●根據(jù)人口結(jié)構(gòu)變化研究房地產(chǎn)市場走向一直被視為住房需求評估的基本方法

●我國自2003年前后出現(xiàn)的住房需求高漲現(xiàn)象與發(fā)端于1980年的“嬰兒潮”有關(guān)

●未來二十年我國的人口結(jié)構(gòu)和住房市場將會迎來一個相當(dāng)長的調(diào)整期

●應(yīng)抓住歷史契機加快推進住房制度綜合配套改革和相關(guān)人口政策的調(diào)整

根據(jù)人口結(jié)構(gòu)變化來研究房地產(chǎn)市場走向一直被視為住房需求評估的基本方法。早在上世紀八十年代，美國經(jīng)濟學(xué)家曼昆就通過人口年齡結(jié)構(gòu)準確預(yù)測到2007年前后美國住房價格的大幅下降趨勢。大量研究表明，美國次貸危機的集中爆發(fā)以及房地產(chǎn)泡沫的破滅，幾乎與美國的人口生育周期一脈相承。而我國自2003年前后出現(xiàn)的住房需求高漲現(xiàn)象，也與發(fā)端于1980年并一直持續(xù)到上世紀九十年代初期的“嬰兒潮”有關(guān)?！?0后”在住房市場化改革之初成年，并在2003年左右開始準備成家立業(yè)并集中進入住房市場，成為住房剛性需求的主體。據(jù)多家調(diào)研機構(gòu)的問卷結(jié)果顯示，以年輕人為主的剛需群體約占近年來我國實際成交住宅的一半以上。未來二十年，由于城鎮(zhèn)化、戶籍制度、計劃生育政策等多因素的綜合作用，我國的人口結(jié)構(gòu)和住房市場將會迎來一個相當(dāng)長的調(diào)整期。

住房需求主體的人口學(xué)邏輯

按照國際上通行的人口年齡結(jié)構(gòu)劃分類型，15-64歲之間被視為勞動年齡人口，0-14歲和65歲以上則被視為非勞動年齡人口。國際經(jīng)驗表明，勞動年齡人口的比例越高，住房需求越大；而人口撫養(yǎng)比越高，住房需求越低。當(dāng)人口接近退休年齡時，住房自有率將會隨著年齡的增加而降低，因為理性消費者退休后會傾向于賣掉自有住房去選擇租房，這類似于利用反向住宅抵押貸款提高自己的消費能力和生活水平。在許多OECD國家，紛紛出現(xiàn)了60歲左右的老年人集中拋售住房的現(xiàn)象。同樣，少年撫養(yǎng)比提高后，由于撫養(yǎng)孩子的支出增加，在孩子未成年時父母會傾向于暫時減少購房支出。

人口的性別比對住房需求則存在雙重影響。一方面，人口性別比失調(diào)所引起的“婚姻擁擠”現(xiàn)象會導(dǎo)致社會家庭數(shù)量少于性別比平衡時的家庭數(shù)量，全社會家庭數(shù)量的減少會進一步降低住房的潛在需求。另一方面，人口結(jié)構(gòu)中性別比例較高的一方會面臨更大的購房壓力。以中國為例，高達118的出生人口性別比導(dǎo)致有兒子的家庭購房壓力明顯大于有女兒的家庭，“丈母娘推高房價”的現(xiàn)象在某些地區(qū)確實存在。據(jù)華人學(xué)者魏尚進估算，中國當(dāng)前大約有30%的房價飆升背后可以用人口性別比失調(diào)進行解釋。

住房需求的高低還與收入結(jié)構(gòu)和人力資本有關(guān)。從收入角度來看，高收入人群、高收入地區(qū)的住房需求明顯要高于低收入人群和低收入地區(qū)。據(jù)2010年美國的一項住房調(diào)查顯示，81.7%的中位數(shù)收入以上的家庭購購了住房，而中位數(shù)收入以下的家庭購購住房的比例只有51.4%。住房市場不景氣的地區(qū)往往意味著人力資本的下降和城市的衰落，人力資本整體水平較高且保持穩(wěn)定的地區(qū)，其房價的波動幅度也會越小。如在美國的次貸危機中，以舊金山和洛杉磯為代表的“陽光地帶”，其房價的跌幅要遠遠小于以底特律為代表的“冷凍地帶”。

對于后發(fā)大國而言，城鎮(zhèn)化的推進階段和人口的空間流向成為住房市場的一個重要風(fēng)向標(biāo)。國際經(jīng)驗表明，當(dāng)一國城鎮(zhèn)化率低于50%的時候，人口流動主要以農(nóng)村進入城市為主階段，所有城市的房價漲幅總體比較接近，只是在城鎮(zhèn)化率接近50%時大城市的房價漲幅會稍快一些；當(dāng)城鎮(zhèn)化率超過50%的時候，人口流動主要以小城市進入大城市為主，大城市的住房市場景氣指數(shù)明顯優(yōu)于中小城市；當(dāng)城市人口超過70%后，城市主城區(qū)人口開始逐步向郊區(qū)遷移，大城市郊區(qū)的住房市場逐步興起；在城市化進程接近飽和之時，郊區(qū)城市化與“大都市圈”時代來臨，大城市郊區(qū)的房價表現(xiàn)將會顯著優(yōu)異。無論在哪個階段，人口的流向較終決定了房地產(chǎn)的市場表現(xiàn)。我國東北地區(qū)較近幾年出現(xiàn)的人口凈流出現(xiàn)象，也在一定程度上波及到了當(dāng)?shù)氐淖》渴袌觥?/p>

幾點政策建議

未來二十年將是中國人口結(jié)構(gòu)及住房需求劇烈變動的時期，為了防止人口結(jié)構(gòu)的周期性波動給住房市場帶來大起大落的影響，我們認為，必須抓住歷史契機加快推進住房制度綜合配套改革和相關(guān)人口政策的調(diào)整。

，適度調(diào)整生育政策穩(wěn)定住房需求主體。在充分論證“單獨兩孩”政策實施效果的基礎(chǔ)上，考慮全面放開兩孩政策的可行性。從長期來看，人口生育率的增加可以有效防止人口結(jié)構(gòu)的周期性波動給住房市場帶來大起大落的影響。一方面，人口撫養(yǎng)比的增加可以增加當(dāng)前的消費率、減少儲蓄率，從而在一定程度上避免了中國住房需求的持續(xù)高漲；另一方面，出生率的增加可以有效增加未來住房市場的潛在需求主體，使得未來有比較穩(wěn)定的成年人來接續(xù)房地產(chǎn)市場，避免需求主體的急劇減少引發(fā)的房價硬著陸?？傮w而言，單獨兩孩政策是有利于房地產(chǎn)市場的穩(wěn)健均衡發(fā)展的，但就目前而言，單獨兩孩政策的力度和強度還無法達到立竿見影的效果。

，進一步深化戶籍制度改革的深度和廣度。改革開放以來，以戶籍制度為基礎(chǔ)的大量有形和無形門檻，導(dǎo)致了大量流動人口選擇在流入地工作而仍在流出地購房，造成了嚴重的職住分離和住房需求的空間失配問題。據(jù)調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，僅有0.9%的農(nóng)民工實現(xiàn)了在務(wù)工城市購購住房的愿望，而大約有1/3以上的農(nóng)民工選擇在老家縣城和鄉(xiāng)鎮(zhèn)購房。通過戶籍制度改革和保障性安居工程，可以將這一部分流動性的需求主體穩(wěn)定下來。在部分條件具備的地區(qū)，可以嘗試宅基地、房屋和土地使用權(quán)跨區(qū)域調(diào)配置換的可行性。

第三，針對老齡人口比例逐漸升高的趨勢，可以參照歐美發(fā)達國家反向住宅抵押貸款的運作模式，在建立健全老年保障體系的基礎(chǔ)上嘗試“以房養(yǎng)老”政策的可行性，適度增加銀色住宅和老年公寓的供應(yīng)量，滿足不同年齡段和健康狀況老年人的住房服務(wù)消費需求；針對農(nóng)民工和低收入群體的職住不平衡問題，可以通過減免租房稅費、鼓勵有關(guān)部門成立國有房屋租賃經(jīng)營機構(gòu)和中介機構(gòu)等措施，進一步規(guī)范租房市場并保護承租行為，從而有效緩解這部分人群的住房壓力。

第四，建立以人口基本面為導(dǎo)向的分類城市住房調(diào)控體系。未來二十年同樣是中國住房市場出現(xiàn)嚴重分化的時期，城鎮(zhèn)化的新態(tài)勢將會引發(fā)不同等級的城市出現(xiàn)不同的市場特點，調(diào)控的力度和方式也需要有所差異。下一階段的城市化將會導(dǎo)致人口的空間結(jié)構(gòu)向東部沿海地區(qū)的大中城市傾斜，而三、四線城市的流入人口將會小于其遷出人口。因此，要加快形成以人口流入和流出為基本面的分類城市住房調(diào)控體系，有效預(yù)防住房市場的潛在風(fēng)險。

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