8月初，杭州濱江房產(chǎn)集團(tuán)股份有限公司（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“濱江集團(tuán)”）在上海的頭個(gè)項(xiàng)目正式亮相。這也是繼去年9月以地王身份頭進(jìn)上海后濱江集團(tuán)再一次高調(diào)現(xiàn)身。

1992年在杭州成立的濱江集團(tuán)，是不折不扣的“地王追捧者”。旗下代表性項(xiàng)目武林壹號(hào)作為曾經(jīng)的地王就經(jīng)歷過(guò)十年解套的波折之路，命運(yùn)同樣跌宕起伏的，還有濱江集團(tuán)代建后續(xù)進(jìn)入的錢(qián)江新城南星單元地塊。濱江集團(tuán)總裁戚金興也曾在公開(kāi)場(chǎng)合高調(diào)表示其賺錢(qián)較多的就是地王項(xiàng)目。

同策咨詢(xún)研究部總監(jiān)張宏偉在接受《中國(guó)經(jīng)營(yíng)報(bào)》記者采訪(fǎng)時(shí)提出，“對(duì)于熱點(diǎn)城市來(lái)講，一旦樓市進(jìn)入調(diào)整的階段時(shí)，整個(gè)市場(chǎng)有可能會(huì)出現(xiàn)齊齊下跌，批量的‘地王’項(xiàng)目有可能因此而陷入困局，系統(tǒng)性的金融風(fēng)險(xiǎn)極有可能會(huì)爆發(fā)?！?/p>

而回顧濱江集團(tuán)以往地王的發(fā)展歷程，也是跌宕起伏、一波三折。針對(duì)濱江集團(tuán)多個(gè)地王項(xiàng)目的發(fā)展以及對(duì)上海市場(chǎng)的規(guī)劃等問(wèn)題，《中國(guó)經(jīng)營(yíng)報(bào)》記者致電致函該公司董秘辦，8月11日，該公司董秘辦相關(guān)人士回復(fù)記者稱(chēng)：“由于這個(gè)月要出定期報(bào)告，現(xiàn)在是窗口期，暫不方便接受采訪(fǎng)。”

頭進(jìn)上海 “地王”承壓

8月10日，記者在濱江集團(tuán)官網(wǎng)上看到，在企業(yè)新聞的較新一則報(bào)道中，濱江集團(tuán)透露，該集團(tuán)在2015年9月25日一舉拿下寶山大場(chǎng)鎮(zhèn)地塊，以“地王”身份進(jìn)駐上海。同時(shí)，經(jīng)過(guò)一年的發(fā)展，通過(guò)土地拍賣(mài)及合作以及收購(gòu)等形式，已經(jīng)有濱江公園壹號(hào)、崇明和古北3項(xiàng)目，總值達(dá)200多億元。

另外，濱江集團(tuán)還有4個(gè)在談項(xiàng)目，如果在談4個(gè)項(xiàng)目能成2個(gè)，較起碼增加300億到400億元。未來(lái)兩到三年，該集團(tuán)預(yù)計(jì)把上海銷(xiāo)售量達(dá)到100億元以上，三到五年200億元以上，能夠和杭州銷(xiāo)售量匹配。

而據(jù)《東方早報(bào)》報(bào)道，繼在上海成功落子后，濱江集團(tuán)還會(huì)考慮南京和蘇州等長(zhǎng)三角城市?！耙院贾轂楦鶕?jù)地，把上海作為主戰(zhàn)場(chǎng)，在長(zhǎng)三角其他地區(qū)打游擊戰(zhàn)?！逼萁鹋d稱(chēng)。

不僅如此，戚金興還在公共場(chǎng)合稱(chēng)對(duì)于有實(shí)力的企業(yè)，進(jìn)駐上海永遠(yuǎn)不會(huì)遲。

然而，在土地“金貴”的上海市場(chǎng)增加占有率也非易事，高溢價(jià)拿地的地王項(xiàng)目，并不是每個(gè)都能順利解套，賺個(gè)盆滿(mǎn)缽滿(mǎn)。

對(duì)此，上海中原地產(chǎn)市場(chǎng)分析師盧文曦舉例稱(chēng)，當(dāng)年的嘉定新城雙料地王（溢價(jià)地王和嘉定地王），樓板價(jià)為12076元/平方米，溢價(jià)率高達(dá)435%?！百u(mài)了4年之后，今年上半年成交均價(jià)為19591元/平方米，讓人掬一把辛酸淚?！迸c此同時(shí)，昔日的“長(zhǎng)風(fēng)地王”，樓板價(jià)22409元/ 平方米，當(dāng)前整個(gè)項(xiàng)目成交均價(jià)為44377元/平方米，賺錢(qián)幾無(wú)希望。

“品牌房企聚焦北上廣深等一二線(xiàn)核心城市，競(jìng)爭(zhēng)激烈導(dǎo)致風(fēng)險(xiǎn)加大?！蓖咦稍?xún)研究部總監(jiān)張宏偉稱(chēng)，以上海為例，去年以來(lái)，上海土地市場(chǎng)火熱，張江板塊、大寧板塊、黃埔濱江、前灘板塊、新江灣城板塊等板塊地價(jià)飆升，樓板價(jià)基本和周邊在售樓盤(pán)均價(jià)看齊，甚至連顧村板塊、臨港新城、青浦新城、南橋新城、莘莊板塊等這些“剛需”板塊也出現(xiàn)“面粉貴過(guò)面包”的現(xiàn)象。

同時(shí)，他認(rèn)為，針對(duì)這個(gè)問(wèn)題，開(kāi)發(fā)商的普遍做法就是營(yíng)造產(chǎn)品差異化的機(jī)會(huì)，然而大多數(shù)營(yíng)造產(chǎn)品差異化的背后其實(shí)就是“被改善”“被豪宅”的過(guò)程，如此一來(lái)再加上未來(lái)在媒體上的營(yíng)銷(xiāo)炒作，區(qū)域樓市定位遭遇“拔苗助長(zhǎng)”，而此時(shí)，市場(chǎng)能否接受“被改善”“被豪宅”的產(chǎn)品還真是值得擔(dān)心。

杭州地王十年解套一波三折

回顧濱江集團(tuán)的發(fā)展史，“地王”項(xiàng)目成為其成長(zhǎng)的助推器，而戚金興也毫不隱晦地透露，“賺錢(qián)較多的就是地王項(xiàng)目”。在杭州，濱江的標(biāo)桿項(xiàng)目武林壹號(hào)單盤(pán)銷(xiāo)售過(guò)50億元，錢(qián)塘印象總銷(xiāo)售額超過(guò)30億元，包攬杭州銷(xiāo)售金額排行榜冠亞軍。不過(guò)，在一定周期內(nèi)，“地王”項(xiàng)目也曾因解套難讓其頗為頭疼。

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，大部分開(kāi)發(fā)企業(yè)因?yàn)橘Y金成本原因，不愿囤地，而是實(shí)行“滾動(dòng)開(kāi)發(fā)”模式，希望能夠盡快回籠資金。然而，仍有少數(shù)項(xiàng)目多年遲遲不肯動(dòng)工。2006年，濱江、綠城兩大房企聯(lián)手以36.3億元總價(jià)拿下的武林正杭汽發(fā)地塊刷新地王紀(jì)錄，拿地后，兩家房企并未以快周轉(zhuǎn)的模式開(kāi)發(fā)，其打造期更是延長(zhǎng)至6年之久。

據(jù)《時(shí)代周報(bào)》報(bào)道，該項(xiàng)目實(shí)際開(kāi)工時(shí)間是2011年4月，比之前預(yù)計(jì)的開(kāi)工時(shí)間晚了半年。而直到2012年年底，該地塊才終于以案名“武林壹號(hào)”低調(diào)開(kāi)盤(pán)，頭批開(kāi)盤(pán)均價(jià)為每平方米75600元，創(chuàng)下“杭州較貴豪宅”記錄。

拿地以來(lái)，武林壹號(hào)在長(zhǎng)達(dá)近十年的開(kāi)發(fā)、銷(xiāo)售時(shí)間里，接連遭遇限購(gòu)政策、市場(chǎng)大環(huán)境低迷等不利因素，項(xiàng)目本身高額的開(kāi)發(fā)成本也讓企業(yè)面臨巨大資金壓力，傳聞與質(zhì)疑如影隨形。

據(jù)稱(chēng)，開(kāi)盤(pán)的年，武林壹號(hào)就遭遇了杭州市場(chǎng)一次較大的周期調(diào)整，房企開(kāi)始降價(jià)，土地也逐漸遇冷。武林壹號(hào)被迫采取降價(jià)銷(xiāo)售，售價(jià)一度下跌兩成。在此期間，濱江集團(tuán)一方面面臨著去化壓力，一方面還需要通過(guò)信托等融資渠道進(jìn)行資金輸血。

經(jīng)過(guò)杭州較長(zhǎng)的去化周期之后，隨著2015年以來(lái)市場(chǎng)的復(fù)蘇，位于市的武林壹號(hào)率先復(fù)活，這一年，武林壹號(hào)以近50億元的銷(xiāo)售額，登頂杭州樓市年度。

命運(yùn)同樣跌宕起伏的還有濱江集團(tuán)代建后續(xù)進(jìn)入的錢(qián)江新城南星單元地塊。

2009年7月23日，義烏小商品城豪擲18.9億元，拿下錢(qián)江新城南星單元地塊，成交樓面價(jià)高達(dá)20650元/平方米，刷新地王紀(jì)錄。這塊地的出讓?zhuān)怖_(kāi)了時(shí)隔多年未出現(xiàn)的杭州宅地市場(chǎng)樓面價(jià)超2萬(wàn)元的序幕。

然而，直到2014年9月，該盤(pán)不僅拖了5年遲遲未見(jiàn)開(kāi)盤(pán)，現(xiàn)場(chǎng)更連售樓處都難覓蹤影。同年10月，濱江集團(tuán)聯(lián)袂義烏小商品城，正式對(duì)外宣布接手錢(qián)塘印象，由其代建以及操盤(pán)該項(xiàng)目。隨后的11月，濱江錢(qián)塘印象啟動(dòng)認(rèn)籌，4個(gè)公里認(rèn)籌金高達(dá)10億元。

隨著市場(chǎng)迎來(lái)新一波利好行情，濱江集團(tuán)多個(gè)項(xiàng)目入市，2015年，濱江集團(tuán)銷(xiāo)售額榜突破200億元大關(guān)，達(dá)到233億元，較上年增長(zhǎng)48.41%。同時(shí)，該年度公司營(yíng)業(yè)收入126.18億元，比上年上漲7.31%，歸屬于母公司的凈利潤(rùn)10.03億元，比上年上漲20.97%。

據(jù)人民網(wǎng)報(bào)道，在濱江集團(tuán)武林壹號(hào)項(xiàng)目長(zhǎng)達(dá)近10年的開(kāi)發(fā)歷程來(lái)看，不僅經(jīng)歷了杭州樓市的動(dòng)蕩，也牽扯進(jìn)入大量資金。其間，濱江集團(tuán)不惜多次依靠信托貸款的方式為項(xiàng)目融資，據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，其融資規(guī)模達(dá)到40億元以上。

“房企熱衷于地王項(xiàng)目開(kāi)發(fā)，本質(zhì)上是因?yàn)楹罄m(xù)此類(lèi)物業(yè)有較大的增值空間。”易居研究院專(zhuān)家稱(chēng)，但是盲目信奉地王，容易被套牢。更為重要的是，對(duì)于部分地王項(xiàng)目來(lái)說(shuō)，還需要對(duì)資金成本和后續(xù)的營(yíng)銷(xiāo)市場(chǎng)等有前瞻性的預(yù)判。

上述專(zhuān)家認(rèn)為，對(duì)于地王項(xiàng)目來(lái)說(shuō)，通過(guò)滾動(dòng)開(kāi)發(fā)的模式固然不錯(cuò)，但杭州市場(chǎng)的周期波動(dòng)大，這會(huì)使得地王項(xiàng)目總體上面臨較大風(fēng)險(xiǎn)。“很多策略會(huì)因?yàn)橹芷谡{(diào)整而失效，部分項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)周期也會(huì)因此延長(zhǎng)?！?/p>

“拿地時(shí)樓面地價(jià)過(guò)高，如果按照正常進(jìn)度上市，房?jī)r(jià)也將隨之提升，可能陷入‘降價(jià)即虧本、保價(jià)則滯銷(xiāo)’的兩難境地，需要等房?jī)r(jià)總體達(dá)到高位后方可入市?！睒I(yè)內(nèi)人士稱(chēng)，降低資金成本，提高銷(xiāo)售均價(jià)和匹配區(qū)域價(jià)值提升，在考慮成本與售價(jià)適配的前提下，打造項(xiàng)目亮點(diǎn)，才能實(shí)現(xiàn)競(jìng)爭(zhēng)突圍。

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