政策的效應(yīng)正在悄然改變市場(chǎng)的格局。今年2月以來(lái)，央行降息、二套房頭付比例降低等一系列信貸放松政策，極大地降低了改善型購(gòu)房者的購(gòu)房門(mén)檻，全款購(gòu)房尤其是中高端全款購(gòu)家的比重正在大幅下降。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，這既符合政策的導(dǎo)向，同時(shí)也說(shuō)明房地產(chǎn)之外的投資渠道正在拓寬。

全款購(gòu)家占比下降

“現(xiàn)在全款購(gòu)房的客戶越來(lái)越少了”，位于北京朝陽(yáng)區(qū)孫河板塊的某高端項(xiàng)目負(fù)責(zé)人近日告訴記者，去年9·30新政之后，全款購(gòu)房的客戶占比大概降低到四成左右，而今年3·30新政之后，這一比重再次降至兩成。

3月30日，央行、住建部、銀監(jiān)會(huì)三部門(mén)聯(lián)合發(fā)文《關(guān)于個(gè)人住房貸款政策有關(guān)問(wèn)題的通知》指出，對(duì)符合條件的二套房購(gòu)購(gòu)者，較低頭付款比例下調(diào)至不低于40%。

北 京某房企營(yíng)銷負(fù)責(zé)人告訴記者，在政策出臺(tái)后的這幾天時(shí)間里，全款購(gòu)房的客戶比重已經(jīng)出現(xiàn)明顯縮水。亞豪機(jī)構(gòu)市場(chǎng)總監(jiān)郭毅認(rèn)為，隨著貸款頭付、利率在降低， 放款更為便捷，選擇貸款的客戶會(huì)越來(lái)越多，尤其是房?jī)r(jià)在上漲過(guò)程中，如果手中持有資金足夠支付調(diào)低后的頭付，以前賣一購(gòu)一的客戶可能不會(huì)急于賣房，而是貸 款先購(gòu)房。

二手房市場(chǎng)也同樣如此。來(lái)自偉業(yè)我 愛(ài)我家的數(shù)據(jù)顯示，今年3月，我愛(ài)我家成交的二手房中，全款客戶占比26.63%，3·30新政出臺(tái)前6天，全款客戶占比30.13%，而新政之后的6天 時(shí)間里，全款客戶占比降至25.41%。這一數(shù)字不僅低于3月全月的平均水平，也低于新政前的周水平，與去年同期的44.5%相比，全款客戶所占比重更是 大幅銳減。

偉業(yè)我愛(ài)我家市場(chǎng)研究院分析師宋輝 認(rèn)為，去年4月由于信貸收緊，購(gòu)購(gòu)力支持力度不足，交易量下滑，當(dāng)時(shí)的購(gòu)房人也主要是購(gòu)購(gòu)力較好的家庭，所以全款客戶占比較高。而今年信貸環(huán)境相對(duì)寬松， 兩次降息，公積金貸款較高額度也提高，這些都促使不少購(gòu)購(gòu)力相對(duì)一般的市場(chǎng)需求入市，所以新政后二手房領(lǐng)域全款客戶占比出現(xiàn)明顯下滑。

非房產(chǎn)類投資渠道拓寬

值得注意的是，這種急劇的縮水現(xiàn)象在中高端產(chǎn)品里尤為明顯。上述位于朝陽(yáng)區(qū)孫河板塊的項(xiàng)目便是高端產(chǎn)品的代表，該項(xiàng)目較低總價(jià)為2000萬(wàn)元/套左右，于2013年入市。

在記者采訪中，另外多個(gè)中高端項(xiàng)目也佐證了這一趨勢(shì)。位于北京城區(qū)的某高端項(xiàng)目營(yíng)銷人員告訴記者，事實(shí)上，在9·30波救市之后，就已經(jīng)有客戶咨詢貸款的事情，到3·30波救市尤其是二套房頭付比例較低降至四成，選擇貸款的客戶開(kāi)始明顯增多。

追溯其原因，一方面，資金實(shí)力并不雄厚、但對(duì)居住要求又比較高的改善型購(gòu)家正在大舉入市。亞豪機(jī)構(gòu)副總經(jīng)理高姍告訴記者，近期銀行信貸調(diào)整政策極大地刺激了這部分置業(yè)人群在短期內(nèi)集中入市，這類人群購(gòu)房主要依靠房貸支持，銀行信貸政策的放松對(duì)其影響很大。

據(jù)亞豪機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)，今年3月，北京公寓豪宅市場(chǎng)里套均總價(jià)在1000萬(wàn)元以下的入門(mén)級(jí)豪宅共成交105套，占總成交量的比重為56%，而套均面積在200平方米以下的小戶型公寓則成交129套，占比高達(dá)68%。

而 另一方面，除了政策的導(dǎo)向作用，也說(shuō)明房地產(chǎn)之外的投資渠道正在拓寬。中原地產(chǎn)頭席分析師張大偉分析認(rèn)為，由于國(guó)內(nèi)房?jī)r(jià)過(guò)高、交易限制多，很多高端需求已 經(jīng)開(kāi)始轉(zhuǎn)向價(jià)格更低、產(chǎn)權(quán)也更穩(wěn)定的海外置業(yè)，沉寂已久的股票市場(chǎng)也于近期開(kāi)始回升，加快了資金的轉(zhuǎn)向。對(duì)于普通投資者而言，銀行理財(cái)產(chǎn)品、互聯(lián)網(wǎng)金融投 資逐漸興起，這些投資渠道風(fēng)險(xiǎn)低收益高，而且投資門(mén)檻更低。相比之下，大多數(shù)城市住房供大于求，價(jià)格過(guò)高，未來(lái)增值不確定，已經(jīng)不再是較佳投資選擇，因此 房地產(chǎn)投資需求也出現(xiàn)顯著回落。

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