三年前埋下的風(fēng)險(xiǎn)，因?yàn)橐环菔酆蟀夂贤舆t至今暴露出來(lái)。2008年4月，當(dāng)北京芳菁苑底商業(yè)主集體維權(quán)之時(shí)，卻發(fā)現(xiàn)已經(jīng)找不到談判對(duì)象——當(dāng)初承諾包租、回購(gòu)的公司已經(jīng)銷聲匿跡。小面積、低總價(jià)、穩(wěn)定收益預(yù)期，對(duì)于時(shí)刻渴望擁有“資產(chǎn)性收入”的投資者而言，“產(chǎn)權(quán)式商鋪＋售后包租”無(wú)疑具有巨大的誘惑力。然而包租期一旦過(guò)去，手持零散商鋪的業(yè)主們對(duì)已然嫁接到自己頭上的風(fēng)險(xiǎn)，該如何應(yīng)對(duì)？可以預(yù)測(cè)，本案不會(huì)是本輪售后包租風(fēng)險(xiǎn)爆發(fā)的較后一個(gè)。北京芳菁苑底商三年包租風(fēng)險(xiǎn)盡現(xiàn)

　　4月8日，當(dāng)15名芳菁苑底商業(yè)主在“組建商業(yè)管理公司”的倡議書上簽下名字，發(fā)起人席公民總算看到了一絲希望。2004年7月，席在芳菁苑底商二層購(gòu)購(gòu)了一間建筑面積為19.74平方米的商鋪。但自去年9月至今，商場(chǎng)一直停業(yè)，3年包租期已滿他不得不過(guò)著“零收益”的日子。

　　被稱為“2072號(hào)業(yè)主”的席公民，“另一份”職業(yè)為佑天律師事務(wù)所副主任律師，專業(yè)特長(zhǎng)之一為“合同糾紛的防范與處理”。席自持為理性投資業(yè)主一類，并沒(méi)有深陷與開(kāi)發(fā)商的“合同”糾紛當(dāng)中，而是緊握商鋪產(chǎn)權(quán)，積極倡導(dǎo)所有業(yè)主聯(lián)合“自救”。他在底商?hào)|門設(shè)立了一個(gè)簡(jiǎn)陋的辦公地點(diǎn)，以動(dòng)員其他業(yè)主加入。

　　而在距離席的辦公地點(diǎn)不到300米之處，芳菁苑9號(hào)樓地下一層，業(yè)主“矛頭”所指的一方——芳菁苑項(xiàng)目開(kāi)發(fā)商北京華森置業(yè)有限公司（以下簡(jiǎn)稱“華森置業(yè)”）在此辦公。按照席的說(shuō)法，華森置業(yè)已經(jīng)表現(xiàn)出“積極的姿態(tài)”，愿意“履行部分合同責(zé)任”并“協(xié)助業(yè)主成立公司主體”，以加快恢復(fù)底商運(yùn)營(yíng)。

　　“我們現(xiàn)在的情況好比在股市中被套一樣，資金被壓占，沒(méi)有任何收益。”席公民很清楚，如果商場(chǎng)不能整體營(yíng)業(yè)，單個(gè)商鋪便一文不值。與他同拴在這一條繩上的，還有近460名業(yè)主——顯然，15名業(yè)主簽名的倡議書還過(guò)于單薄。

　　返息10％的包租誘惑

　　位于北京朝陽(yáng)區(qū)朝青板塊的芳菁苑項(xiàng)目，由9棟住宅和配套商業(yè)組成，其中商業(yè)建筑總面積為1.5萬(wàn)平方米。2004年4月27日，席公民與華森置業(yè)簽訂了《商品房購(gòu)賣合同》，以銀行貸款的方式購(gòu)下這塊總價(jià)約43萬(wàn)元的2072號(hào)商鋪，同日簽約的還有一份《商鋪委托租賃經(jīng)營(yíng)合同書》。

　　根據(jù)后一份合同，業(yè)主作為甲方將商鋪委托給乙方經(jīng)營(yíng)，不論“經(jīng)營(yíng)成功與否”，業(yè)主將在3年內(nèi)獲得購(gòu)房總價(jià)款10%的年租金回報(bào)；3年期滿后，業(yè)主有權(quán)要求乙方按購(gòu)房全款回購(gòu)商鋪，“乙方不得拒絕”。與《商品房購(gòu)賣合同》不同的是，這份委托租賃合同的乙方為北京現(xiàn)代三連商業(yè)管理有限公司（以下簡(jiǎn)稱“三連公司”）。

　　10％，甚至對(duì)于距芳菁苑不到200米遠(yuǎn)的華堂商場(chǎng)而言，都是一個(gè)無(wú)法企及的租賃年收益率。2004年5月，芳菁苑底商開(kāi)盤，截至當(dāng)年9月，共售出9000多平方米，價(jià)格也從每平方米2萬(wàn)元漲至2.7萬(wàn)元。

　　據(jù)席公民初步統(tǒng)計(jì)，近460名業(yè)主每人投入10萬(wàn)～600萬(wàn)元不等，總投資額高達(dá)2.2億元。“有些鋪位只有2至3平方米，有些老夫婦把退休金全都押上了?！?/P>

　　“可以計(jì)算一下，如果開(kāi)發(fā)商要自持項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)，將項(xiàng)目抵押貸款獲取流動(dòng)資金，銀行會(huì)根據(jù)投入資金8000萬(wàn)元估算發(fā)放不超過(guò)4800萬(wàn)元的貸款。但通過(guò)售后包租，開(kāi)發(fā)商只需要付出30％的返租金，即6600萬(wàn)元，便可獲得近2.2億元的現(xiàn)金流，其中大多仍然為業(yè)主在銀行的個(gè)人按揭?！毕裾J(rèn)為，售后包租對(duì)資產(chǎn)的溢價(jià)風(fēng)險(xiǎn)較終轉(zhuǎn)移到了業(yè)主和銀行身上。

　　恰恰是這兩份同時(shí)簽訂的合同，在3年后成為矛盾的引爆點(diǎn)。據(jù)業(yè)主王文濤回憶，2005年商場(chǎng)如期開(kāi)業(yè)，定名為“韓SHOW”，但感覺(jué)“生意冷淡”。此后，商場(chǎng)兩度更名為“瑞祥奧特萊斯”、“瑞祥百貨”，至2007年8月宣布倒閉。恰逢此時(shí)3年包租到期，許多業(yè)主開(kāi)始要求回購(gòu)，卻發(fā)現(xiàn)三連公司已銷聲匿跡。找不到“對(duì)手”的業(yè)主，開(kāi)始向華森置業(yè)討要房款。

　　“回購(gòu)合同是三連公司和業(yè)主簽訂的，理應(yīng)由三連公司履行，我們也是接了個(gè)爛攤子?！比A森置業(yè)副董事長(zhǎng)顧祥穎對(duì)記者表示，2004年初，華森置業(yè)在開(kāi)發(fā)完芳菁苑后，便將配套底商交給三連公司經(jīng)營(yíng)管理。按照顧的說(shuō)法，較初華森置業(yè)“并不知道三連公司以包租、回購(gòu)作為簽約條款”，“當(dāng)華森置業(yè)發(fā)現(xiàn)時(shí)，商鋪已經(jīng)賣得差不多了”。

　　在提交給北京市信訪辦的一份匯報(bào)材料中，華森置業(yè)表示：“三連公司在銷售合同成立的情況下，未經(jīng)華森置業(yè)同意進(jìn)行了超出自己能力的廣告宣傳”，“華森置業(yè)于2005年3月中止了三連公司的商業(yè)經(jīng)營(yíng)管理權(quán)，并直接監(jiān)督三連公司按月給業(yè)主返租?！?/P>

　　無(wú)法履行的原價(jià)退房

　　“回購(gòu)條款”一度在2006年年底迎來(lái)“轉(zhuǎn)機(jī)”。2006年12月，香港世紀(jì)恒豐控股有限公司（以下簡(jiǎn)稱“世紀(jì)恒豐”）與華森原控股方簽訂股份轉(zhuǎn)讓協(xié)議書，以承擔(dān)債務(wù)方式收購(gòu)華森置業(yè)，并辦理了工商變更手續(xù)。顧祥穎表示，考慮到當(dāng)時(shí)華森置業(yè)還持有底商近5000平方米，世紀(jì)恒豐想通過(guò)收購(gòu)散戶實(shí)現(xiàn)統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)，便開(kāi)始與業(yè)主協(xié)商退房。

　　包括席公民在內(nèi)的一些業(yè)主卻放棄了這一次退房機(jī)會(huì)，原因在于定價(jià)。席公民認(rèn)為，當(dāng)時(shí)北京房?jī)r(jià)正處于快速上升通道，華森置業(yè)以兩年前的“原價(jià)回購(gòu)”，實(shí)則侵占了小業(yè)主的利益。

　　“購(gòu)入的時(shí)候，開(kāi)發(fā)商給我們描繪了一個(gè)美好的愿景：3年成長(zhǎng)期內(nèi)有風(fēng)險(xiǎn)，給你包租；3年期滿過(guò)后，我們可以選擇自營(yíng)、繼續(xù)包租或原價(jià)退還，主動(dòng)權(quán)在于我們?！毕癖硎荆霸瓋r(jià)回購(gòu)”不符合包括自己在內(nèi)的一批“長(zhǎng)線投資者”的預(yù)期。

　　“在回購(gòu)之前，華森置業(yè)并沒(méi)有向業(yè)主透露有港資介入這一訊息，甚至暗示商場(chǎng)未來(lái)的收益會(huì)很低，以此‘要挾’業(yè)主同意退房，而且是分開(kāi)逐個(gè)談判?！睋?jù)王文濤回憶，一些業(yè)主鑒于對(duì)未來(lái)投資收益的看跌，抱著“拿回多少是多少”的態(tài)度簽訂了退房協(xié)議。

　　在席公民看來(lái)，華森置業(yè)利用業(yè)主的分散性與信息的不平衡剝奪了業(yè)主的定價(jià)權(quán)?！捌鋵?shí)業(yè)主投資商鋪就是要獲得收益，而收益的問(wèn)題永遠(yuǎn)可以協(xié)商，沒(méi)有人是拿著商鋪干吃干喝的。如果當(dāng)初華森置業(yè)能夠公開(kāi)信息并給予合理的定價(jià)，相信能夠創(chuàng)造共贏的局面。”

　　而這一次僅有的、可視為“間接”履行回購(gòu)合同的機(jī)會(huì)，卻隨著世紀(jì)恒豐的退出宣告流產(chǎn)。2007年9月，因資金運(yùn)作不到位等原因，世紀(jì)恒豐再次與華森置業(yè)原控股方簽訂公司交接協(xié)議書，1個(gè)月后工商變更手續(xù)完成，華森原控股方歸位。

　　除去較初幾名業(yè)主順利拿到退房款外，大多簽訂了退房協(xié)議的業(yè)主再次面臨“回購(gòu)無(wú)效”的尷尬境地，他們較終將華森置業(yè)告上法庭。這一次，雖然簽約方為華森置業(yè)，但由于協(xié)議本身違背了《商品房銷售管理辦法》的相關(guān)規(guī)定，因此在法律上“無(wú)法履行”。

　　“退房協(xié)議本質(zhì)上是世紀(jì)恒豐的意愿，當(dāng)時(shí)的簽約法人是香港人，只不過(guò)蓋的是華森的章?，F(xiàn)在業(yè)主把賬都算到我們頭上，顯然有失偏頗?！鳖櫹榉f說(shuō)。

　　要產(chǎn)權(quán)，還是要債權(quán)？

　　席公民自然明白“天上沒(méi)有掉餡餅”的道理。然而使他接受“包租回購(gòu)合同”投資芳菁苑，以及不簽訂“退房協(xié)議”的邏輯如出一轍：“無(wú)論如何，產(chǎn)權(quán)也即是房子是別人拿不走的，物權(quán)及資產(chǎn)性收入是我國(guó)立法保障的?！?/P>

　　在4月8日公布的一封《致全體業(yè)主的公開(kāi)信》當(dāng)中，席公民反思道：“是否我們的投資行為真的是判斷失誤？ 總理在幾個(gè)月前講，要讓人民群眾有更多的資產(chǎn)性收入，而我們?cè)诖酥耙呀?jīng)邁出了一步。有多家商業(yè)企業(yè)先后對(duì)朝青板塊做過(guò)調(diào)查，結(jié)論是市場(chǎng)很大。可見(jiàn)，我們的投資行為既有天時(shí)，又有地利，走入困境關(guān)鍵是人的原因?！?/P>

　　席公民認(rèn)為難題在于產(chǎn)權(quán)式商鋪的過(guò)度分散。他的設(shè)想是，將460名業(yè)主的權(quán)利集中起來(lái)，共同設(shè)立實(shí)體公司，統(tǒng)一對(duì)外招租。

　　席公民成立了一個(gè)籌備小組，人員分工明確：席自己擔(dān)任法律顧問(wèn)，保障實(shí)體公司的合法運(yùn)營(yíng)及風(fēng)險(xiǎn)防范；幾名具有多年經(jīng)商經(jīng)驗(yàn)的業(yè)主，則正在起草一套商業(yè)運(yùn)營(yíng)方案。

　　而至今還持有商場(chǎng)近5000平方米商鋪的華森置業(yè)，也對(duì)席公民的計(jì)劃表示支持。顧祥穎表示，華森置業(yè)將協(xié)助業(yè)主成立公司，愿意“提供辦公場(chǎng)所、經(jīng)費(fèi)，以及新公司的注冊(cè)資金?！?/P>

　　“無(wú)論對(duì)于長(zhǎng)期投資者還是短期投資者，恢復(fù)經(jīng)營(yíng)都是好事。一是在將物業(yè)轉(zhuǎn)手之前會(huì)有收益，二是可以創(chuàng)造更多更好的轉(zhuǎn)讓機(jī)會(huì)，三是可以提高轉(zhuǎn)讓價(jià)格?！边@一次，站在業(yè)主群體里的席公民為所有人描繪了一個(gè)美好的愿景。

　　如何能夠保證新組建公司的專業(yè)經(jīng)營(yíng)能力？事實(shí)上，這也是許多業(yè)主沒(méi)有加入席公民發(fā)起計(jì)劃的重要原因，更多的業(yè)主選擇了觀望。

　　“你問(wèn)的是怎么做的問(wèn)題，但前提是要明白做什么?！毕裾J(rèn)為，在華森置業(yè)目前根本沒(méi)有償還房款能力的情況下，即使退房成功也只能換來(lái)債權(quán)。席的邏輯是：“牛產(chǎn)奶不產(chǎn)奶，至少還在我家拴著，要是把牛都退給別人，奶的問(wèn)題就更懸了。”

　　然而，近460名業(yè)主持有的共計(jì)530多間商鋪，加上華森置業(yè)持有的5000多平方米面積，構(gòu)成了整個(gè)芳菁苑底商。不同鋪位、不同業(yè)主各自抱有不同的利益訴求，如何統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)并合理分配收益？這個(gè)自產(chǎn)權(quán)式商鋪面市以來(lái)便飽受詬病的難題，擺到了席公民的面前。

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