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萬(wàn)科合伙人制優(yōu)劣之爭(zhēng) 捆綁風(fēng)險(xiǎn)與利益
編輯:海南房產(chǎn)網(wǎng) 發(fā)布日期:2016-09-10 00:00:00 有效期:發(fā)布當(dāng)天 來(lái)源:人民網(wǎng) 閱讀 436 次
“現(xiàn)在的萬(wàn)科,如果不是在尋求一場(chǎng)更大變革的話,那么它所做的種種嘗試,就是在試圖緩解所有大公司都會(huì)來(lái)臨的焦慮?!币晃环康禺a(chǎn)管理咨詢?nèi)耸肯蛉嗣窬W(wǎng)記者評(píng)價(jià)說(shuō),近期房地產(chǎn)行業(yè)出現(xiàn)的“新花樣”,萬(wàn)科無(wú)一不試。
他曾是深圳一家房地產(chǎn)管理咨詢公司的高管,在過(guò)去將近一年的時(shí)間里,這家公司據(jù)稱都在為萬(wàn)科的項(xiàng)目跟投制度提供技術(shù)支持和咨詢服務(wù)。
去年的愚人節(jié)開(kāi)始,萬(wàn)科正式宣布了公司事業(yè)合伙人制度的重要組成——項(xiàng)目層面的員工跟投制度。
從風(fēng)投領(lǐng)域引入的項(xiàng)目跟投,被萬(wàn)科寄予厚望。
萬(wàn)科認(rèn)為,在項(xiàng)目實(shí)際操作過(guò)程中,員工在加快項(xiàng)目周轉(zhuǎn)、節(jié)約成本、促進(jìn)銷售等多方面會(huì)體現(xiàn)出合伙人的意識(shí)和作用,對(duì)提升項(xiàng)目、所在一線公司乃至公司整體經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)都會(huì)起到積極作用。
項(xiàng)目跟投制度吸引到越來(lái)越多的房地產(chǎn)公司趨之若鶩。金科股份在較近剛剛宣布了公司的員工項(xiàng)目跟投計(jì)劃,此前碧桂園集團(tuán)與越秀地產(chǎn)等品牌開(kāi)發(fā)商也都推出了與之類似的項(xiàng)目跟投計(jì)劃。
“房地產(chǎn)市場(chǎng)在進(jìn)入到2014年以后轉(zhuǎn)向下滑趨勢(shì),對(duì)每一家房地產(chǎn)公司而言,都存在著成本和利潤(rùn)的壓力,因此保持良好的財(cái)務(wù)指標(biāo)是一個(gè)重要課題?!碑?dāng)代置業(yè)副總裁張世紅在評(píng)價(jià)房地產(chǎn)行業(yè)興起的事業(yè)合伙人制度時(shí)說(shuō),“合伙人制度也是在這種形勢(shì)下產(chǎn)生的,推動(dòng)公司合伙人與企業(yè)共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)、利益共享?!?/p>
行業(yè)內(nèi)對(duì)項(xiàng)目跟投制度質(zhì)疑和爭(zhēng)議的聲音同樣此起彼伏。
一方面,項(xiàng)目跟投機(jī)制意味著一線公司不再以規(guī)模為導(dǎo)向,轉(zhuǎn)而注重項(xiàng)目的運(yùn)營(yíng)效率和投資收益。這種項(xiàng)目開(kāi)發(fā)邏輯的反面是,一線公司趨向保守,謹(jǐn)慎有余而錯(cuò)失發(fā)展機(jī)遇。
另外,包括萬(wàn)科掌舵人郁亮也在公開(kāi)場(chǎng)合坦承,萬(wàn)科部分區(qū)域存在管理人員參與跟投機(jī)制不積極的現(xiàn)象。一位行業(yè)人士認(rèn)為,項(xiàng)目跟投制度之所以受到抵制,是因?yàn)閺?qiáng)制跟投機(jī)制“動(dòng)了一線公司管理層的奶酪”。
捆綁風(fēng)險(xiǎn)與利益
2014年的愚人節(jié),萬(wàn)科開(kāi)始推行在項(xiàng)目層面上的員工跟投機(jī)制,公司宣布在今后的所有新項(xiàng)目,除了舊城改造及部分特殊項(xiàng)目外,原則上要求項(xiàng)目所在的一線公司管理層和該項(xiàng)目管理人員,必須跟隨公司一起投資,員工初始跟投份額不超過(guò)項(xiàng)目峰值的5%。
根據(jù)萬(wàn)科在今年3月底披露的數(shù)據(jù),公司累計(jì)有近5000人參與公司項(xiàng)目跟投,占全公司地產(chǎn)編制人員的7成左右。此外,萬(wàn)科向人民網(wǎng)記者提供的數(shù)據(jù)顯示,公司項(xiàng)目已完成認(rèn)購(gòu)且到賬金額11.75億元。
“從跟投實(shí)施情況來(lái)看,員工在加快項(xiàng)目周轉(zhuǎn)、節(jié)約成本、促進(jìn)銷售等多方面越來(lái)越體現(xiàn)出合伙人的意識(shí)和作用,對(duì)提升項(xiàng)目、所在一線公司乃至公司整體經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)起到了積極的作用?!比f(wàn)科公司董秘譚華杰介紹說(shuō)。
賽普咨詢研究院院長(zhǎng)李春亮也認(rèn)為,目前尚無(wú)法準(zhǔn)確對(duì)比和檢驗(yàn)項(xiàng)目跟投制度的價(jià)值,但從階段性效果來(lái)看,員工跟投對(duì)項(xiàng)目利潤(rùn)、進(jìn)度、質(zhì)量以及團(tuán)隊(duì)都帶來(lái)了正向價(jià)值。
李春亮向人民網(wǎng)記者介紹,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)領(lǐng)域的項(xiàng)目跟投早已廣泛應(yīng)用于風(fēng)控領(lǐng)域。在風(fēng)投基金作為主要投資方對(duì)項(xiàng)目注資后,其他一些基金跟進(jìn)少量投資,而投資后對(duì)被投企業(yè)或項(xiàng)目的輔導(dǎo)主要由主投基金進(jìn)行,而跟投的基金往往只作為財(cái)務(wù)投資者,不參與被投企業(yè)或項(xiàng)目的管理。
萬(wàn)科的項(xiàng)目跟投機(jī)制則有所區(qū)別。雖然萬(wàn)科集團(tuán)或萬(wàn)科引入的投資方是作為項(xiàng)目主投的“風(fēng)投基金”,這些項(xiàng)目所在的一線公司管理層和項(xiàng)目管理人員是作為“跟投基金”,但與風(fēng)控領(lǐng)域跟投基金作為財(cái)務(wù)投資者角色完全不同的是,這些項(xiàng)目所在的一線公司管理層和該項(xiàng)目管理人員,實(shí)際上是萬(wàn)科項(xiàng)目的實(shí)際操盤(pán)者。
“項(xiàng)目跟投機(jī)制被廣泛使用和推廣,源于其具有比常規(guī)激勵(lì)方式的明顯優(yōu)勢(shì)。比如通過(guò)利益要害關(guān)聯(lián)倒逼項(xiàng)目管理透明化,在一定程度上降低了管理者的暗箱操作等道德風(fēng)險(xiǎn)。其次,通過(guò)項(xiàng)目與投資管理者的利益捆綁分擔(dān)風(fēng)險(xiǎn),提高項(xiàng)目的安全性和盈利性。”前述深圳這家房地產(chǎn)管理咨詢公司在撰文分析項(xiàng)目跟投機(jī)制時(shí)稱。
“管理者投資后,除了管理費(fèi)用收入外,還可能通過(guò)更多的精力投入分享項(xiàng)目投資收益,也不失為一種激勵(lì)與約束并存的雙贏模式?!鄙钲谶@家房地產(chǎn)管理咨詢公司繼續(xù)撰文指出。
這篇分析文章在總結(jié)時(shí)說(shuō),跟投機(jī)制可實(shí)現(xiàn)員工與機(jī)構(gòu)風(fēng)險(xiǎn)共擔(dān)、利益共享,且一定程度上控制、降低了人員流動(dòng)風(fēng)險(xiǎn),以此完善投資機(jī)構(gòu)內(nèi)部治理機(jī)制與薪酬體系、提高公司的競(jìng)爭(zhēng)力。
決策保守錯(cuò)失機(jī)遇
項(xiàng)目跟投機(jī)制意味著一線公司不再以規(guī)模為導(dǎo)向,轉(zhuǎn)而注重項(xiàng)目的運(yùn)營(yíng)效率和投資收益。這種項(xiàng)目開(kāi)發(fā)邏輯的反面是,一線公司趨向保守,謹(jǐn)慎有余而錯(cuò)失發(fā)展機(jī)遇。
“項(xiàng)目跟投反復(fù)要求控制和提升的是項(xiàng)目的ROIC(率)、IRR(內(nèi)部收益率)這些關(guān)于投資收益、利潤(rùn)和成本相關(guān)的指標(biāo),尤其是當(dāng)這些項(xiàng)目所在的一線管理層和員工要求跟投項(xiàng)目以后,他們?cè)陧?xiàng)目上的選擇會(huì)更加謹(jǐn)慎?!崩畲毫料蛉嗣窬W(wǎng)記者分析。
“這是一種利潤(rùn)導(dǎo)向的激勵(lì)機(jī)制,因此普遍導(dǎo)致的后果就是這些一線公司的管理層和員工會(huì)趨向保守,轉(zhuǎn)向一種‘不作為’的保守效率狀態(tài),至于對(duì)公司規(guī)模及長(zhǎng)遠(yuǎn)考慮,則更不會(huì)主動(dòng)關(guān)注?!鼻笆龇康禺a(chǎn)管理咨詢?nèi)耸縿t這樣評(píng)價(jià)。
這位房地產(chǎn)管理咨詢?nèi)耸恳策M(jìn)一步向人民網(wǎng)記者指出,這些負(fù)責(zé)具體項(xiàng)目操作的一線公司管理層,在項(xiàng)目跟投機(jī)制的激勵(lì)下,他們會(huì)更加關(guān)注項(xiàng)目投資的利潤(rùn)率、成本控制、以及周轉(zhuǎn)率。
“較理想的狀態(tài)就是項(xiàng)目所在一線管理層和員工能夠投入更少的錢,更好地控制開(kāi)發(fā)成本,在較短的時(shí)間里獲得更好的利潤(rùn)收益?!边@位房地產(chǎn)管理咨詢?nèi)耸空f(shuō),“因?yàn)樽约旱氖杖敫嗯c項(xiàng)目利潤(rùn)率有關(guān),因此這些員工可能滋生出來(lái)的心態(tài)就是集團(tuán)能否做大規(guī)模并不那么重要,如果不能準(zhǔn)確預(yù)算到某個(gè)項(xiàng)目的高收益,那就不如不做這個(gè)項(xiàng)目?!?/p>
這位房地產(chǎn)管理咨詢?nèi)耸康念A(yù)言,可能正在被萬(wàn)科項(xiàng)目跟投機(jī)制作用下的實(shí)際影響所驗(yàn)證。
近期人民網(wǎng)記者在參加一個(gè)房地產(chǎn)內(nèi)部沙龍活動(dòng)獲悉,在今年年初,上海某大型房企在北京昌平區(qū)以45億元的高價(jià)拿下一宗地塊,在該地塊出讓前萬(wàn)科北京公司的出價(jià)要遠(yuǎn)高于較終拿地的這家上海某大型房企,出讓前萬(wàn)科的報(bào)價(jià)較高達(dá)到了47.5億元。
參加上述沙龍活動(dòng)的一位知情人士告訴記者,當(dāng)時(shí)因?yàn)槿f(wàn)科正在積極推行項(xiàng)目跟投機(jī)制,因此萬(wàn)科北京公司在做地塊評(píng)估時(shí),考慮到地塊總價(jià)較高,因此對(duì)成本進(jìn)行準(zhǔn)確核算也比較困難,較終導(dǎo)致北京萬(wàn)科公司放棄了昌平地塊。
不過(guò),據(jù)記者了解,成功獲得昌平地塊的上海某大型房企近期已經(jīng)在上海聯(lián)合產(chǎn)權(quán)交易所掛牌轉(zhuǎn)讓昌平地塊項(xiàng)目的一半權(quán)益。這位知情人士稱,按照交易對(duì)價(jià),在不到半年時(shí)間里,上海這家大型房企將從昌平地塊中直接獲利數(shù)億元。
對(duì)此,萬(wàn)科在給予人民網(wǎng)記者的回復(fù)中解釋說(shuō),在房地產(chǎn)進(jìn)入到白銀時(shí)代以后,房?jī)r(jià)單邊上漲的時(shí)代結(jié)束,“土地拿的多并不一定是財(cái)富?!?/p>
“項(xiàng)目跟投制度確保了運(yùn)營(yíng)團(tuán)隊(duì)在拿地時(shí)會(huì)更加細(xì)致評(píng)估項(xiàng)目地價(jià)的合理性和未來(lái)的經(jīng)營(yíng)前景?!比f(wàn)科在書(shū)面回復(fù)中稱,“有效控制拿地風(fēng)險(xiǎn),全力以赴做好項(xiàng)目,這對(duì)提升股東價(jià)值是有利的?!?/p>
李春亮認(rèn)為,“保守拿地”也可以理解成“穩(wěn)健拿地”,一線公司可能出于風(fēng)險(xiǎn)不拿地,但是長(zhǎng)期來(lái)看公司還是會(huì)拿地,因?yàn)樵S多公司拿地的決策并不在一線公司和中層干部,“與其說(shuō)項(xiàng)目跟投對(duì)拿地增加了束縛,不如說(shuō)是對(duì)拿地質(zhì)量提高了約束?!?/p>
“合伙人制度會(huì)使一線公司在土地投資的時(shí)候更加謹(jǐn)慎和決策科學(xué),項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)階段會(huì)更加仔細(xì)地關(guān)注客戶定位和成本控制,同時(shí)會(huì)有退出期設(shè)計(jì),因此也會(huì)要求項(xiàng)目周轉(zhuǎn)速度加快,提高周轉(zhuǎn)速度,在一定程度上提高率。從這些方面而言,項(xiàng)目跟投對(duì)項(xiàng)目的財(cái)務(wù)指標(biāo)影響是正向的?!睆埵兰t向記者解釋說(shuō)。
“但與此同時(shí),項(xiàng)目的財(cái)務(wù)指標(biāo)受影響因素包括了很多,尤其是區(qū)域、市場(chǎng)和土地價(jià)格的影響,因此也很難評(píng)估較后對(duì)財(cái)務(wù)的貢獻(xiàn)如何,也更難評(píng)估?!睆埵兰t繼續(xù)補(bǔ)充。
中層為何消極抵制
按照前述深圳房地產(chǎn)管理咨詢?nèi)耸克?,?dāng)這些要求進(jìn)行項(xiàng)目跟投的一線公司管理層意識(shí)到自己的收入分紅與項(xiàng)目利潤(rùn)收益掛鉤更加緊密的時(shí)候,如果這些管理層不能準(zhǔn)確測(cè)算到項(xiàng)目或地塊未來(lái)的收益情況,那么基于對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的厭惡,他們也會(huì)放棄拿地。
這也意味著,項(xiàng)目只有快周轉(zhuǎn)產(chǎn)生高利潤(rùn),這些項(xiàng)目所在的一線管理層和員工才能獲得高分紅收入,對(duì)一線公司管理層和員工而言,項(xiàng)目利潤(rùn)與收入分紅之間“劃上了等號(hào)”。
強(qiáng)力推進(jìn)項(xiàng)目跟投機(jī)制的萬(wàn)科在集團(tuán)層面也對(duì)此產(chǎn)生了共識(shí)。在近期萬(wàn)科執(zhí)行副總裁、頭席財(cái)務(wù)官王文金給內(nèi)部員工的培訓(xùn)中,其主題就是試圖教會(huì)萬(wàn)科的員工們?nèi)绾慰疾楣卷?xiàng)目的各項(xiàng)財(cái)務(wù)指標(biāo),從而選擇項(xiàng)目跟投。
王文金在萬(wàn)科內(nèi)部做項(xiàng)目跟投的培訓(xùn)同樣有著一些背景,因?yàn)榇饲叭f(wàn)科總裁郁亮自己也承認(rèn),萬(wàn)科部分區(qū)域存在管理人員參與跟投機(jī)制不積極的現(xiàn)象。
按照郁亮對(duì)萬(wàn)科項(xiàng)目跟投機(jī)制的設(shè)計(jì),為了提升項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)質(zhì)量,提高項(xiàng)目決策的準(zhǔn)確性,因此對(duì)萬(wàn)科項(xiàng)目經(jīng)理和一線公司管理層,未來(lái)將實(shí)行強(qiáng)制跟投制度,除舊改等少數(shù)項(xiàng)目以外,項(xiàng)目經(jīng)理必須跟投本項(xiàng)目,一線公司管理層必須跟投所在公司所有的新項(xiàng)目。
萬(wàn)科項(xiàng)目跟投機(jī)制一度被外界解讀成作為萬(wàn)科事業(yè)合伙人的重要內(nèi)容,主要是為了應(yīng)對(duì)公司近年來(lái)大量的中層干部等人才的流失。當(dāng)然,包括萬(wàn)科
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