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一、二線城市樓市回暖 三、四線城市卻驚現(xiàn)整體疲軟
編輯:海南房產網(wǎng) 發(fā)布日期:2016-09-10 00:00:00 有效期:發(fā)布當天 來源:京華時報 閱讀 493 次
一、二線城市樓市回暖,三、四線城市卻驚現(xiàn)整體疲軟,今年以來,全國樓市分化更為明顯。在各項救市政策刺激下,一線城市以及部分需求較大的二線城市,房企的庫存以及銷售回款各方壓力將會有所減輕,部分一線城市甚至出現(xiàn)日光盤,但是,庫存壓力較大的三、四線城市,成交依舊難現(xiàn)起色。
分化的數(shù)據(jù)
4月以來,在3·30樓市新政助推下,北京、上海、廣州等一線城市樓市成交量環(huán)比、同比均出現(xiàn)大漲。與此同時,受庫存高企、市場低迷影響,三、四線城市成交難現(xiàn)起色,樓市不對稱回暖明顯。
據(jù)亞豪機構統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示,4月北京新增供應2464套商品住宅,而當月成交量則高達9218套,使得一直處于高位的庫存量開始明顯下滑。
在樓市升溫之后,消失已久的日光盤也在北上廣深四大一線城市和廈門、武漢等部分二線城市重現(xiàn)。比如,4月25日—26日,北京共有6盤入市,分別是泰禾拾景園(樓盤資料) 、旭輝御錦、合生悅上城、恒大領寓(樓盤資料) 、頭開常青藤(樓盤資料 業(yè)主論壇) 以及頭地浣溪谷。其中泰禾拾景園、旭輝御錦以及合生悅上城在開盤當天便實現(xiàn)了日光。
相比一、二線城市樓市的迅速升溫,三、四線城市的表現(xiàn)要暗淡不少。4月份以來,一、二線城市住宅成交提升幅度明顯,成交量環(huán)比上漲了27%。而三、四線城市對新政刺激反應冷淡,成交量不增反降,下跌約為26%。若按東中西部劃分,東部城市的同比增幅由3月份的15.4%上升為40.1%,中部城市由3月份的6.4%上升為27.9%,而西部城市由3月份的-10.8%上升為3.4%。
“東中西部的分化跟城市之間的分化在某種程度上是吻合的?!鄙虾R拙臃康禺a研究員嚴躍進表示,一線城市主要集中在東部沿海,所以東部的表現(xiàn)要好過中西部。在3·30新政后,像四個一線城市和杭州、南京等準一線城市的購房者出于擔心房價上漲等各種因素,入市節(jié)奏加快。相比之下,經濟一般的三、四線城市由于供大于求,對于政策的強力刺激反應冷淡。
庫存成關鍵指標
鏈家地產市場研究部李巧玲表示,北京、上海、深圳等一線城市都再次出現(xiàn)“日光盤”,在本輪市場復蘇中成為領頭羊。政策刺激對基本面較好的城市產生積極影響,而對供過于求的城市提振作用有限。
據(jù)亞豪機構統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示,4月北京僅新增供應了2464套商品住宅,而當月成交量則高達9218套,這使得一直處于高位的庫存量開始明顯下滑。截至5月4日,北京商品住宅庫存量已降至78904套,跌破8萬套大關,并創(chuàng)下近10個月新低。
庫存高企,成為三、四線城市面臨的嚴峻現(xiàn)實,同策機構的數(shù)據(jù)顯示,從2015年3月份36個大中城市存銷比指標來看,庫存壓力較大、市場去化周期在15個月以上、市場基本面表現(xiàn)欠佳的城市仍然占到大多數(shù)城市,比如福州、廈門、青島、武漢、西安、長沙、寧波、大連等二線城市,無錫、溫州、蕪湖、徐州等大部分三、四線城市仍然面臨較大的市場“去庫存”壓力,起碼在上半年不可能出現(xiàn)大規(guī)模漲價,甚至在年內也難以大規(guī)模漲價。
中國社科院發(fā)布的《房地產藍皮書》顯示,今年全國樓市區(qū)域分化將十分明顯,人口聚集能力強的一線城市和部分熱點二線城市房價有回暖、上漲趨勢,而人口聚集能力差、庫存大的部分二線城市或三、四線城市房價會延續(xù)下跌態(tài)勢。
成熟型城市土地市場競爭激烈
“4月以來一、二線城市住宅成交提升幅度明顯,而三、四線城市則較為低迷?!敝性禺a頭席分析師張大偉認為,三、四線城市多面臨天量庫存,再加上經濟發(fā)展不均衡、公共資源不均衡、產業(yè)布局不均衡、人口不均衡以及政策刺激作用不均衡等影響,去化壓力巨大。
上海易居房地產研究院5月8日發(fā)布了《2015年度中國35城住宅市場生命周期專題研究》報告顯示,從城市基本面與新房總容量綜合比較來看,35城呈現(xiàn)四類生命周期:住宅市場發(fā)展分別處于成熟型、優(yōu)質型、潛力型、風險型。
報告顯示,成熟型典型的是北京、上海、廣州和深圳四個一線城市,城市基本面好,市場發(fā)達,屬于成熟型城市。此類城市土地供應偏緊,土地市場競爭激烈,但居民購房能力較強。部分城市經濟發(fā)展水平較為落后,但新房市場前幾年發(fā)展過快,其規(guī)模已趨于見頂,屬于風險型城市,如長春、南寧。這類城市新房市場的發(fā)展已經脫離城市基本面的支撐,未來市場存在一定的風險。
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