近日，中國(guó)工商銀行發(fā)布《關(guān)于加強(qiáng)個(gè)人商用房貸款風(fēng)險(xiǎn)管理的通知》（以下簡(jiǎn)稱《通知》），《通知》內(nèi)容包括，個(gè)人商用房貸款頭付比例由過(guò)去的50%調(diào)整到70%，商住兩用住房的頭付比例由45%調(diào)整到50%，貸款所購(gòu)商用房為小區(qū)配套底商的頭付比例仍為50%。

《通知》還規(guī)定，商用房類型應(yīng)以單套面積相對(duì)較小，價(jià)格較為穩(wěn)定，易于處置變現(xiàn)的商住兩用房以及住房小區(qū)配套底商為主，嚴(yán)控賓館、酒店、寫(xiě)字樓等個(gè)人商用房項(xiàng)目準(zhǔn)入，對(duì)三、四線城市的個(gè)人商用房貸款業(yè)務(wù)，原則上控制貸款余額只降不增。

對(duì)此，一位工行總行人士稱，根據(jù)市場(chǎng)變化進(jìn)行相應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn)管理屬于商業(yè)銀行正常的經(jīng)營(yíng)行為。但更多有關(guān)情況，他表示不愿再透露。

工行北京網(wǎng)點(diǎn)開(kāi)始執(zhí)行

目前，這一規(guī)定已在北京開(kāi)始執(zhí)行。工行北京某支行個(gè)人貸款業(yè)務(wù)經(jīng)理告訴媒體記者，在具體辦理業(yè)務(wù)的時(shí)候，符合相應(yīng)政策條件的，頭付比例也可以做相應(yīng)調(diào)整，但這是有彈性的。

在利率方面，另一位工行業(yè)務(wù)經(jīng)理則表示，和之前一樣，依照基準(zhǔn)利率上浮10%。他同時(shí)表示，對(duì)于頭付比例，并沒(méi)有看到其他銀行做出調(diào)整。

媒體記者隨后聯(lián)系了數(shù)家股份制商業(yè)銀行，針對(duì)商用房頭付比例是否有調(diào)整一事進(jìn)行詢問(wèn)，但對(duì)方均表示沒(méi)聽(tīng)說(shuō)。

記者通過(guò)聯(lián)系工行上海分行及其部分網(wǎng)點(diǎn)，了解到目前還未正式執(zhí)行該通知，上海其他行也沒(méi)有這一方面的變動(dòng)。但另有媒體報(bào)道稱，工行這一新規(guī)在西安、鄭州等地已開(kāi)始實(shí)施。

上述工行總行人士表示，根據(jù)市場(chǎng)變化進(jìn)行相應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn)管理屬于商業(yè)銀行正常的經(jīng)營(yíng)行為。但更多有關(guān)情況，他表示不愿再透露。

商業(yè)地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)攀升

中國(guó)社科院金融研究所金融市場(chǎng)研究室副主任尹中立在接受媒體記者采訪時(shí)表示，銀行政策調(diào)整，一般出于兩大原因，一個(gè)是銀行基于風(fēng)險(xiǎn)的考慮，另一個(gè)是監(jiān)管部門的窗口指導(dǎo)，“有可能某方面的貸款在一段時(shí)間發(fā)放過(guò)多，監(jiān)管部門對(duì)其作窗口指導(dǎo)，被動(dòng)進(jìn)行政策調(diào)整。至于工行的這次調(diào)整，可能有主動(dòng)做風(fēng)險(xiǎn)控制的考慮，也可能是窗口指導(dǎo)。局外人只能猜測(cè)?！?/p>

市場(chǎng)有觀點(diǎn)認(rèn)為，這可能和商業(yè)地產(chǎn)面臨的壓力有關(guān)。尹中立也分析了當(dāng)前的商業(yè)地產(chǎn)形勢(shì)，他表示，商業(yè)地產(chǎn)和宏觀經(jīng)濟(jì)周期高度相關(guān)，在整個(gè)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度下行的過(guò)程中，商業(yè)地產(chǎn)收益率普遍下降，“出現(xiàn)了很多鋪面出租不掉的情況，這種現(xiàn)象越來(lái)越多?！彼€分析稱，從總量來(lái)看，在GDP下行的過(guò)程當(dāng)中，零售業(yè)的增長(zhǎng)速度也在下滑。

“商業(yè)地產(chǎn)近幾年面臨雙重沖擊。一個(gè)是來(lái)自宏觀經(jīng)濟(jì)的沖擊，一個(gè)是來(lái)自電商的沖擊。”尹中立認(rèn)為，電商對(duì)實(shí)體門店形成了較大影響，“以零售業(yè)為代表的商業(yè)模式發(fā)生了非常大的變化，以前主要靠在路邊租一個(gè)商店去營(yíng)銷，這種模式被電商所取代?！?/p>

長(zhǎng)富匯銀基金執(zhí)行總裁楊明偉告訴媒體記者，這說(shuō)明銀行對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的未來(lái)走勢(shì)持謹(jǐn)慎態(tài)度，“從全國(guó)范圍內(nèi)來(lái)看，商用房存量較大，相比住宅而言去庫(kù)存速度較慢。銀行從風(fēng)險(xiǎn)管理的角度來(lái)說(shuō)，提高頭付比例有助于降低自身承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)?！?/p>

他進(jìn)一步分析稱，目前一線及熱點(diǎn)二線城市調(diào)控政策已經(jīng)開(kāi)始逐漸收緊，前期過(guò)快上漲的房?jī)r(jià)漲幅已開(kāi)始逐步放緩，需求集中釋放以后，成交量也有調(diào)整的跡象。我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)歷了上半年的大幅上漲后，下半年出現(xiàn)調(diào)整的可能性較大。從行業(yè)層面來(lái)看，受經(jīng)濟(jì)放緩和互聯(lián)網(wǎng)沖擊等影響，實(shí)體店鋪的盈利能力逐漸下降，甚至已經(jīng)有不少店鋪倒閉。從降低自身不良貸款率來(lái)說(shuō)，銀行應(yīng)該選擇盈利能力高、容易變現(xiàn)的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)。經(jīng)營(yíng)不善的商用房將很難變現(xiàn)，因此，提高商用房頭付比，減少貸款額度，可以從一定程度上降低不良資產(chǎn)帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)。

尹中立則表示，對(duì)個(gè)人商用房的房貸收緊，其影響是有限的，“商業(yè)地產(chǎn)還不至于影響整個(gè)宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)行，因?yàn)檎麄€(gè)房地產(chǎn)當(dāng)中，商業(yè)地產(chǎn)只占百分之二三十，住宅才是大頭。用不著把這個(gè)事情擴(kuò)大化?！?/p>

楊明偉也認(rèn)為，銀行收緊貸款主要出現(xiàn)在個(gè)別城市、個(gè)別領(lǐng)域，目的主要是為了控制風(fēng)險(xiǎn)，并不能改變流動(dòng)性保持寬松的基本面。目前我國(guó)經(jīng)濟(jì)下行壓力依然很大，“穩(wěn)增長(zhǎng)”仍是當(dāng)前經(jīng)濟(jì)工作的當(dāng)務(wù)之急，而寬松的貨幣政策有助于刺激經(jīng)濟(jì)的恢復(fù)。當(dāng)前實(shí)體經(jīng)濟(jì)融資難仍未得到明顯改善，央行將繼續(xù)“呵護(hù)”市場(chǎng)流動(dòng)性，我國(guó)低利率的寬松政策還將持續(xù)。

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