較近，準(zhǔn)備在上海購(gòu)房的張先生有點(diǎn)煩?！氨緛砗煤玫模孔右部春昧?，合同都簽了，但是突然這事兒就黃了！”

較近，準(zhǔn)備在上海購(gòu)房的張先生有點(diǎn)煩?！氨緛砗煤玫模孔右部春昧?，合同都簽了，但是突然這事兒就黃了！”

張先生是天津人，雖然是外地戶籍，但已經(jīng)繳滿2年社保。因?yàn)閾?dān)心外界傳言的天“5年社保限購(gòu)政策”，3月24日晚上他與妻子決定馬上開始走購(gòu)房流程。天上午9點(diǎn)，已經(jīng)網(wǎng)簽成功的合同卻被上海市浦東新區(qū)房地產(chǎn)交易以“10點(diǎn)要召開發(fā)布會(huì)”為由拒絕了辦理審稅過戶的需求。

3月25日上午10點(diǎn)，上海發(fā)布樓市調(diào)控新政“滬九條”，調(diào)控力度超出市場(chǎng)預(yù)期，被稱為“史上較嚴(yán)新政”。新政中規(guī)定“外地戶口上海購(gòu)房社保繳費(fèi)從2年提高到5年”，當(dāng)天即時(shí)生效。

實(shí)際上，張先生只是本輪上海樓市新政疾風(fēng)下“誤傷”的其中一株“小草”。“滬九條”的出臺(tái)，旨在穩(wěn)定早前上海并不穩(wěn)定的房?jī)r(jià)。

不只是上海，歷經(jīng)了數(shù)個(gè)月“高燒”的樓市，近日遭遇調(diào)控政策的收緊——幾乎就在同，深圳、武漢等地紛紛收緊針對(duì)市場(chǎng)投機(jī)炒作等不規(guī)范行為的限購(gòu)政策。開年以來飆升的房?jī)r(jià)、疊加的杠桿似乎已經(jīng)催生出這一輪樓市調(diào)控的“新邏輯”：去庫(kù)存和去杠桿的平衡木怎樣才能走得更加穩(wěn)??？

新政密集出臺(tái) 樓市降溫效果初顯現(xiàn)

去年下半年以來，北上廣深等一線以及南京蘇州等準(zhǔn)一線城市樓市升溫迅速。較新發(fā)布的全國(guó)百城住宅價(jià)格指數(shù)報(bào)告顯示，剛剛過去的3月，深圳房?jī)r(jià)漲幅高居榜頭，環(huán)比上漲了3.63%，同比漲幅高達(dá)57.16%；上海房?jī)r(jià)環(huán)比與同比分別上漲了5.09%和20.38%；北京房?jī)r(jià)同比漲幅也抵達(dá)兩位數(shù)，高達(dá)10.03%，南京、蘇州作為準(zhǔn)一線城市房?jī)r(jià)漲幅也不甘于人后，同比漲幅分別為15.63%和18.78%。

為了遏制樓市“高燒”，各地密集出臺(tái)了樓市新政。

上海、深圳在繳納社保年限方面提高了外地人的購(gòu)房門檻，深圳還對(duì)購(gòu)房人家庭名下在本市無房但近2年內(nèi)有住房貸款記錄的或在本市已有一套住房但已結(jié)清相應(yīng)住房貸款的，貸款頭付比例執(zhí)行較低4成。

武漢則出臺(tái)了公積金貸款新政，職工家庭購(gòu)購(gòu)頭套房申請(qǐng)公積金貸款較高額度由過去的60萬元下調(diào)為50萬元。

南京近日也明確要求，對(duì)于有購(gòu)房貸款記錄的借款人家庭，不得納入“頭次購(gòu)購(gòu)普通住房”支持對(duì)象。

住建部住房政策專家委員會(huì)副主任顧云昌對(duì)新華網(wǎng)記者表示，較近出臺(tái)的系列樓市新政短期能顯著減少交易量，房?jī)r(jià)也能相應(yīng)地“穩(wěn)”下來。此外，部分地方樓市新政中宣布要進(jìn)一步增加土地供應(yīng)量和中小套型住宅的供應(yīng)，這樣能改變市民對(duì)市場(chǎng)的預(yù)期，延緩購(gòu)房的沖動(dòng)，對(duì)穩(wěn)定房?jī)r(jià)行之有效。

同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉認(rèn)為，調(diào)控政策出臺(tái)之后，房?jī)r(jià)走勢(shì)會(huì)逐漸趨于理性。就上海來說，預(yù)計(jì)二季度、三季度上海樓市走勢(shì)會(huì)呈現(xiàn)出“量跌價(jià)穩(wěn)”供求繼續(xù)博弈的特征。

從目前看來，降溫效果甚為明顯，根據(jù)官方數(shù)據(jù)，較近一周上海市一手住宅的日均成交量（含保障房）僅800套；深圳二手市場(chǎng)成交量明顯下滑、看樓人數(shù)驟減。

房?jī)r(jià)快速上漲 金融杠桿或成主推手

那么，歲末年初在一線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)上燃起的這場(chǎng)火到底是誰在添柴澆油？

上海市住房城鄉(xiāng)建設(shè)管理委主任顧金山表示，去年下半年以來，特別是進(jìn)入2016年，上海房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)了非理性過熱的情緒，房?jī)r(jià)形成了加速上漲的趨勢(shì)，同時(shí)也有投資投機(jī)性需求回潮、部分企業(yè)及從業(yè)人員違規(guī)操作等一些新情況、新問題。

隨著股市和其他理財(cái)產(chǎn)品收益下降、風(fēng)險(xiǎn)加大，資本逐利的本性促使大量資金涌入房地產(chǎn)市場(chǎng)。各類金融衍生工具也應(yīng)勢(shì)而生，樓市的資金杠桿風(fēng)險(xiǎn)也由此增加。

場(chǎng)外配資、“頭付貸”、購(gòu)房、“過橋貸”等一系列金融杠桿配資業(yè)務(wù)一度如火如荼。鏈家中介事件曝光后，在監(jiān)管部門的壓力下，“頭付貸”終于被公開叫停，但此后“頭付貸”又披上“消費(fèi)貸”“小額貸”的馬甲繼續(xù)在房地產(chǎn)市場(chǎng)橫行。

據(jù)一位中介向記者透露，“理論上，沒有抵押物和擔(dān)保人，純憑信譽(yù)也可以進(jìn)行貸款，但是現(xiàn)實(shí)操作中，個(gè)人小額貸款實(shí)行困難，如果沒有抵押或擔(dān)保，銀行基幾乎不會(huì)放款；生活中，抵押貸款比較常見，做抵押貸款時(shí)主要考量三個(gè)方面：一是貸款主體的經(jīng)營(yíng)能力，二是貸款主體的征信記錄，三是看抵押物價(jià)值。一般來說，貸款額度大約是抵押物估值的70%。雖然抵押貸款比較容易，但是按照國(guó)家要求，貸款獲得的資金，是不允許用于購(gòu)房的。然而在實(shí)際上貸款過程中，只要不提購(gòu)房或炒股，銀行方面就不會(huì)有異議?！?/p>

據(jù)統(tǒng)計(jì)，去年深圳房貸增量高達(dá)2151億元（比2009年高出一倍有余），常被用作頭付貸的消費(fèi)貸也大幅增加。中國(guó)人民銀行數(shù)據(jù)顯示，1月北京人民幣消費(fèi)貸款增加234.7億元，同比增加53.9億元。其中，個(gè)人住房貸款增加176.2億元，同比增加58.9億元。

調(diào)控邏輯或生變 新政直指高杠桿

放大的資金杠桿催生了房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫，構(gòu)成巨大的潛在金融風(fēng)險(xiǎn)，引起決策層的高度重視。對(duì)此，重慶市市長(zhǎng)黃奇帆曾在兩會(huì)上發(fā)出警示聲音，杠桿比例越高,房?jī)r(jià)抗跌性越差，就越易引發(fā)恐慌性拋售甚至崩盤。因此要更注重去杠桿降風(fēng)險(xiǎn)，絕不能用加杠桿的辦法來促銷售、去庫(kù)存。

“如果用加杠桿的方式去庫(kù)存，跟精神是背道而馳的，會(huì)給經(jīng)濟(jì)帶來巨大風(fēng)險(xiǎn)?！秉S奇帆強(qiáng)調(diào)。

此次各地新政與以往樓市政策較大的不同在于直指樓市中暗藏的金融“高杠桿”。

“滬九條”明確指出，嚴(yán)禁房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)從事頭付貸、過橋貸及自我融資、自我擔(dān)保、設(shè)立資金池等場(chǎng)外配資金融業(yè)務(wù)。對(duì)各類非正規(guī)金融機(jī)構(gòu)為房產(chǎn)交易提供各種形式金融業(yè)務(wù)的行為，開展專項(xiàng)整治。

深圳此次的新政中也明確表示，要加強(qiáng)房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)防控。結(jié)合前期全市頭付貸風(fēng)險(xiǎn)排查情況，繼續(xù)開展全市金融風(fēng)險(xiǎn)排查和專項(xiàng)整治，嚴(yán)禁互聯(lián)網(wǎng)金融企業(yè)、小額貸款公司等金融機(jī)構(gòu)從事頭付貸、購(gòu)房、過橋貸等金融杠桿配資業(yè)務(wù)。

江蘇央行南京分行與銀監(jiān)會(huì)江蘇監(jiān)管局聯(lián)合發(fā)布通知，要求全省金融部門落實(shí)差別化個(gè)人住房信貸政策，嚴(yán)審購(gòu)房人頭付款比例、頭付資金來源，加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)貸款資產(chǎn)質(zhì)量、區(qū)域集中度、機(jī)構(gòu)穩(wěn)健性的監(jiān)測(cè)。

深圳中原研究明確指出，“頭付貸”暫停、嚴(yán)禁、評(píng)估價(jià)上調(diào)提高稅費(fèi)等體現(xiàn)出了政府在抑制投資客特別是短炒客的進(jìn)入的動(dòng)機(jī)。

財(cái)經(jīng)專欄作者、 金融從業(yè)者劉曉忠在專欄中這樣評(píng)價(jià)本輪樓市新政：“有些簡(jiǎn)單粗暴，但提前限制了房市杠桿的膨脹，部分地緩解了房市風(fēng)險(xiǎn)。”

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