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提倡發(fā)展住房租賃規(guī)?;?jīng)營

  編輯:海南房產(chǎn)網(wǎng)   發(fā)布日期:2016-09-10 00:00:00  有效期:發(fā)布當(dāng)天  來源:21世紀經(jīng)濟報道  閱讀 522 次

閱讀聲明:文章內(nèi)關(guān)于戶型面積的表述,除了特別標(biāo)明為套內(nèi)面積的內(nèi)容外,所涉及戶型面積均為建筑面積。

一個看似龐大的樓市新藍?;?qū)硪u。

2015年經(jīng)濟工作會議明確提出要發(fā)展住房租賃市場,建立購租并舉的住房制度。

“這也是歷史上次在如此高規(guī)格的會議上提把房屋的租賃和購賣市場放在同等重要的位置?!弊〗ú糠康禺a(chǎn)市場監(jiān)管司司長高志勇介紹。

上述政策轉(zhuǎn)變亦是房地產(chǎn)市場發(fā)展至今的必然:房地產(chǎn)的市場形態(tài)由增量轉(zhuǎn)為增量與存量同時發(fā)展、并重出現(xiàn),部分一線城市出現(xiàn)二手房交易超過新房的情況。

另外,居民的消費觀念也從此前的購購為主轉(zhuǎn)向購租并舉。高志勇介紹,2014年,通過市場租賃解決居住的總?cè)丝谶_到1億人以上,年租金已經(jīng)突破1萬億,這也意味著租賃市場是一個巨大的市場。

建立購租并舉的住房制度,促進住房租賃的規(guī)模化、專業(yè)化發(fā)展也是住建部2016年的工作要點之一,另據(jù)21世紀經(jīng)濟報道記者采訪獲悉,住建部也早開始起步有關(guān)住房租賃經(jīng)營規(guī)?;那捌谡{(diào)研和政策儲備,租賃市場的政策或?qū)⑦M一步發(fā)力。

住房租賃規(guī)?;?/p>

下一個政策

推動住房租賃的規(guī)?;?jīng)營是2016年住建部培育租賃市場的一個政策發(fā)力點。

21世紀經(jīng)濟報道記者自多地住建廳系統(tǒng)人士獲悉,住建部在2015年年底就專題對住房租賃規(guī)?;?jīng)營進行了調(diào)研,調(diào)研內(nèi)容包括,了解多地住房租賃市場的發(fā)展及現(xiàn)有政策,新建商品房和二手房租賃規(guī)?;M行了可行性分析,以及相關(guān)政策建議。

蘇州住建委網(wǎng)站上日前也刊登了住建部會同財政部、國家稅務(wù)總局以住房租賃規(guī)模化經(jīng)營為主題抵蘇調(diào)研的新聞。

專家告訴21世紀經(jīng)濟報道記者,租購并舉被視為破解當(dāng)前庫存高企的一個有效方法,但是培育租賃市場的核心,即是通過市場變革的方式促進租賃市場的規(guī)模經(jīng)營、專業(yè)化。

租賃市場規(guī)模化經(jīng)營難點:

稅費高 收益低

雖然住房租賃市場高達萬億,2010年全國第六次人口普查數(shù)據(jù)顯示,有25.8%的城市居民租住住房,其中政府廉租房和私人出租住房占比分別為2.7%和23.1%。而在許多發(fā)達國家和地區(qū)的租賃住房供給中,機構(gòu)出租房源往往占到租賃總供給的25%-30%。

在房地產(chǎn)迎來存量之際,租賃市場也被房企看為未來房地產(chǎn)轉(zhuǎn)型的一大藍海,然而,租賃市場的規(guī)?;?jīng)營并不容易。

相比購賣房產(chǎn)收益,專家表示,出租房屋的收益率偏低,房屋出租的稅費高、融資成本高、運營成本高等,這也是影響當(dāng)前住房租賃市場的規(guī)模化經(jīng)營的一個核心的難點。

清華大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長劉洪玉也算了一筆賬,按照當(dāng)前的房地產(chǎn)稅收政策,出租房屋要繳納營業(yè)稅、房產(chǎn)稅、所得稅和城鎮(zhèn)土地使用稅等,累計超過租金收入的20%,再考慮租賃管理成本支出,凈租金收益率只剩下2.5%左右。

胡景暉也稱,在現(xiàn)有的政策體系下,沒有政府的政策支持,住房租賃市場很難掙到錢,也很難形成規(guī)?;龃笞鰪?。

破局:需多部門政策組合拳

實際上,早在2015年初,住建部就出臺了關(guān)于培育和發(fā)展住房租賃市場的指導(dǎo)意見。

意見明確提出,積極培育經(jīng)營住房租賃的機構(gòu),積極推進房地產(chǎn)投資信托基金(REITs)試點,3年時間建立基本形成渠道多元、總量平衡、結(jié)構(gòu)合理、服務(wù)規(guī)范、制度健全的住房租賃市場。

上述政策為租賃市場的發(fā)展指明了方向,然而,截止到目前,利好經(jīng)營住房租賃機構(gòu)的執(zhí)行政策落地寥寥。

在購租并舉的住房制度寫入經(jīng)濟工作會議,租賃市場的政策也將進一步發(fā)力。

此前,專家做了住房租賃市場規(guī)?;袌龇治龊驼呓ㄗh。在他看來,住房租賃市場的培育以及規(guī)?;a(chǎn)業(yè)化的發(fā)展,需要一系列政策的破題。

“住房租賃市場的培育涉及到多個部門,比如結(jié)合到土地用途的調(diào)整,可能涉及到國土,房租租賃等相關(guān)稅收涉及到財稅部門,"互聯(lián)網(wǎng)+"襲來,也會對租賃市場有影響,可能還涉及到工信部等?!睂<医ㄗh,下一步政策的發(fā)力點,應(yīng)該是住建部牽頭,多部委配合在更大層面的推進。

以稅費為例,專家稱,目前的房屋租賃是在房地產(chǎn)范疇內(nèi)統(tǒng)籌,稅費較高,未來可否把租賃市場形成發(fā)改委的一個匯集民生的新型產(chǎn)業(yè)目錄來扶持,如此稅費可以大大降低。

另外,專家表示,房屋租賃市場還涉及到需要改變土地性質(zhì)、建筑用途的用房,這期間就涉及到多個部門的政府審批和政策瓶頸,比如小產(chǎn)權(quán)房,和國有閑置用房。

專家舉例說,國資委下屬的國企有一堆閑置房產(chǎn),但根據(jù)現(xiàn)有政策,“這些房屋的包租出去,較長只能簽5年的合同,對于大型中介機構(gòu)來說,5年的租金回報可能無法攤平前期改造裝修運營的費用。

專家稱,租賃政策破題的核心就是增加租賃住房的收益率,從而吸引社會資本關(guān)注,促進行業(yè)規(guī)?;?、專業(yè)化發(fā)展。


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