四大房企“熊市不熊”

數(shù)據(jù)顯示，10月18日率先披露季報(bào)的招商地產(chǎn)前三季實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入95.85億元，同比增長(zhǎng)81.27%，實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)利潤(rùn)23.7億元，同比增長(zhǎng)98.5%；金地集團(tuán)前三季度實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入104億元，較去年同期增長(zhǎng)100%，營(yíng)業(yè)利潤(rùn)19.9億元，較去年同期增長(zhǎng)70.6%。

10月25日公布季報(bào)的萬(wàn)科雖然營(yíng)業(yè)收入同比下降27%，但仍實(shí)現(xiàn)凈利潤(rùn)32.7億元，同比上升14.6%，同日，保利地產(chǎn)發(fā)布季報(bào)說(shuō)，前三季實(shí)現(xiàn)營(yíng)收172.9億元，同比增長(zhǎng)51%，實(shí)現(xiàn)凈利潤(rùn)22.9億元，同比增長(zhǎng)28.21%。

分析人士表示，四大房地產(chǎn)企業(yè)在房地產(chǎn)調(diào)控措施接連出臺(tái)、市場(chǎng)成交量顯著回落的大背景下，依然保持不錯(cuò)的發(fā)展態(tài)勢(shì)，可謂“熊市不熊”。

至于本年度較后一個(gè)季度四大房企的表現(xiàn)，業(yè)界人士保持謹(jǐn)慎樂(lè)觀，這其中，分析人士對(duì)于萬(wàn)科更為看好。華泰聯(lián)合房地產(chǎn)行業(yè)頭席研究員魚晉華分析說(shuō)，萬(wàn)科此前營(yíng)收下降原因在于竣工結(jié)算不均衡，隨著更多項(xiàng)目竣工并轉(zhuǎn)入結(jié)算，預(yù)計(jì)萬(wàn)科第四季度實(shí)現(xiàn)結(jié)算收入將超過(guò)前三季度總和。

應(yīng)對(duì)資金壓力各顯神通

此前有業(yè)內(nèi)人士分析指出，整體來(lái)看，今年房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金面普遍趨緊，并對(duì)土地市場(chǎng)形成顯著影響。

不過(guò)，從四大房企披露的三季報(bào)看，這些企業(yè)資金面并沒(méi)有想像中的緊，以萬(wàn)科為例，截至第三季度末，萬(wàn)科所持有貨幣資金較中期時(shí)大幅增長(zhǎng)至315.4億元，高于短期借款和一年內(nèi)到期長(zhǎng)期借款的總和158.3億元。

萬(wàn)科在其三季報(bào)中承認(rèn)，今年以來(lái)開發(fā)企業(yè)資金面趨緊是主要趨勢(shì)。

而金地集團(tuán)則是實(shí)施保守的財(cái)務(wù)政策以應(yīng)對(duì)銷售減速可能帶來(lái)的資金壓力，數(shù)據(jù)顯示，金地今年制定的土地投資計(jì)劃為114億元，而前三季度共計(jì)獲取5個(gè)開發(fā)類新項(xiàng)目，新增土地儲(chǔ)備107.5萬(wàn)平方米，需支付地價(jià)款41.1億元，僅完成全年投資計(jì)劃的36%。

國(guó)金證券房地產(chǎn)行業(yè)分析師曹旭特認(rèn)為，9月底出臺(tái)的輪調(diào)控政策阻止了價(jià)量齊升的態(tài)勢(shì)，市場(chǎng)進(jìn)入新一輪對(duì)峙期，即量降價(jià)平階段，能夠打破這一均衡的重要因素是開發(fā)商的資金鏈，由于經(jīng)歷了第三季度的快速銷售回款，目前開發(fā)商資金鏈又有所緩解，所以這一對(duì)峙局面將至少持續(xù)至年底。

調(diào)控力促房企戰(zhàn)略轉(zhuǎn)向

雖然從季報(bào)本身來(lái)看，不斷加力的房地產(chǎn)調(diào)控并沒(méi)有對(duì)龍頭房企產(chǎn)生過(guò)于顯著的影響，不過(guò)仔細(xì)分析龍頭房企的盈利點(diǎn)與未來(lái)發(fā)展方向就不難發(fā)現(xiàn)，房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的逐漸深化已經(jīng)促使房地產(chǎn)的龍頭企業(yè)開始調(diào)整發(fā)展方向和市場(chǎng)定位。

長(zhǎng)江證券房地產(chǎn)行業(yè)研究員蘇雪晶表示，萬(wàn)科在第三季度中創(chuàng)出346億元的銷售記錄，幾乎趕上上半年的銷售水平，主要是源于公司制定了較好的銷售策略以及自住型需求為主的產(chǎn)品定位。與其他公司相比，萬(wàn)科比其他公司早一步吸收前期被壓抑住的剛性需求。

對(duì)于今后的發(fā)展策略，萬(wàn)科表示，將堅(jiān)持“寧可錯(cuò)過(guò)，絕不拿錯(cuò)”的謹(jǐn)慎投資策略，發(fā)揮戰(zhàn)略縱深優(yōu)勢(shì)，控制拿地風(fēng)險(xiǎn)。

安信證券的行業(yè)分析師在對(duì)招商地產(chǎn)的三季報(bào)進(jìn)行分析后表示，前三季度招商地產(chǎn)的拿地規(guī)模低于2009年的水平，反映出公司于積極中保持審慎的理性發(fā)展策略。

國(guó)信證券房地產(chǎn)行業(yè)分析師方炎在對(duì)金地集團(tuán)的三季報(bào)進(jìn)行分析時(shí)表示，面對(duì)嚴(yán)厲的調(diào)控政策以及行業(yè)可能出現(xiàn)的調(diào)整，金地集團(tuán)以住宅為主，保持穩(wěn)定開發(fā)節(jié)奏，通過(guò)中高端的產(chǎn)品線定位避開保障性住房對(duì)低端住房市場(chǎng)的沖擊風(fēng)險(xiǎn)，通過(guò)布局城市副及軌道交通沿線的擴(kuò)展戰(zhàn)略，限度享受城市價(jià)值提升。

與此同時(shí)，在拿地的方向上，房地產(chǎn)龍頭企業(yè)開始紛紛將目光轉(zhuǎn)向二、三線城市。萬(wàn)科在2010年第三季度新進(jìn)入清遠(yuǎn)、揚(yáng)州、廊坊等城市，累計(jì)新增項(xiàng)目20個(gè)；招商地產(chǎn)三季度則在漳州、佛山、廈門進(jìn)行了土地市場(chǎng)的布局；金地集團(tuán)則在大連、寧波、煙臺(tái)、珠海等地購(gòu)得了土地或是收購(gòu)了相關(guān)項(xiàng)目的股權(quán)。隨著調(diào)控政策的逐漸深化，仍有很大發(fā)展空間和潛力的二、三線城市將成為未來(lái)房地產(chǎn)企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)的主要戰(zhàn)場(chǎng)。