沒有人不想知道房價(jià)未來的發(fā)展趨勢，但很少有人能準(zhǔn)確的預(yù)測出房價(jià)的下一個(gè)高點(diǎn)出現(xiàn)在何時(shí)！在任志強(qiáng)看來，下一個(gè)高潮也許就在政府加大了市場刺激的力度和措施之后，加大了庫存的去化率，但產(chǎn)量未能及時(shí)增加的結(jié)點(diǎn)上。

　　中國樓市的下一個(gè)高峰在哪？

　　2014年11月份公布的70個(gè)大眾城市的房價(jià)數(shù)據(jù)中，仍是房價(jià)繼續(xù)下滑的局面，但下滑的幅度已經(jīng)在收收窄。因此又有許多投行與所謂的的經(jīng)濟(jì)學(xué)家們在預(yù)測，2015年初房價(jià)會開始抬頭了！

　　“物以稀為貴”、“價(jià)高者得”，當(dāng)需求仍在時(shí)，供給的數(shù)量決定著價(jià)格，有如當(dāng)今世界石油的價(jià)格，在不斷擴(kuò)大生產(chǎn)，而需求平穩(wěn)時(shí)，價(jià)格就會不斷的下跌，盡管油價(jià)已經(jīng)跌倒了部分國家難以改變的地步，但都沒有人能約束供給的增加。

　　非充分市場經(jīng)濟(jì)條件下的中國，房價(jià)有兩個(gè)方面的影響，一是國家的宏觀經(jīng)濟(jì)政策，二是市場中的供求關(guān)系。

　　國家的宏觀經(jīng)濟(jì)政策，一方面控制著土地的供給和貨幣的供給，另一方面約束著消費(fèi)的需求和個(gè)貸對消費(fèi)的支持。因此既影響供給的增加，又決定著消費(fèi)的擴(kuò)張。

　　市場中的生產(chǎn)者和消費(fèi)者能做的通常不是增加供給，而是減少供給和減少消費(fèi)，因此在調(diào)節(jié)供求關(guān)系時(shí)，少了一條腳?？偺幱谳^波動的局面，無奈的牽住的不是牛鼻子，而是牛腿！

　　一股力量在試圖用市場的規(guī)律調(diào)節(jié)價(jià)格，另一種力量在試圖用行政的手段讓價(jià)格合理化，結(jié)果在兩種力量的博弈中，市場大起大落了。

　　土地招拍掛制度讓零六年之后的價(jià)格開始回升，零七年初的增加供給的政策推動讓房價(jià)迅速攀升，零七年底工作會議的“兩防”方針，《防止投資過熱和防止通脹》和一系列壓縮投資及房價(jià)的調(diào)控措施，打破了市場正常運(yùn)行的規(guī)律，出現(xiàn)了零八年中國經(jīng)濟(jì)的整體下滑和房價(jià)的快速回落的曲線，并在零九年初跌倒了谷底。

　　其實(shí)零八年底的經(jīng)濟(jì)工作會議就將“兩防”改為了“四萬億”，但實(shí)際直到具體涉及零七年出臺的那些房地產(chǎn)調(diào)控的具體限制消費(fèi)的障礙被拆除之后，消費(fèi)才被釋放，尤其是個(gè)貸利率和交易稅費(fèi)的調(diào)整，改變了市場和消費(fèi)者的預(yù)期，房價(jià)才在一年之后再一次沖到了高點(diǎn)。

　　2010年的年初，為了抑制房價(jià)的過快上漲，取消了一些刺激房地產(chǎn)市場的優(yōu)惠政策之外，也推出了一系列的限價(jià)、限購、限貸，為打擊投資行為而限制了消費(fèi)行為的行政措施，再一次將房價(jià)的漲幅打到了谷底，并在谷底波動運(yùn)行了一個(gè)較長的周期。

　　恰恰是這個(gè)下滑的過程和底部運(yùn)行的期間，市場減少了投資和供給，在政策限制消費(fèi)的博弈時(shí)，市場經(jīng)營整體也放慢了投資與施工的腳步。

　　從那一年起，在施面積與竣工面積的比在迅速下降。市場用壓縮和減少供給的方式，讓房價(jià)再一次回升了。13年的價(jià)格回升應(yīng)該說靠的不是政策的刺激，而是市場的調(diào)節(jié)。

　　盡管13年初出臺了嚴(yán)厲的“國五條”，從限制和加大稅收上給市場造成極大的麻煩，但13年仍然創(chuàng)造了中國歷史上的較高峰，銷售面積的總量及增長都打破了記錄，價(jià)格也一路高歌而上。

　　許多投行的分析師說2014年設(shè)計(jì)出臺什么調(diào)控政策，但市場出現(xiàn)了下滑。原因在于消費(fèi)需求沒有了，因此媒體高呼泡沫要破裂，房市要崩盤了。

　　其實(shí)許多人并不知道2013年底幾乎所有的銀行都提高了個(gè)人住房消費(fèi)信貸的利率，漲息的支出遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于消費(fèi)者的可支付能力。因此出現(xiàn)了14年的銷售面積下滑和銷售價(jià)格的下滑。

　　提高的個(gè)貸利率削弱了消費(fèi)者的購購能力，開發(fā)只好用降價(jià)來調(diào)整，但個(gè)貸利率的提升遠(yuǎn)超過了降價(jià)的部分，利率吃掉了降價(jià)的空間，讓消費(fèi)者的實(shí)際支付成本并沒有降低。

　　于是央行從年初就開始約談四大銀行，希望銀行降低個(gè)貸利率，但銀行在追求利潤的沖動中并不愿意降低個(gè)貸利率，直到“9.30”政策帶有半強(qiáng)制性的政策出臺，才有了局部的松動和調(diào)整。

　　2013 年住房銷售額6.8萬億中約有1.8萬億為銀行個(gè)貸，占比不到27%，而2014年11月，5.3多萬億的住房銷售中，今有1.2多萬億為銀行個(gè)貸，占比下降為22%多，下降了約5個(gè)百分點(diǎn)，總金額約下降30%。

　　從個(gè)貸的下降，既可以看出頑強(qiáng)的購購力與非杠桿化，也同樣可以看出個(gè)貸支持不利對市場消費(fèi)需求下降的影響。

　　在14年市場銷售負(fù)增長中，各限購城市陸續(xù)打破了僵局，消除了限購措施，止住了銷售下滑的趨勢，“9.30”改變了限購限貸的條件之后，銷售才開始有所回升。“降息”則更有利于降低消費(fèi)成本，也在影響著市場的交易回暖。

　　但巨大的庫存讓開發(fā)商的大量資金被占壓，銷售的壓力和還貸的壓力仍然巨大，也無法在短期內(nèi)迅速被消化。

　　博弈還在繼續(xù)。

　　政府追求的是經(jīng)濟(jì)的增速，只有加大投資才能有GDP的增長，但開發(fā)商要消化庫存，才有能力擴(kuò)大投資。為消化庫存和穩(wěn)定價(jià)格，開發(fā)商能做的是減少生產(chǎn)，降低投資的增速。

　　2013年的平均投資增幅約20%，但2014年已下降到了11.9%，并且在持續(xù)的下滑，這種下滑的趨勢并沒有改變，仍將繼續(xù)。土地的購置和所開工量都在持續(xù)的負(fù)增長中，毫無疑問，今年是生產(chǎn)的小年，那么明年的新增供給無疑也會減少和降低。

　　如果不能加速庫存的消化，要改變投速增幅向下的趨勢變?yōu)橄蛏系那€，仍將困難。

　　政府已調(diào)整的政策試圖改變市場的銷售局面，但何時(shí)才能適度消化庫存呢？政府是否會為擴(kuò)大投資而進(jìn)一步加大調(diào)節(jié)的力度呢？

　　消化庫存的周期中又如何適度的調(diào)整擴(kuò)大供給的步調(diào)呢？

　　下一個(gè)高潮也許就在政府加大了市場刺激的力度和措施之后，加大了庫存的去化率，但產(chǎn)量未能及時(shí)增加的結(jié)點(diǎn)上！

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