今年3月底出臺(tái)的樓市新政可謂效果彰顯。CREIS監(jiān)測(cè)的38個(gè)城市中，4月份有8成城市的新房成交量回升。一線和少數(shù)二線城市更加火爆。在價(jià)格方面，4月份百城房?jī)r(jià)跌幅收窄0.14個(gè)百分點(diǎn)。

  但樓市走勢(shì)似乎與期待方向略有差距。新政更多促成一線和少數(shù)二線城市樓市全面回升，而更期待回暖的二、三、四線城市似乎不溫不火。目前，一線城市房地產(chǎn)庫(kù)存消化周期都降到12個(gè)月左右，深圳的庫(kù)存甚至僅為8個(gè)月。與此相對(duì)應(yīng)的是，廣大的二、三、四線城市整體疲軟，庫(kù)存同比增加了2成，平均消化周期18.7個(gè)月。

  樓市新政更多促進(jìn)了二手住房交易回升，新房表現(xiàn)則不明顯，不利于房地產(chǎn)整體“去庫(kù)存”。目前，很多人認(rèn)為樓市將長(zhǎng)周期下行，再加上股市長(zhǎng)期火熱對(duì)資金形成分流，政策刺激下大規(guī)模購(gòu)房需求入市難再現(xiàn)，樓市新政更多刺激了改善性住房需求和少量投資需求。根據(jù)調(diào)研，今年以來(lái)，改善性住房需求主要表現(xiàn)在公共配套、縮短“職住”距離、升值保值性更強(qiáng)的改善。

  既然投資需求已全面退場(chǎng)，剛需占主導(dǎo)，而改善型二套房貸的頭付已經(jīng)降至4成，頭套房貸頭付成數(shù)維持3成也可適當(dāng)調(diào)整。在發(fā)達(dá)國(guó)家和地區(qū)（如美國(guó)、澳大利亞和中國(guó)香港地區(qū)），凡是頭次購(gòu)房，在任何時(shí)候都可以享受較低10％的頭付比例。在“以人為本”的新型城鎮(zhèn)化背景下，未來(lái)購(gòu)房的主力應(yīng)是城市“新移民”。這部分人群在城市安家落戶和實(shí)現(xiàn)購(gòu)房的愿望強(qiáng)烈，但房?jī)r(jià)上漲了10年后，購(gòu)房者很難拿得出30％的頭付款。

  二季度決策層頭提“高度重視經(jīng)濟(jì)下行壓力”，這也意味著未來(lái)總需求有望進(jìn)一步擴(kuò)張，樓市政策將是之一。下一步，樓市政策或調(diào)整頭套房貸頭付成數(shù)。目前貸款利率比2014年初僅下降20—30個(gè)基點(diǎn)，比2014年底還有上升。不管從降低實(shí)體經(jīng)濟(jì)融資成本。還是以更低利率降低購(gòu)房成本，5月降息的概率都在增大。另外，通過(guò)國(guó)開行構(gòu)建“按揭-MBS-國(guó)開行-市場(chǎng)”的按揭貸款二級(jí)市場(chǎng)：或通過(guò)央行對(duì)國(guó)開行進(jìn)行PSL，間接收購(gòu)商業(yè)銀行房貸MBS，修復(fù)商業(yè)銀行資產(chǎn)負(fù)債表，改善惜貸情緒，激勵(lì)銀行發(fā)放更多的低利率房貸，都有望成為激勵(lì)購(gòu)房需求入市、消化樓市庫(kù)存的有效手段。

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