房地產(chǎn)商們在今年上半年紛紛取得了他們各自企業(yè)的銷售紀(jì)錄，也將賬面的現(xiàn)金余額大幅提高到的水平，但他們目前面臨的問題是，無法將這些成績轉(zhuǎn)換為企業(yè)的當(dāng)期利潤上。

雖然房地產(chǎn)商的營業(yè)收入在上半年均取得不錯的增長幅度，但企業(yè)凈利潤的增長速度卻沒有跟上。相反，接近半數(shù)的房地產(chǎn)商雖然營業(yè)收入增長了，但凈利潤同比卻出現(xiàn)了下降的局面。

記者統(tǒng)計(jì)規(guī)?？壳暗?4家上市房地產(chǎn)企業(yè)中，超過四分之三的企業(yè)上半年的凈利潤增速不及營業(yè)收入的增長速度，其中有5家房地產(chǎn)企業(yè)的凈利潤同比下滑。

出現(xiàn)這一情況的原因各不相同，很難將這些房地產(chǎn)商凈利增速放緩的原因一概而論。由于房地產(chǎn)行業(yè)采用預(yù)售制度，導(dǎo)致企業(yè)當(dāng)期的銷售金額與結(jié)算的營業(yè)收入金額并不匹配，利潤的表現(xiàn)也就不一而足。

房地產(chǎn)行業(yè)人士稱，房企凈利潤增速的放緩甚至下滑的狀況可能是部分房地產(chǎn)企業(yè)階段性的問題，當(dāng)期結(jié)算項(xiàng)目毛利的高低都會對企業(yè)的凈利潤造成影響。另外當(dāng)期結(jié)算費(fèi)用的增加以及一些偶然性的因素，也會影響企業(yè)在不同階段的利潤表現(xiàn)水平。

就從上半年出現(xiàn)凈利潤同比下滑的5家大中型房地產(chǎn)商的表現(xiàn)而言，他們受到的困擾因素就有很大的差異。

恒大集團(tuán)（3333.HK）的例子正好說明，房地產(chǎn)企業(yè)利潤水平受到?jīng)_擊的原因就頗為復(fù)雜。該公司上半年的營業(yè)收入與毛利水平均取得大約12%的增長速度，但歸屬于上市公司股東的凈利潤出現(xiàn)了大幅下滑的局面，同比下跌接近79%。

造成恒大集團(tuán)出現(xiàn)這種情況的原因有很多，比如該公司上半年的營銷推廣費(fèi)用大幅增加，壓縮了企業(yè)的利潤空間。投資性物業(yè)增值幅度的收窄，也降低了恒大集團(tuán)的利潤水平。此外，該公司規(guī)模較大的永續(xù)債券，使得這些權(quán)益工具的持有人在公司利潤中的占比較大，導(dǎo)致歸屬于上市公司股東的凈利潤規(guī)模大大減少。

恒大集團(tuán)的凈利潤下滑還受到一些偶然因素的影響。該公司去年同期擁有100多億的證券投資，為公司貢獻(xiàn)了當(dāng)期超過24億元的利潤，而今年恒大集團(tuán)在證券市場的投資規(guī)?？s減到了46億元，但虧損額度超過4億元。

另外人民幣兌美元的貶值也讓恒大集團(tuán)上半年的匯兌損失超過15億元。盡管這些匯兌損失并沒有對公司的現(xiàn)金狀況造成如此大的影響，但它依然沖擊著公司當(dāng)期的賬面利潤。恒大集團(tuán)目前的外債敞口大約占20%。

匯率波動的因素也是多家在香港上市的房地產(chǎn)商上半年利潤受到影響的一個原因。在恒大集團(tuán)之外，包括雅居樂集團(tuán)（3383.HK）、龍湖地產(chǎn)（960.HK）、碧桂園（2007.HK）、世茂房地產(chǎn)（813.HK）、遠(yuǎn)洋集團(tuán)（3377.HK）以及融創(chuàng)中國（1918.HK）等上市房企上半年的匯兌損失均超過了2.5億元。

在這些企業(yè)中，融創(chuàng)中國歸屬于上市公司股東的凈利潤同比大幅下滑92%，世茂房地產(chǎn)減少約15%。龍湖地產(chǎn)則小幅下降，該公司采用了多種匯率對沖手段，有效減少了匯兌損失對利潤的影響。碧桂園、雅居樂的這一指標(biāo)增速均小于當(dāng)期營業(yè)收入的增長幅度。

融創(chuàng)中國的執(zhí)行董事兼行政總裁汪孟德稱，融創(chuàng)中國的賬面盈利狀況是階段性的，主要在于公司當(dāng)期的費(fèi)用支出較多，但這一因素將會在未來幾年提振公司的利潤，因?yàn)楫?dāng)期費(fèi)用支出的增加將會減少未來幾年內(nèi)公司計(jì)提的費(fèi)用規(guī)模，利潤水平將得以提升。此外公司也在縮減外債規(guī)模，將匯率的沖擊降到更低的水平。融創(chuàng)中國上半年將外債的規(guī)模占比從去年的46%降到了18%。

上半年公司利潤同比出現(xiàn)下滑的還有遠(yuǎn)洋集團(tuán)（3377.HK），該公司上半年的營業(yè)收入同比減少約38%，歸屬于上市公司股東的凈利潤同比下滑34%。除了匯兌損失造成沖擊外，上半年結(jié)算項(xiàng)目較少對遠(yuǎn)洋集團(tuán)的業(yè)績造成了較大的影響。該公司的項(xiàng)目集中在下半年結(jié)算。

更多企業(yè)面臨的問題是，他們的凈利潤規(guī)模盡管也取得了一定的增長，但漲幅卻遠(yuǎn)小于當(dāng)期營業(yè)收入的漲幅。

以萬科（000002.SZ）和保利地產(chǎn)（600048.SH）為例，這兩家銷售金額超過千億的企業(yè)上半年的營業(yè)收入增幅分別為49%、30%，但歸屬于母公司股東的凈利潤分別只有10.42%和0.21%。

這一方面可以歸因于這兩家企業(yè)今年上半年結(jié)算的項(xiàng)目中一部分是在市場較差的階段入市銷售的項(xiàng)目，導(dǎo)致項(xiàng)目的毛利率下降，另外則是公司通常采用了合作開發(fā)的模式，這也降低了當(dāng)期歸屬于上市公司股東的利潤規(guī)模。（見人民網(wǎng)此前報(bào)道《合作開發(fā)模式拖累保利地產(chǎn)凈利增速》）

據(jù)、數(shù)據(jù)顯示，房地產(chǎn)企業(yè)歸屬于上市公司股東的凈利潤同比增幅已經(jīng)從2010年的22.9%降至去年末的2.15%。

一位上市房企的管理人士說，隨著土地成本的不斷攀升，房地產(chǎn)商會更加頻繁采用合作開發(fā)的模式。一方面合作開發(fā)會減少各自企業(yè)的利潤占比，另外成本的上升也會讓房地產(chǎn)企業(yè)的騰挪空間更小，這預(yù)計(jì)會對企業(yè)的核心利潤繼續(xù)造成影響。

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