經(jīng)過13年的瘋狂上漲后，房?jī)r(jià)的價(jià)位已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超越歷史的高位，而房?jī)r(jià)是居民消費(fèi)能力的象征，高房?jī)r(jià)只會(huì)壓垮一些真正購房群體的經(jīng)濟(jì)能力，而投資成分的樓市需求，只會(huì)增加別人的壓力和房租的上漲。至少從目前來看，全國的房租都在上漲，房租不動(dòng)，說明樓市需求不斷擠兌，只是流向不一樣。

　　如果以我個(gè)人觀點(diǎn)來看，我覺得中國樓市目前還沒真正的轉(zhuǎn)向，因?yàn)榉孔獾氖袌?chǎng)依然是個(gè)滾燙的負(fù)擔(dān)，而且在不斷增長(zhǎng)……以下特別總結(jié)當(dāng)下樓市較新的十種形態(tài)。

　　樓市的十種現(xiàn)象：

　　一、空置房率過高成為房市巨大隱患

　　中國正面臨房屋市場(chǎng)的價(jià)格調(diào)整，部分城市房屋近年來供過于求，銀行收緊房屋借貸也造成雪上加霜效應(yīng)。對(duì)于那些銷量不濟(jì)且杠桿率很高的企業(yè)而言，他們的降價(jià)幅度可能更大。

　　空置房率過高成隱患

　　西南財(cái)經(jīng)大學(xué)中國家庭金融調(diào)查與研究早前發(fā)布的一份報(bào)告稱，2013年中國住房整體空置率為22.4%，平均五戶至少即有一空，已高于美國、日本、歐盟等國家和地區(qū)?？罩玫姆课莺芸赡軐?dǎo)致房主蒙受經(jīng)濟(jì)損失，一旦房?jī)r(jià)下跌30%，其中11.2%的房主將成為負(fù)資產(chǎn)人士。中國目前正面臨房屋市場(chǎng)的價(jià)格調(diào)整，原因有多個(gè)，包括北京和上海以外的城市房屋近年來供過于求，銀行收緊房屋借貸也造成雪上加霜效應(yīng)。地產(chǎn)發(fā)展商寄望的城鎮(zhèn)化政策，可以增加城市的房屋需求，但就算城市人口增多，也只會(huì)是杯水車薪。

　　二、樊綱談樓價(jià)調(diào)整：全國均幅不會(huì)超過5%

　　樓市下行風(fēng)險(xiǎn)正在一步步被“坐實(shí)”，今年整體下跌風(fēng)險(xiǎn)究竟多大？中國改革基金會(huì)會(huì)長(zhǎng)、國民經(jīng)濟(jì)研究所所長(zhǎng)樊綱上周末在北京大學(xué)匯豐商學(xué)院ED P經(jīng)濟(jì)論壇上預(yù)測(cè)，“這一輪房?jī)r(jià)調(diào)整全國平均幅度不會(huì)超過5%”。

　　樊綱認(rèn)為，當(dāng)前全國房?jī)r(jià)到了新一輪調(diào)整的時(shí)候，這和前兩年(2009-2010年)經(jīng)濟(jì)過熱有關(guān)，不過這輪房?jī)r(jià)調(diào)整幅度不會(huì)過大，從全國平均范圍來看，約在2%-3%，或較多不超過5%。據(jù)介紹，目前購房者的入市信心尚未恢復(fù)，“觀望”情緒彌漫。 

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　　三、本輪樓市調(diào)控年底結(jié)束 新國五條或終結(jié)使房貸放松

　　20年前的1994年，中國房地產(chǎn)市場(chǎng)由于所謂的“過熱”，招來了實(shí)行土地出讓金制度后的頭次調(diào)控，廣州大量高層住宅及寫字樓開發(fā)受抑制，直至1996年經(jīng)濟(jì)軟著陸后，才逐漸恢復(fù)，但眾多寫字樓爛尾直至今天尚未完全解決。接著1997年后的亞洲金融風(fēng)暴重創(chuàng)香港樓市，香港樓價(jià)暴跌67%以上，直至2003年才觸底回升，國內(nèi)經(jīng)濟(jì)及房地產(chǎn)也受到嚴(yán)重影響。1998年政府出手救市，把大量房改房出售給職工，帶動(dòng)了商品房開發(fā)迎來新的發(fā)展空間。之后，又把住宅交易契稅從6%降到3%，再降至1.5%，極力鼓勵(lì)老百姓購房。溫故而知新，歷史告訴我們：每當(dāng)國內(nèi)經(jīng)濟(jì)需要房地產(chǎn)拉動(dòng)時(shí)，政府都會(huì)毫不遲疑地出手。

　　本輪樓市調(diào)控年底結(jié)束新國五條或終結(jié)

　　近6年來國內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)歷了三次大的波動(dòng)調(diào)整期。2008年是一次，2011年是一次，今年也正在調(diào)整。這三年一次的調(diào)整期之間有什么相同與不同的原因?恢復(fù)的動(dòng)力是什么?調(diào)整何時(shí)結(jié)束?

　　這三次市場(chǎng)調(diào)整期的GDP增速數(shù)據(jù)，無獨(dú)有偶都相似地跌破7.5%，2008年底增速跌破7%，2012年由9%以上的增速下滑至7.4%;2014年一季度亦下滑至7.4%(見圖示)?？梢?，經(jīng)濟(jì)下行是三次波動(dòng)調(diào)整期共同的誘因和背景。

　　2008年樓市給我們的印象是什么呢?是量?jī)r(jià)的大幅度下行：廣州市2007年末房?jī)r(jià)在1萬元/平方米，到2008年末降至8000元/平方米。產(chǎn)生原因是經(jīng)濟(jì)波動(dòng)，是全球金融危機(jī)造成的。后來調(diào)整期很快結(jié)束了。是什么原因?qū)е率袌?chǎng)快速恢復(fù)了呢?是四萬億貨幣投放對(duì)經(jīng)濟(jì)的強(qiáng)刺激，是頭次置業(yè)房貸利率下浮30%的“救市”。結(jié)果是，成交斷崖式下跌逆轉(zhuǎn)到快速恐慌性，2009年末房?jī)r(jià)回復(fù)到1萬元/平方米，成交量從2008年553萬平方米暴漲到2009年978萬平方米。

　　整個(gè)調(diào)整期一年半時(shí)間。2011年市場(chǎng)波動(dòng)原因是政府出臺(tái)了一系列房地產(chǎn)調(diào)控政策，致使房?jī)r(jià)出現(xiàn)窄幅回調(diào)。調(diào)整期15個(gè)月，在2012年下半年，房?jī)r(jià)又被推了上去，其恢復(fù)動(dòng)力來自需求以及貨幣寬松政策(2012年貨幣供應(yīng)量M2的平均增幅為14%，較高月份達(dá)到16%)。信貸放寬推動(dòng)需求，轉(zhuǎn)化為成交量，推升房?jī)r(jià)。雖然有限購限貸等調(diào)控因素，但由于需求強(qiáng)勁，2012年以及2013年商品住宅交易量和價(jià)還是快速上漲了。2013年新“國五條”出臺(tái)，引發(fā)本輪調(diào)整期在去年底開始。

　　本輪波動(dòng)與上二次波動(dòng)的不同是，以前二次主要是由經(jīng)濟(jì)、金融、政策等外部原因造成的，這一次市場(chǎng)內(nèi)部發(fā)生了變化，供需關(guān)系失衡，主要城市商品住宅庫存量平均消化期超過18個(gè)月。再加上房貸收緊，使購房人陷入觀望。據(jù)統(tǒng)計(jì)，廣州十區(qū)目前庫存量需要23個(gè)月才能消化完。這一次調(diào)整會(huì)有什么支撐樓市的動(dòng)力?前兩次一次是政府主動(dòng)救市，另一次是信貸松動(dòng)。那么這一次會(huì)出現(xiàn)嗎?地方政府至今沒有敢于充當(dāng)放松限購的“笫一個(gè)吃螃蟹的人”。

　　去年以來，央行并未出臺(tái)任何住房信貸政策，按揭貸款落實(shí)不到位完全是商業(yè)銀行的逐利行為。央行和銀監(jiān)會(huì)高層在此前的表態(tài)，就是為了引導(dǎo)商業(yè)銀行不能以逐利為頭要目標(biāo)。接下來，只要房貸放松，則成交量會(huì)大幅提升，房?jī)r(jià)隨之止跌回升。樂觀估計(jì)，傳統(tǒng)的房地產(chǎn)“金九銀十”銷售旺季仍會(huì)如期而至，而本輪樓價(jià)下行調(diào)整期有望在今年底結(jié)束。

　　四、房?jī)r(jià)跌過了頭 自然就會(huì)有人購了

　　近來,房地產(chǎn)市場(chǎng)越來越“冷”了。據(jù)較新消息,5月份70個(gè)大中城市新建商品住宅價(jià)格,有半數(shù)環(huán)比下降。另據(jù)統(tǒng)計(jì),今年1至5月份,全國住宅新開工面積同比下降21.6%、銷售面積降9.2%、銷售額降10.2%。這使得不少人悲觀情緒陡增,有的甚至預(yù)測(cè)稱,中國樓市下半年就會(huì)出現(xiàn)“斷崖式”暴跌。

　　這種過分擔(dān)憂是沒有必要的。

　　經(jīng)過“黃金十年”的飛快發(fā)展,我國人均住房消費(fèi)水平已超中等收入國家,不少二、三線城市房屋出現(xiàn)過剩。據(jù)測(cè)算,去年我國城鎮(zhèn)住宅總量有200多億平方米,平均每個(gè)城鎮(zhèn)家庭都大致?lián)碛幸惶鬃》?部分中小城市戶均占有套數(shù)更高。北京、上海等一線城市雖未出現(xiàn)過剩,但價(jià)格超出了一般居民的承受能力。國際貨幣基金組織數(shù)據(jù)顯示,全球十大較昂貴房地產(chǎn)市場(chǎng),我國占了7席。樓市說到底是由市場(chǎng)決定的,房?jī)r(jià)說到底要與經(jīng)濟(jì)發(fā)展和城鄉(xiāng)居民收入水平相適應(yīng),供給過剩了自然要回調(diào)消化,價(jià)格高了早晚要降下來。從這個(gè)意義上講,當(dāng)前我國樓市走“下坡路”,是房?jī)r(jià)虛高、供需結(jié)構(gòu)變化下市場(chǎng)正常調(diào)整的結(jié)果,屬于合理價(jià)值回歸,不是因?yàn)槌霈F(xiàn)了什么不可控的特殊情況。

　　調(diào)整不等于崩盤。相反,調(diào)整有助于防止泡沫過度積聚,有利于持續(xù)健康發(fā)展。當(dāng)然,本輪樓市調(diào)整周期和幅度可能會(huì)相對(duì)較長(zhǎng)、較深,甚至不排除非核心區(qū)和前期漲幅過高、透支需求的區(qū)域,出現(xiàn)房?jī)r(jià)持續(xù)、大幅下跌等深度調(diào)整現(xiàn)象。

　　同時(shí)還要看到,支撐樓市健康發(fā)展的需求因素并未改變或消失,這使得調(diào)整也不會(huì)演化成劇烈震蕩。比如,城鎮(zhèn)化支撐。與一些國家樓市泡沫快速破滅時(shí)城鎮(zhèn)化率高達(dá)70%多不一樣,目前我國城鎮(zhèn)化率僅53%,按戶籍算只有36%。按國際經(jīng)驗(yàn),我國仍處于城鎮(zhèn)化率快速發(fā)展區(qū)間,而城鎮(zhèn)化代表的是對(duì)住房的需求。又如,剛需的支撐。我國今年有700多萬大學(xué)畢業(yè)生,每年還要增加幾十萬,這些人絕大部分都會(huì)進(jìn)入城市購購住房。另據(jù)調(diào)查,去年全國外出農(nóng)民工約1.7億,租房居住的占36.7%,租房部分也屬于剛需。婚房、改善性住房方面的需求也相當(dāng)可觀。剛需的特點(diǎn)是如果今年購的少,明年或者后年就會(huì)相應(yīng)增多。再比如,保障房建設(shè)的支撐。目前我國形成了包括廉租房、公租房、棚戶區(qū)改造等覆蓋低收入群體的住房保障體系,僅去年就開工建設(shè)保障房666萬套,今年還將至少完成新改造棚戶區(qū)“470萬套以上”的目標(biāo)。這些保障性安居工程,是重大民生工程,也是我國樓市的重要組成部分,會(huì)在穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)上起到“四兩撥千斤”的作用。此外,中國人長(zhǎng)期以來“有錢就購房置地”的消費(fèi)觀念,一時(shí)不會(huì)改變,房?jī)r(jià)跌過了頭,自然就會(huì)有人購。

　　房地產(chǎn)是國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要支柱。如果無視房地產(chǎn)市場(chǎng)自身規(guī)律,把正常調(diào)整視為“崩盤”,勢(shì)必會(huì)引發(fā)恐慌,合理的住房消費(fèi)就會(huì)大受影響,與樓市緊密關(guān)聯(lián)的各行各業(yè)就會(huì)受到?jīng)_擊。有關(guān)部門要管理好市場(chǎng)預(yù)期,并密切關(guān)注和警惕房?jī)r(jià)下跌對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)造成的傷害及可能引發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)?？梢源_信的是,只要善于發(fā)揮好市場(chǎng)的決定性作用,更好地發(fā)揮政府的作用,保持樓市穩(wěn)定發(fā)展不成問題。

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　　五、央行副行長(zhǎng)：國人購房?jī)?chǔ)蓄財(cái)富或致樓市泡沫破裂

　　6月21日，中國人民銀行副行長(zhǎng)潘功勝在參加某活動(dòng)時(shí)表示，國民如果以購房的方式來儲(chǔ)藏財(cái)富，可能導(dǎo)致房地產(chǎn)泡沫破裂甚至經(jīng)濟(jì)危機(jī)。

　　潘功勝認(rèn)為，國民僅僅只有工資性收入，沒有財(cái)產(chǎn)性收入，或者財(cái)產(chǎn)性收入很低，那這個(gè)國家消費(fèi)的增長(zhǎng)，進(jìn)而服務(wù)業(yè)的發(fā)展也可能很慢。所以經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型對(duì)于推動(dòng)中國金融發(fā)展具有重要作用。

　　另外，財(cái)富管理市場(chǎng)的快速發(fā)展，源于中國經(jīng)濟(jì)和居民收入迅速增長(zhǎng)背景下的一個(gè)巨大需求的推動(dòng)，近年來隨著中國經(jīng)濟(jì)的快速增長(zhǎng)，全社會(huì)的財(cái)富總量亦快速積累，公眾的財(cái)富管理意識(shí)和財(cái)富管理需求明顯增強(qiáng)。

　　潘功勝又指，進(jìn)一步推動(dòng)中國財(cái)富管理市場(chǎng)以及金融市場(chǎng)發(fā)展，其中，要深化金融業(yè)改革開放，減少金融抑制，擴(kuò)大金融供給；同時(shí)，要加強(qiáng)金融監(jiān)管，防范風(fēng)險(xiǎn)

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