地方政府是本輪房價上漲的*大受益者，大部分地方財政受益于土地，不過，“土地財政”終將難以為繼。

  “*近，哭的人多、笑的人少。地方政府覺得錢袋子不太夠了，房地產(chǎn)界更是有點哀鴻遍野的感覺，大家后脊梁都發(fā)涼，*根本的原因是什么呢？”10月18日，清華大學(xué)中國新型城鎮(zhèn)化研究院執(zhí)行副院長尹稚在2016中國新型城鎮(zhèn)化論壇上表示，我們依賴土地財政發(fā)展的時代正在過去，正在發(fā)生機制上的重大變革。

  中國的“土地財政”主要是依靠增量土地創(chuàng)造財政收入，也就是說通過賣地的土地出讓金來滿足財政需求，但是，土地終將有限，加之“土地財政”帶來的城市運行成本擴大、居民生活成本提高的矛盾和問題較多，土地收入占地方財政收入的比重將會下降。

  地方財政50%以上來自賣地

  在很多人眼里，“土地財政”只有過沒有功，其實，“土地財政”本身并沒有什么問題，在經(jīng)濟社會發(fā)展過程中，發(fā)揮土地資產(chǎn)的作用，利用土地資產(chǎn)作為企業(yè)發(fā)展、招商引資、吸引投資的工具和平臺，是完全需要的，也是*有效率的。關(guān)鍵在于，如何規(guī)范和約束土地資產(chǎn)在運作過程中的行為，不讓“土地財政”變形變質(zhì)。

  時間追溯到14年前，自2003年房地產(chǎn)市場放開到現(xiàn)在，土地資產(chǎn)在運作過程中，基本上是在一種無序的狀態(tài)下運行的，地方政府作為土地的“所有人”，壟斷了土地的一級市場，也從土地轉(zhuǎn)讓中獲得了大量收益。

  相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，從1995年至2014年，全國每年的土地出讓收入由400多億元猛增到4.29萬億元，增長了100倍。

  而就在上月底，中原地產(chǎn)研究發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，截至目前，50大城市賣地1.77萬億元，其中九成城市賣地收入超過百億元，蘇州、南京、上海、杭州賣地金額更是突破千億元。高企的土地財收，對因經(jīng)濟疲軟而財源吃緊的地方政府來說作用不言而喻。

  事實上，經(jīng)過2014年屢屢流拍的低潮后，自2015年下半年以來土拍市場日漸火熱，到了2016年，城市土地市場更是成為房企爭相搶奪的對象，不計成本拍地更是屢見不鮮，為此，許多一、二線城市樓面地價已占到商品房銷售價格的50%以上。以北京為例，住宅平均樓面地價從2012年的7323元上升到2016年的21634元，年均復(fù)合上漲31%；2012年地價與當(dāng)年房價的比值為44%，2016年上升到70%，這意味著只有房價大幅上漲開發(fā)商才可能盈利。

  “由于有這么簡單和容易的土地的資源，導(dǎo)致了我們在很多土地的使用、土地的開發(fā)，包括地方政府的財權(quán)和實權(quán)的安排偏于不可持續(xù)的時間環(huán)境的精神和理念，地方財政收入有50%以上來自于土地出讓金，就是我們俗話說的賣地。 ”清華大學(xué)國家金融研究院副院長朱寧在論壇上表示，近期，為什么哭得多，笑得少？那是因為實行土地財政背后的可持續(xù)的精神或者市場化的精神沒有完全得到發(fā)揮和運用。

  地方財政收入多元化

  過于依賴土地財政的后果就是，地方債務(wù)的償還邏輯陷入了一個困境：為了避免出現(xiàn)違約風(fēng)險，則必須確保地方政府的土地收益；而為了防止房地產(chǎn)泡沫，又不能放松對房地產(chǎn)的調(diào)控。

  有數(shù)據(jù)表明，在過去的十幾年間，隨著賣地收入的高企，地方政府的負(fù)債也超過了20萬億元，還不包括被政府轉(zhuǎn)移到平臺公司的債務(wù)。實際上，多數(shù)地方的政府債務(wù)已經(jīng)達到一年可用財力的3倍以上，有的則高達5-10倍。

  就此，有專家明確表示，土地財政已成為地方債務(wù)*大的法律風(fēng)險來源，那么，不靠土地財政，靠什么？

  “為什么現(xiàn)在會有土地財政？這是因為很多地方政府領(lǐng)導(dǎo)在推動整個經(jīng)濟發(fā)展的壓力之下，加之財政撥款不能夠支持長期的經(jīng)營發(fā)展，而需要找到新的經(jīng)濟增長的一條腿，這就是土地財政。所以，下一個階段，如何在和地方政府之間在財權(quán)和事權(quán)之間進行更合理、更可持續(xù)的分配，這也是下一個階段的特點。 ”朱寧表示，一個是財政收入的多元化，一個是財權(quán)和事權(quán)的更合理化的分配，這個下面會財政經(jīng)費使用更加規(guī)范化，更加透明化，更加科學(xué)化。

  至于新的經(jīng)濟增長點，朱寧主要從融資和投資兩個方面進行了表述，“在下一個階段，隨著政府的隱性擔(dān)保的退出，隨著地方政府的隱性擔(dān)保退出，我們財政更多是透明、可持續(xù)的財政，從這個意義上來講，我們必須有更加多元的融資的方式，我們現(xiàn)在已經(jīng)有很多地方政府通過地方政府融資平臺，但是前一段時間國際貨幣基金對于中國財政的狀況進行考察的時候，很大一部分是關(guān)注到我們地方政府融資平臺的透明性、可持續(xù)性、融資的成本和融資的影響。”

  從2015年以來，財政部和地方政府之間進行了地方政府債務(wù)的置換的行為，其實就是通過的財政對于地方一些不透明、不可持續(xù)的融資方式進行短期的安排和短期的過度。

  “從中長期來講，除了地方政府融資平臺之外，我們可以推動更多由地方政府自己承擔(dān)責(zé)任的自發(fā)自知的市政債和地方債，主債務(wù)必須由市場決定是不是有足夠的可以支撐債務(wù)的現(xiàn)金流?！敝鞂幈硎?，除此之外，還要更加合理的久期。什么叫久期呢？就是你借錢的時間的長短和現(xiàn)金流產(chǎn)生的快慢必須產(chǎn)生在一起。比如有一些項目很好，這個財政本身是健康的，但是現(xiàn)金流是非常緊張，甚至?xí)霈F(xiàn)違約或者破產(chǎn)。

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