說起購(gòu)房，不少購(gòu)房者會(huì)糾結(jié)于略微復(fù)雜的購(gòu)房流程。購(gòu)房畢竟是一個(gè)家庭的大事，稍有差池都會(huì)釀成損失。所以，購(gòu)房者在購(gòu)房前較好了解購(gòu)房流程，做到心中有數(shù)。記者了解到，一般購(gòu)房流程可以分為11步：準(zhǔn)備、自我評(píng)估、選定房源、開發(fā)商資質(zhì)查詢、簽訂購(gòu)房合同、選擇付款方式、驗(yàn)收工作、產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移過戶登記、簽訂物業(yè)管理公約、領(lǐng)房產(chǎn)證、交房入住。在這11步中，有4步非常重要，很容易隱藏貓膩，讓開發(fā)商鉆到空子。這4步分別是開發(fā)商資質(zhì)查詢、簽訂合同、付款方式和驗(yàn)收工作。下面，小編將為你詳細(xì)解讀購(gòu)房流程，希望能幫助讀者對(duì)付狡猾的開發(fā)商，成功購(gòu)到一套“安心房”。

　　開發(fā)商資質(zhì)查詢

　　購(gòu)房前，查詢開發(fā)商資質(zhì)非常重要。那么如何查詢呢？其實(shí)，就是查看開發(fā)商的“五證”、“二書”是否齊全。一個(gè)合法正規(guī)的房地產(chǎn)開發(fā)商，必須具備齊全的“五證”、“二書”。所謂“五證”，是指《國(guó)有土地使用權(quán)證》、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程施工許可證》也叫建設(shè)工程開工證、《商品房銷售(預(yù)售)許可證》；“二書”是指《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》，這也是法律對(duì)銷售方的基本要求。但在實(shí)踐中，有些開發(fā)商(售樓人員)為了掩蓋虛假情況，經(jīng)常找借口不出示這些文件的原件，要么說正拿著相關(guān)文件在報(bào)批某項(xiàng)手續(xù)，要么就說文本放在離售樓處很遠(yuǎn)的公司本部。

　　業(yè)內(nèi)人士表示，這些證件原則上是按順序辦理的，購(gòu)房者可查看“商品房預(yù)售許可證”。開發(fā)商只有在取得了“商品房預(yù)售許可證”之后，他的房地產(chǎn)項(xiàng)目才能在土地使用、城市規(guī)劃、工程建設(shè)、質(zhì)量檢測(cè)、配套設(shè)施方面通過政府的批準(zhǔn)，也就具備了將開發(fā)的商品房進(jìn)入市場(chǎng)交易的資格。而沒有“商品房預(yù)售許可證”的房屋是不能購(gòu)賣和預(yù)售的。如果開發(fā)商銷售房屋提供的是所謂的“政府文件、規(guī)劃藍(lán)圖、認(rèn)購(gòu)書、內(nèi)部認(rèn)購(gòu)協(xié)議、公證書”等，這種樓盤很可能就是五證不全的建設(shè)項(xiàng)目，貿(mào)然購(gòu)購(gòu)“五證不全”的房屋將會(huì)產(chǎn)生一系列問題，這樣的房屋也存在著質(zhì)量安全隱患。

　　簽訂合同

　　為了賣掉房子，開發(fā)商往往會(huì)在售樓廣告中(包括沙盤、售樓書等)對(duì)綠化、會(huì)館、學(xué)校、幼兒園、游泳池、健身房、車位、超市、容積率、樓房間距等配套設(shè)施做美好的描述，對(duì)于這種承諾又不寫在合同里。結(jié)果當(dāng)出現(xiàn)規(guī)劃變更、綠地變停車場(chǎng)、房屋底下有大水泵、道路開通無期等情況，購(gòu)房人要求有一個(gè)說法時(shí)，開發(fā)商卻以規(guī)劃變更已經(jīng)通過規(guī)劃部門批準(zhǔn)為由，推卸責(zé)任，或以合同約定不清搪塞，消費(fèi)者一般很難得到補(bǔ)償。

　　因此，簽訂合同看似簡(jiǎn)單，但在簽訂過程中千萬要細(xì)心再細(xì)心。在簽合同前，不妨檢查一下以下事項(xiàng)：

　　1.開發(fā)商在廣告中(包括沙盤、售樓書等)對(duì)配套的承諾有無寫進(jìn)合同中，并且清晰列明。房地產(chǎn)開發(fā)商或代理商就是利用購(gòu)房者想當(dāng)然地以為廣告內(nèi)容都會(huì)寫入合同的心理，瞞天過海。如果合同與規(guī)劃有所出入，購(gòu)房時(shí)就要留個(gè)心眼了。此外，小區(qū)中哪些是市政建設(shè)哪些是小區(qū)建設(shè)，也要弄個(gè)明白，不然市政建設(shè)無期。

　　2.謹(jǐn)防銷售在空白合同處作弊。客戶決定購(gòu)房，要與開發(fā)商簽訂《商品房購(gòu)賣合同》。一般情況下，銷售會(huì)遞給客戶一份擬好的合同，合同會(huì)有許多空白的地方，有些地方是有待雙方確定后注入相關(guān)內(nèi)容的，而有些選擇性填寫處可能還空著。這時(shí)，購(gòu)房者往往以為該說的都已注明了，合同就算是完成了，殊不知就是這些空白處為開發(fā)商日后作弊提供了條件。

　　付款方式

　　近年來，在房地產(chǎn)銷售市場(chǎng)中，一些開發(fā)商推出采取特殊的促銷方式——“無息分期付款”購(gòu)房。與按揭貸款相比，“無息分期付款”沒有利息的確很吸引人，但其中的風(fēng)險(xiǎn)可不小。這些項(xiàng)目很有可能手續(xù)不全。業(yè)內(nèi)人士指出，“無息分期付款”是開發(fā)商要求購(gòu)房者把房款通過分期付款的方式結(jié)清而不是去銀行貸款，分期付款期間不產(chǎn)生利息。但這種“無息分期付款”往往要求購(gòu)房者在短期內(nèi)籌集房款，一旦購(gòu)房者不能如期支付房款，就會(huì)面臨違約。按照目前市場(chǎng)上的分期付款方式看，開發(fā)商一般都要等到購(gòu)房者付清全部房款后才會(huì)辦理產(chǎn)權(quán)證書，若在此期間開發(fā)商以購(gòu)房人未能全部付清房款為由，不將雙方所簽《商品房購(gòu)賣合同》交房管部門登記備案，就可能出現(xiàn)開發(fā)商“一房二賣”甚至“一房多賣”。因此，采取“分期付款”購(gòu)房時(shí)，購(gòu)房者需要在《商品房購(gòu)賣合同》中特別注明交房條件和購(gòu)房者逾期支付房款的約定。

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