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市場(chǎng)火爆銷售額激增 上半年5家房企榮登“千億榜”
編輯:海南房產(chǎn)網(wǎng) 發(fā)布日期:2016-09-10 00:00:00 有效期:發(fā)布當(dāng)天 來源:新華網(wǎng) 閱讀 615 次
去年同期僅有萬科一家銷售額超千億元。2016年上市房企半年報(bào)顯示,又有恒大、碧桂園、保利、綠地4家房企銷售額超千億元。但“大好形勢(shì)”卻令業(yè)界擔(dān)憂,利潤(rùn)增長(zhǎng)僅是業(yè)績(jī)漲幅的“零頭”?!扒|級(jí)”房企“輩出”,昭示出中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)生什么變化?呈現(xiàn)怎樣的趨勢(shì)?
市場(chǎng)火爆銷售額激增,上半年5家房企榮登“千億榜”
國(guó)家統(tǒng)計(jì)局*新發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示,1-7月份,全國(guó)商品住宅銷售面積增長(zhǎng)26.7%,住宅銷售額增長(zhǎng)41.2%。
易居中國(guó)執(zhí)行總裁丁祖昱分析稱,今年上半年,在全國(guó)商品住宅銷售“高歌猛進(jìn)”的帶動(dòng)下,多家上市房企的銷售業(yè)績(jī)突破歷史高點(diǎn)。
其中,萬科、恒大、碧桂園、綠地和保利的中報(bào)顯示,同比銷售金額分別實(shí)現(xiàn)1901億元、1417.8億元、1250.7億元、1108億元和1106.25億元,同比分別增長(zhǎng)73.9%、59.8%、129.6%、48.4%和41.9%。
得益于上半年良好的銷售情況,恒大和碧桂園分別在近期將2016年度的國(guó)內(nèi)合同銷售目標(biāo)上調(diào)。恒大在已完成年度目標(biāo)超過70%的基礎(chǔ)上,將今年的銷售目標(biāo)上調(diào)到3000億元;碧桂園也將銷售目標(biāo)從1680億元上調(diào)至2200億元,上調(diào)幅度高達(dá)31%。
中原地產(chǎn)分析認(rèn)為,包括上述5家及萬達(dá)、中海歷年全年實(shí)現(xiàn)銷售千億級(jí)的房企,前10個(gè)月就將全面完成年度任務(wù)。根據(jù)上半年業(yè)績(jī),“準(zhǔn)千億級(jí)”的融創(chuàng)中國(guó)和華潤(rùn)也將銷售目標(biāo)調(diào)高至千億元以上。全年“千億級(jí)俱樂部”將歷史性地增至9家。同時(shí),2016年將成就標(biāo)桿房企歷史*高銷售額。
業(yè)績(jī)大漲利潤(rùn)下降,拍地成本高企是“罪魁”
值得注意的是,雖然銷售額大幅增長(zhǎng),但以千億級(jí)房企為代表的上市房企利潤(rùn)卻不盡如人意。銷售額實(shí)現(xiàn)近2000億元的萬科,歸屬于上市公司股東的凈利潤(rùn)僅53.5億元;保利地產(chǎn)和綠地控股的凈利潤(rùn)均不足50億元。
兩家廣東的千億房企均出現(xiàn)毛利率和凈利率指標(biāo)下滑態(tài)勢(shì)。碧桂園上半年的毛利率同比下降2.2個(gè)百分點(diǎn),核心凈利率同比下降1.7%。恒大上半年股東毛利率下降0.1%,核心業(yè)務(wù)利潤(rùn)率更是由13.1%降至8.9%。
還有幾家“準(zhǔn)千億級(jí)”上市房企的盈利情況也十分堪憂。宣稱今年將躋身“千億陣營(yíng)”的融創(chuàng)中國(guó),上半年凈利潤(rùn)約為1.03億元,同比減少91.8%,股東凈利潤(rùn)約為0.73億元,同比減少92.3%。
業(yè)內(nèi)人士分析認(rèn)為,土地價(jià)格飆漲、高價(jià)地拖累,是房企“業(yè)績(jī)上漲利潤(rùn)下降”的重要原因。據(jù)中原地產(chǎn)測(cè)算,2016年前7月,搶地*積極的20家房企合計(jì)拿地花費(fèi)約6241.75億元,合計(jì)建筑面積約9656萬平方米,每平方米平均拿地成本為6466元。而在2015年同期,每平方米拿地的平均成本只有4261元,即拿地平均成本上漲高達(dá)51.8%。
“高杠桿”加劇風(fēng)險(xiǎn),“去產(chǎn)能、去庫存”仍是主旋律
中原地產(chǎn)研究認(rèn)為,上半年房企雖然收獲了歷史上*好業(yè)績(jī),但“增收不增利”、負(fù)債率高企等風(fēng)險(xiǎn)已顯現(xiàn)。
在高地價(jià)效應(yīng)下,上市房企的負(fù)債率高企。根據(jù)Wind資訊統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示,在上市房企中,超過百億元負(fù)債的房企有59家,占比43%;超過300億元負(fù)債的房企有32家,占比23.3%。
克而瑞研究數(shù)據(jù)顯示,上半年,千億級(jí)房企中,綠地控股資產(chǎn)負(fù)債率為88.36%,與去年同期基本持平;萬科A資產(chǎn)負(fù)債率為80.6%,同比上漲近3個(gè)百分點(diǎn);碧桂園負(fù)債率為78%,較去年末增加了3個(gè)百分點(diǎn);恒大的負(fù)債率高達(dá)81.79%,保利的負(fù)債率也近80%。
同策咨詢數(shù)據(jù)也顯示,今年目標(biāo)“千億級(jí)”的融創(chuàng)中國(guó),1-8月土地支出超過580億元,成了房地產(chǎn)市場(chǎng)的拿地,而上半年的銷售業(yè)績(jī)僅有560億元。其中報(bào)也顯示,截至6月30日,融創(chuàng)中國(guó)的負(fù)債總額高約1279.57億元,凈負(fù)債率高約85.1%。融創(chuàng)中國(guó)董事長(zhǎng)孫宏斌6月底曾公開表示,暫停拿地,因?yàn)楦咂蟮牡貎r(jià)已經(jīng)對(duì)開發(fā)商形成了利潤(rùn)壓力。但融創(chuàng)中國(guó)并未“收手”,僅在8月又投入超過300億元的土地款。
像恒大、融創(chuàng)等標(biāo)桿房企的“入不敷出”,只是今年以來開發(fā)商不斷加杠桿拿地的縮影,這無疑將加劇未來市場(chǎng)調(diào)整風(fēng)險(xiǎn)。
上市房企為降低融資成本,開始大規(guī)模發(fā)行公司債。據(jù)克而瑞研究監(jiān)測(cè),2015年下半年以來,約有50余家房企發(fā)行總額達(dá)4607億元公司債。而究其效果,從表面上看優(yōu)化了企業(yè)債務(wù)結(jié)構(gòu),但高杠桿運(yùn)營(yíng)模式仍未改變。
另外,記者調(diào)查發(fā)現(xiàn),如同鋼鐵、煤炭等行業(yè)一樣,房地產(chǎn)市場(chǎng)也存在過剩產(chǎn)能和僵尸企業(yè)。如連續(xù)三年虧損的上海房企景瑞地產(chǎn),在虧損持續(xù)擴(kuò)大、負(fù)債率高居100%以上的背景下,仍然采取激進(jìn)策略,上半年仍斥資55.1億元在全國(guó)拿下8幅地塊。中報(bào)顯示,景瑞的虧損額同比擴(kuò)大近42%。
長(zhǎng)江證券的研究報(bào)告也顯示,上半年,26家上市房企出現(xiàn)虧損,其中近八成資產(chǎn)低于100億元。
數(shù)據(jù)顯示,上半年,在137家上市房企中,前十名房企銷售金額達(dá)9740億元,同比增長(zhǎng)54.8%,市場(chǎng)占有率20%。
由此看,房地產(chǎn)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)分化仍在延續(xù),中小開發(fā)商競(jìng)爭(zhēng)能力將進(jìn)一步減弱。易居研究院智庫研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示,房企收購并購將成趨勢(shì),一些不具優(yōu)勢(shì)的中小地產(chǎn)商將在不斷洗牌中出局。此外,“去杠桿、去產(chǎn)能、去庫存”依然是房地產(chǎn)市場(chǎng)的主旋律。
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