“定金”與“訂金”

所謂定金，是指合同當事人為了確保合同的履行，依據(jù)法律規(guī)定或者當事人雙方的約定，由當事人一方在合同訂立時或者訂立后履行前，按照合同標的額的一定比例（不超過20%），預先給付對方當事人的或其替代物。定金合同是從屬于主合同的從合同，其成立的前提是主合同已經(jīng)成立生效。

“定金”在法律上有明確的概念：它既是履約的保證，又是一種支付，同時還是一種賠償，即通過支付一定數(shù)額的來表明合同雙方有意并要真誠履行簽訂的合同，如果購房者違約，定金不退，如果開發(fā)商違約，就要向購購方雙倍返還定金。在法律上有明文規(guī)定定金的靈敏額不能超過合同總價的20%。

在房產(chǎn)交易過程中，訂金只是預付款性質的一種支付，不具有定金的性質。因此，在購房者簽訂《預購臨時協(xié)議》時，真正的預購房屋正式合同一主合同是否能夠成立，還處于一種不確定狀態(tài)，這與定金合同有著重大差別。因此，預購訂金不是定金，定金罰則也就當然不能適用。訂金與定金的較基本的區(qū)別就是定金適用定金罰則，一方違約應當雙倍返還定金或無權要求返還定金，而訂金適用這樣的罰則，只會存在返還或沖抵價款的作用。

“訂金”在法律上沒有明文規(guī)定。出現(xiàn)在房屋認購書中的“訂金”，其業(yè)主或賠償僅僅是單方的，是購房者對開發(fā)商的保證。在開發(fā)商如果違約是否雙倍返還的問題上并不明確。如果開發(fā)商違約，只要退還訂金即可。

“定金”是規(guī)范的法律概念，是一種擔保形式；而“訂金”并非法律語言，沒有明確的法律規(guī)定，在審判實踐中一般被視為預付款。兩者的法律效力也是完全不同的；如果購方交付的是“定金”，那么購方違約則定金將賣方?jīng)]收，賣方違約則必須向購方雙倍返還定金；如果購方交付的是“訂金”，那么不論哪一方反悔，賣方都只須原數(shù)退還“訂金”。

根據(jù)法律的規(guī)定，開發(fā)商必須持有《預售商品房許可證》才能賣樓花，而且不管是預售商品房還是正式的商品房購賣，都必須簽訂書面合同。比如：開發(fā)商收取了2萬元錢后，并沒有與客戶簽訂書面合同，那么兩者之間的房屋購賣關系并沒有形成。而《擔保法》規(guī)定“定金應當以書面形式約定”，定金條款又只能是主合同的從合同，那么在房屋購賣合同沒有形成的情況下，客戶向開發(fā)商交的2萬元錢就可能是“定金”，也就不存在開發(fā)商可以“沒收”這2萬元的問題。那么客戶交付的只可能是“訂金”，而“訂金”是應當退還的。但是，如果當時雙方簽訂了書面的預售商品房合同，則可以在合同中約定“定金條款”，那么購方反悔不購時，開發(fā)商就完全有權沒收定金。

消費者與開發(fā)商即使簽訂了書面商品房預售合同，實際上也還只是一種意向書。在房屋實際交付時，雙方須另行簽訂正式的房屋購賣合同。購房者只有在與開發(fā)商簽訂房屋購賣合同，交付了購房款、拿到開發(fā)商開具的發(fā)票后，才能向主管部門申辦產(chǎn)權證。

“定金”與“押金”

押金是擔保物權的一種，具體的講是質押擔保的一種特殊形式，即為了擔保債務的履行，債務人或者第三人將一定數(shù)額的或者等價物移交債權人占有，在債務人不履行合同的債務的時候，債權人可從押金中優(yōu)先受償。押金擔保，在本質上屬于質押的范疇。其與定金的區(qū)別主要表現(xiàn)在：

1.性質不同：定金擔保所產(chǎn)生的只有債權，不具有物權的效力；押金則屬于擔保物權的范圍。定金是法定的擔保方式，押金只是民間交易形式，我國法律并沒有承認押金這種擔保方式。

2.設定人的范圍不同：定金擔保的設定人限于被擔保的主合同之當事人，定金不得由合同債務人以外的第三人設定，定金擔保是合同債務人的自己擔保；押金的設定人可以為合同債務人，也可以為債務人以外的第三人。

3.約定限額法律規(guī)定不同：定金的數(shù)額由合同當事人約定，但其約定的數(shù)額不得超過主合同標的額的20%，超過部分不產(chǎn)生定金效力；而押金的數(shù)額由當事人自由約定，無數(shù)額上的限制，當事人約定的押金，可以高于或者低于主合同的標的額。

4.制裁后果不同：定金罰則適用于合同的雙方當事人，在當事人違約時，定金啟動其罰則功能，具有明顯的懲罰性。而押金僅具有擔保合同義務人履行合同的效果，制裁違約方以押金為限，給付押金的人不履行合同義務的，無權收回押金，但接受押金的人不履行合同義務的，不承擔雙倍返還的押金義務，懲罰效果較弱。

定金是在書面合同中明確以“定金”字樣，所約定的一種債的擔保形式。而其他的一些諸如訂金、押金、預付款之類的，不能認定其性質為定金，不能適用法律規(guī)定的定金罰則。

購房是人生大事，步步需謹慎！訂金、定金、押金，三“金”含義不同，購房交易時要了解清楚再付款。

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