近期國(guó)11條出臺(tái)，明確規(guī)定了二套房貸頭付較低四成，且改善型住房不再作為一個(gè)概念單獨(dú)提出。民眾的感覺(jué)是改善型購(gòu)家的置業(yè)門檻被提高了。經(jīng)采訪發(fā)現(xiàn)，其實(shí)大多數(shù)高素質(zhì)樓盤的銀行評(píng)估并沒(méi)有變化，因此頭付也并無(wú)變化，而且大中戶型購(gòu)家支付能力強(qiáng)，對(duì)于頭付提高也不太敏感；對(duì)一些樓齡相對(duì)較長(zhǎng)的樓梯樓，銀行則是普遍降低了評(píng)估價(jià)，頭付也相應(yīng)提高，置業(yè)者如果經(jīng)濟(jì)能力有限，就需要搜羅總價(jià)相對(duì)較低的住宅了。

　　由于二套房貸具體操作權(quán)下放到各大銀行，不同銀行對(duì)具體樓盤評(píng)估價(jià)不同，要求的頭付比例也不同。合富置業(yè)高端營(yíng)業(yè)經(jīng)理陳鐵軍表示，如果銀行看好某樓盤的素質(zhì)，評(píng)估價(jià)貼近樓盤成交價(jià)；如果住宅樓齡長(zhǎng)、單體樓無(wú)花園或是樓梯樓，那么評(píng)估價(jià)就會(huì)低于成交價(jià)，而銀行僅會(huì)根據(jù)評(píng)估價(jià)放貸，這樣評(píng)估價(jià)與成交價(jià)之間的差額，就需購(gòu)家承擔(dān)，這無(wú)疑相當(dāng)于變相增加了購(gòu)家頭付的負(fù)擔(dān)。從目前宏觀調(diào)控來(lái)看，主要受影響的是購(gòu)購(gòu)小三房、樓齡長(zhǎng)單位的置業(yè)者。

　　機(jī)場(chǎng)路：大量低總價(jià)住宅

　　合富置業(yè)高端營(yíng)業(yè)經(jīng)理盧百鳳認(rèn)為， 新政對(duì)投資型購(gòu)家影響較大，對(duì)改善型購(gòu)家影響不大。白云區(qū)的置業(yè)者中商人占較大比例，因此支付能力也較強(qiáng)，在翠逸家園、又一居、時(shí)代花園的購(gòu)家中，有不少人平時(shí)頭付就占總價(jià)五成以上。此次提高二套房貸頭付比例，90平方米以上、尤其是140平方米以上的購(gòu)家對(duì)此并不敏感。

　　相對(duì)而言，70~80平方米的小三房購(gòu)家對(duì)于房貸頭付提高還是比較介意。如機(jī)場(chǎng)路附近的一些單體樓，由于樓齡稍長(zhǎng)，沒(méi)有花園，近期銀行對(duì)這些單體樓的評(píng)估價(jià)有所下調(diào)，頭付比率也相應(yīng)提高，以前三成左右的頭付提高到四成。這些熱購(gòu)的單體樓包括春暖花園、云頂花園、嘉利苑、僑愛(ài)苑等。即使上調(diào)頭付比例，置業(yè)者負(fù)擔(dān)也不至于太重。

　　因?yàn)榘自茀^(qū)同地段，花園小區(qū)樓價(jià)在1.2萬(wàn)元/m2左右，而單體樓梯樓單位單價(jià)只有6000元/m2，總價(jià)在60萬(wàn)元左右，頭付差不多24萬(wàn)元。如果二次置業(yè)者要尋求更低的頭付，可選擇三元里附近廣花路、北站路附近的樓梯樓高層，如合宜小區(qū)等，總價(jià)仍然在40萬(wàn)元左右。

　　東山：淘金樓評(píng)估價(jià)較低

　　老東山二套房置業(yè)者多是附近上班族，希望為子女購(gòu)置學(xué)位房。這些家庭通常是在越秀區(qū)外已有大中戶型單位，如在番禺區(qū)、白云區(qū)等，因此這些家庭購(gòu)房雖然是套，但戶型未必是大中戶型。這些家庭通常選擇在東山生活，周末回郊區(qū)度假，在孩子畢業(yè)后即將物業(yè)轉(zhuǎn)手。陳鐵軍介紹，東山學(xué)位房購(gòu)家一般經(jīng)濟(jì)能力較強(qiáng)，對(duì)頭付提高并不敏感。從目前銀行評(píng)估看，天倫花園、廣怡大廈、德安大廈、富力御龍庭等樓盤評(píng)估價(jià)與交易價(jià)差別不大。

　　而淘金一帶的住宅則因樓齡問(wèn)題，較近評(píng)估價(jià)普遍調(diào)低，如淘金雅苑、淘金大廈、淘金花園，購(gòu)家實(shí)際頭付普遍需調(diào)高到四成多以上，超過(guò)了部分改善型置業(yè)者的預(yù)期。銀行的評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)與市場(chǎng)看法也有一定區(qū)別，銀行大多是依據(jù)地段潛力、樓盤素質(zhì)評(píng)估住宅，而學(xué)位升值因素卻不在銀行評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)之中。

　　華景新城：頭付比例幾無(wú)變化

　　天河?xùn)|部大盤自住購(gòu)家占80%以上。合富置業(yè)高端營(yíng)業(yè)經(jīng)理陳美容表示，由于自住需求占主導(dǎo)，早期一、二、三期住宅放盤量少，多是10年以內(nèi)樓齡的花園電梯洋房。如新政后，各大銀行對(duì)華景新城住宅的評(píng)估價(jià)沒(méi)有明顯變化。

　　華景新城交易較活躍的是芳滿庭園和陶然庭苑，但頭付比例都沒(méi)有提高。如二次置業(yè)者需降低頭付壓力，可選擇六期電梯樓單位，80平方米售價(jià)90萬(wàn)元左右，或選擇二期高層樓梯樓，92平方米售價(jià)75萬(wàn)元左右。該住宅帶有華景新城小學(xué)學(xué)位，同戶型中低樓層價(jià)格為85萬(wàn)元，而該住宅要便宜10萬(wàn)元。

　近期國(guó)11條出臺(tái)，明確規(guī)定了二套房貸頭付較低四成，且改善型住房不再作為一個(gè)概念單獨(dú)提出。民眾的感覺(jué)是改善型購(gòu)家的置業(yè)門檻被提高了。經(jīng)采訪發(fā)現(xiàn)，其實(shí)大多數(shù)高素質(zhì)樓盤的銀行評(píng)估并沒(méi)有變化，因此頭付也并無(wú)變化，而且大中戶型購(gòu)家支付能力強(qiáng)，對(duì)于頭付提高也不太敏感；對(duì)一些樓齡相對(duì)較長(zhǎng)的樓梯樓，銀行則是普遍降低了評(píng)估價(jià)，頭付也相應(yīng)提高，置業(yè)者如果經(jīng)濟(jì)能力有限，就需要搜羅總價(jià)相對(duì)較低的住宅了。

　　由于二套房貸具體操作權(quán)下放到各大銀行，不同銀行對(duì)具體樓盤評(píng)估價(jià)不同，要求的頭付比例也不同。合富置業(yè)高端營(yíng)業(yè)經(jīng)理陳鐵軍表示，如果銀行看好某樓盤的素質(zhì)，評(píng)估價(jià)貼近樓盤成交價(jià)；如果住宅樓齡長(zhǎng)、單體樓無(wú)花園或是樓梯樓，那么評(píng)估價(jià)就會(huì)低于成交價(jià)，而銀行僅會(huì)根據(jù)評(píng)估價(jià)放貸，這樣評(píng)估價(jià)與成交價(jià)之間的差額，就需購(gòu)家承擔(dān)，這無(wú)疑相當(dāng)于變相增加了購(gòu)家頭付的負(fù)擔(dān)。從目前宏觀調(diào)控來(lái)看，主要受影響的是購(gòu)購(gòu)小三房、樓齡長(zhǎng)單位的置業(yè)者。

　　機(jī)場(chǎng)路：大量低總價(jià)住宅

　　合富置業(yè)高端營(yíng)業(yè)經(jīng)理盧百鳳認(rèn)為， 新政對(duì)投資型購(gòu)家影響較大，對(duì)改善型購(gòu)家影響不大。白云區(qū)的置業(yè)者中商人占較大比例，因此支付能力也較強(qiáng)，在翠逸家園、又一居、時(shí)代花園的購(gòu)家中，有不少人平時(shí)頭付就占總價(jià)五成以上。此次提高二套房貸頭付比例，90平方米以上、尤其是140平方米以上的購(gòu)家對(duì)此并不敏感。

　　相對(duì)而言，70~80平方米的小三房購(gòu)家對(duì)于房貸頭付提高還是比較介意。如機(jī)場(chǎng)路附近的一些單體樓，由于樓齡稍長(zhǎng)，沒(méi)有花園，近期銀行對(duì)這些單體樓的評(píng)估價(jià)有所下調(diào)，頭付比率也相應(yīng)提高，以前三成左右的頭付提高到四成。這些熱購(gòu)的單體樓包括春暖花園、云頂花園、嘉利苑、僑愛(ài)苑等。即使上調(diào)頭付比例，置業(yè)者負(fù)擔(dān)也不至于太重。

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