雖然2013年一度不被看好，但此前發(fā)布的年報(bào)數(shù)據(jù)則顯示房地產(chǎn)行業(yè)在營(yíng)業(yè)收入、凈利潤(rùn)等經(jīng)營(yíng)指標(biāo)上仍然有一定程度的增長(zhǎng)。但2014年的開(kāi)局，或許多少帶有一些警醒房地產(chǎn)行業(yè)的意思—房地產(chǎn)企業(yè)的整體收益能力再次出現(xiàn)下滑的跡象。

根據(jù)記者的統(tǒng)計(jì)，在滬深兩市已經(jīng)披露一季度業(yè)績(jī)報(bào)的142家上市房企（按申萬(wàn)房地產(chǎn)分類(lèi)，下同）中，有超過(guò)50%的房企出現(xiàn)凈利潤(rùn)下滑的情況，就整體凈利潤(rùn)數(shù)據(jù)來(lái)看，相比2013年同期也下滑了5.6%。

記者了解到，今年一季度是繼去年行業(yè)稍稍回暖之后再一次出現(xiàn)整體凈利潤(rùn)下滑。相關(guān)分析認(rèn)為，結(jié)合2013年房企凈利潤(rùn)率下滑以及頭季銷(xiāo)售回落的情況來(lái)看，房地產(chǎn)行業(yè)整體收益水平將繼續(xù)走下坡路。

房地產(chǎn)行業(yè)野蠻增長(zhǎng)時(shí)代的結(jié)束，要求房地產(chǎn)行業(yè)必須走向更有質(zhì)量的增長(zhǎng)。相關(guān)分析認(rèn)為，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該在成本控制能力和產(chǎn)品議價(jià)能力上均有所提升，才能提高利潤(rùn)率，擺脫盈利能力持續(xù)走低的困境。

四大家族僅保利凈利增長(zhǎng)

根據(jù)記者的統(tǒng)計(jì)，2013年全年，滬深兩市142家上市房企實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入共計(jì)7583.6億元，同期實(shí)現(xiàn)歸屬母公司的凈利潤(rùn)867.5億元，兩項(xiàng)指標(biāo)同比2012年增加了27%和13%。

但2014年的開(kāi)局并沒(méi)有延續(xù)這個(gè)勢(shì)頭。根據(jù)WIND統(tǒng)計(jì)，上述142家上市房企在今年一季度實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入共計(jì)1107億元，同比2013年尚能保持10.25%的增幅，但整體117億元的凈利潤(rùn)則同比減少了5.6%。與此同時(shí)，10.25%的營(yíng)業(yè)收入的增幅也較2013年一季度的40.72%大幅回落。

數(shù)據(jù)顯示，超過(guò)50%的上市房企出現(xiàn)凈利潤(rùn)下滑，其中還包括一些龍頭房企。

一季度，萬(wàn)科營(yíng)業(yè)收入僅為94.97億元，同比下跌32.16%；而15.3億元的凈利潤(rùn)則同比減少了5.23%，系13年來(lái)的“頭一次”。

此外，一季度招商地產(chǎn)歸屬于上市公司股東的凈利潤(rùn)為7.55億元，同比下降6.82%。與萬(wàn)科類(lèi)似，頭季金地的營(yíng)業(yè)收入僅為31.50億元，同比下滑25.91%；凈利潤(rùn)4934.38萬(wàn)元，同比大跌73.65%，是上述4家中下滑幅度較為突出的房企。

傳統(tǒng)巨頭陣營(yíng)中的“萬(wàn)保招金”四大家族中，僅保利地產(chǎn)的凈利潤(rùn)錄得增長(zhǎng)。

凈利潤(rùn)出現(xiàn)下滑的原因各不相同。萬(wàn)科認(rèn)為，竣工面積較小導(dǎo)致結(jié)算面積和結(jié)算收入較去年同期有所下降，從而導(dǎo)致凈利潤(rùn)下滑；平安證券則認(rèn)為，招商地產(chǎn)在榜首季度受到結(jié)算結(jié)構(gòu)的影響，由于毛利率較低的結(jié)算項(xiàng)目占較大比例，從而“拖累”了凈利潤(rùn)的增長(zhǎng)。

凈利增長(zhǎng)持續(xù)減速

這是2012年一季度以來(lái)上市房企整體凈利潤(rùn)再次出現(xiàn)下滑。記者統(tǒng)計(jì)得知，2011年一季度，整體凈利潤(rùn)曾出現(xiàn)小幅下滑，2013年一季度曾大幅回暖，但今年一季度再度開(kāi)始下降。

結(jié)算的結(jié)構(gòu)性因素或許是多數(shù)房企在一季度凈利潤(rùn)表現(xiàn)不甚理想的原因，但凈利潤(rùn)增長(zhǎng)的持續(xù)“減速”卻已經(jīng)不是不爭(zhēng)的事實(shí)。

但就一季度數(shù)據(jù)來(lái)看，2010年一季度，上市房企整體凈利潤(rùn)的同比增速曾一度超過(guò)120%，2011年、2012年一季度則幾乎零增長(zhǎng)，2013年稍稍回暖后即在今年一季度陷入負(fù)增長(zhǎng)。

就全年的凈利潤(rùn)數(shù)據(jù)來(lái)看，其增速則一直處于下滑曲線。2013年全年，上述142家上市房企整體凈利潤(rùn)增速為13%，實(shí)際較2012年同期的增速已經(jīng)減少了2個(gè)百分點(diǎn)左右；而據(jù)東莞證券一則研報(bào)提供的數(shù)據(jù)，雖然自2009年，上市房企凈利潤(rùn)完全值一直處于“節(jié)節(jié)攀升”的態(tài)勢(shì)當(dāng)中，但凈利潤(rùn)同比增速也從2009年的超過(guò)60%回落至2013年的不及15%。這一波持續(xù)下降的曲線表明，房地產(chǎn)行業(yè)正在與曾經(jīng)的“野蠻生長(zhǎng)”時(shí)代漸行漸遠(yuǎn)。

東莞證券研究員何敏儀在接受記者采訪時(shí)指出，凈利潤(rùn)增速的持續(xù)下滑主要受三個(gè)因素的影響。一方面2010年以來(lái)，房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控力度一直在“加碼”，且影響愈發(fā)深入；另一方面，在調(diào)控的大背景下，開(kāi)發(fā)商改變了產(chǎn)品結(jié)構(gòu)，增加了普通住宅的比例。

此外，開(kāi)發(fā)商的定價(jià)受到市場(chǎng)觀望的氣氛的影響，相比以前較低。后兩者則直接影響了毛利率的下降，從而導(dǎo)致凈利潤(rùn)以及其增長(zhǎng)速度處于下滑的軌道。

2014年難回暖

“其實(shí)這種下滑的勢(shì)頭在2013年就已經(jīng)開(kāi)始出現(xiàn)”，何敏儀指出。

根據(jù)東莞證券研究所數(shù)據(jù)，2013年上述142 家房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)銷(xiāo)售毛利率為 33.77%，較2012年下降約3.87個(gè)百分點(diǎn)；銷(xiāo)售凈利率則為12.94%，也下降約1.68個(gè)百分點(diǎn)。其中營(yíng)業(yè)利潤(rùn)占營(yíng)業(yè)收入17.31%，凈利潤(rùn)則占營(yíng)業(yè)收入12.94%，略低于2012年整體水平，利潤(rùn)率繼續(xù)下降。

盡管一些分析認(rèn)為，受到結(jié)算結(jié)構(gòu)性因素和推盤(pán)節(jié)奏的影響，一季度的數(shù)據(jù)對(duì)全年業(yè)績(jī)的參考意義不是很大，但對(duì)比2013年全年數(shù)據(jù)呈現(xiàn)出的一些趨勢(shì)，今年一季度在凈利潤(rùn)以及凈利潤(rùn)增速上的下滑則無(wú)疑是一種延續(xù)。

在利潤(rùn)率下降的背景下，今年一季度出現(xiàn)的銷(xiāo)售業(yè)績(jī)下滑以及開(kāi)工速度回落，則進(jìn)一步預(yù)示著今年房地產(chǎn)行業(yè)的收益水平難以出現(xiàn)回暖。

數(shù)據(jù)顯示，今年榜首季度全國(guó)商品房銷(xiāo)售面積累計(jì)20111萬(wàn)平方米，較上年同期下降 3.8%；全國(guó)商品房銷(xiāo)售額累計(jì)13262 億元，較去年同期則下降5.2%，一季度整體銷(xiāo)售有所萎縮。此外，一季度新開(kāi)工累計(jì)2.9億平方米，同比則下降25.2%，下降同樣較為明顯。

何敏儀指出，預(yù)計(jì)2014年整體銷(xiāo)售難度加大，銷(xiāo)售增速也將放緩，開(kāi)發(fā)商主動(dòng)調(diào)整開(kāi)發(fā)速度將愈加明顯。相信2014年整體房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增速將回落，回落幅度也將高于一季度的水平。

利潤(rùn)率的下降以及銷(xiāo)售業(yè)績(jī)的下滑，意味著房地產(chǎn)企業(yè)的凈利潤(rùn)數(shù)據(jù)在今年難以得到很大的改觀。

何敏儀認(rèn)為，就2014年來(lái)看，由于此前影響凈利潤(rùn)水平的幾大因素，包括調(diào)控仍未明顯放松，剛需型產(chǎn)品的比例仍在加大，以及高定價(jià)難以在目前的市場(chǎng)氛圍中出現(xiàn)等情況仍然存在，所以房地產(chǎn)行業(yè)的整體收益水平將仍處于下降的趨勢(shì)當(dāng)中。

一些業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，銷(xiāo)售業(yè)績(jī)的低迷、資金面的緊張勢(shì)必導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)加大銷(xiāo)售力度，以實(shí)現(xiàn)快速回款，因此一些促銷(xiāo)或者降價(jià)的舉動(dòng)也將隨之出現(xiàn)。但如此一來(lái)，毛利率將繼續(xù)走低，收益水平不可避免地將會(huì)下降。

對(duì)于已經(jīng)告別野蠻增長(zhǎng)的房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，如何提高自身的成本控制水平，以及產(chǎn)品和服務(wù)上的議價(jià)能力，才是接下來(lái)需要認(rèn)真思考的問(wèn)題。

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