國(guó)務(wù)院緊急出臺(tái)二三線城市限購(gòu)令，讓房地產(chǎn)市場(chǎng)再掀波瀾。限購(gòu)令擴(kuò)大，為三季度房?jī)r(jià)下降增加砝碼，同時(shí)也給保障房推行爭(zhēng)取時(shí)間。

　　房?jī)r(jià)要降，這是市場(chǎng)普遍預(yù)期，只不過(guò)，它或許也只是暫時(shí)調(diào)整，未來(lái)房?jī)r(jià)可能重回上漲通道。這就好比，將一只皮球生生地按在水面下，當(dāng)下壓力量越大、越深，一旦松手，它反彈力量就越大。這就是中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀。

　　保障房會(huì)加速商品房房?jī)r(jià)上漲？

　　一般人理解，保障房建設(shè)應(yīng)該會(huì)增加市場(chǎng)房屋供給，從而促使商品房?jī)r(jià)格下降。但是實(shí)際情況卻并非如此。

　　現(xiàn)在，建設(shè)保障房不僅是政府一項(xiàng)惠民工程，更是用來(lái)刺激整個(gè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展重要引擎。但是對(duì)于執(zhí)行該政策地方政府來(lái)說(shuō)，這是一個(gè)沒(méi)有商業(yè)利益、需要消耗大量資金和土地資源“要命”工程。

保障房不僅不能使地方政府拿到更多土地收入，同時(shí)還需要地方政府通過(guò)其他途徑來(lái)得到資金補(bǔ)償。

　　根據(jù)中經(jīng)網(wǎng)數(shù)據(jù)庫(kù)，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商企業(yè)從1997年到2009年土地購(gòu)置費(fèi)用和同期地方政府財(cái)政決算收入計(jì)算，土地收入自2003年以后已占到地方財(cái)政收入20%，并且不斷提高。國(guó)內(nèi)分析人士普遍認(rèn)為，部分城市土地出讓收入占地方政府總收入比重甚至達(dá)到30%~50%，可見(jiàn)土地收入成為地方財(cái)政收入非常重要一部分。

　　然而占財(cái)政收入比重這么高土地收入，如今卻在急劇下降。

　　根據(jù)北京市土地整理儲(chǔ)備土地交易記錄，2010年上半年土地收入為632.21億元，而2011年上半年土地收入為333.95億元，同期減少47%。

　　單單北京市就減少這么多，全國(guó)來(lái)說(shuō)更是一筆巨額款項(xiàng)。據(jù)國(guó)土資源部統(tǒng)計(jì)，2010年全國(guó)保障性住房用地為24000多公頃，較2009年增加超過(guò)一倍。保障性住房、棚戶(hù)區(qū)改造和中小套型商品房用地計(jì)劃供應(yīng)量占住房用地計(jì)劃供應(yīng)總量77%。按照國(guó)土資源部關(guān)于全國(guó)主要監(jiān)測(cè)城市地價(jià)總體水平2945元/平方米來(lái)估算，全國(guó)保障性住房用地估值在7000億元，考慮到大多數(shù)保障房用地都是以較低成本價(jià)格劃轉(zhuǎn)或是無(wú)償轉(zhuǎn)讓?zhuān)虼耍@筆錢(qián)都可以算做地方財(cái)政額外“損失”。

　　在一無(wú)錢(qián)、二無(wú)免費(fèi)土地情況下，保障房開(kāi)工率遲遲不能達(dá)標(biāo)也就不足為奇。但面對(duì)政府施壓，地方政府在限期完工指令下，只能先交差，損失待日后彌補(bǔ)。

　　如何彌補(bǔ)？只有拉高商品房?jī)r(jià)格一條出路，或許這樣判斷會(huì)有非議，但現(xiàn)實(shí)情況可能就是如此。

　　眾所周知，決定房?jī)r(jià)主要因素就是土地成本，現(xiàn)在地方政府為保障房負(fù)擔(dān)大量低價(jià)甚至無(wú)償土地，而土地資源只能是越來(lái)越少。其中重要一方面就是：明確提出要堅(jiān)守“18億畝”耕田紅線。但是我國(guó)又處于大力發(fā)展城市化時(shí)期，還有基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，比如高鐵、高速公路都占用大量耕地，在這種情況下，都導(dǎo)致土地資源緊張。

　　一方面，保障房占用本已不多土地資源；另一方面，原本可以幾千元甚至幾萬(wàn)元轉(zhuǎn)讓土地，只能以幾百元甚至無(wú)償方式使用。

　　在這種情況下，地方政府已經(jīng)沒(méi)有動(dòng)力再降價(jià)銷(xiāo)售土地。有限土地資源，在招拍掛制度下，只能是不斷走高。在收入減少而支出增加現(xiàn)階段，地方政府尋找其他財(cái)政收入無(wú)望，只能將該損失間接轉(zhuǎn)嫁給未來(lái)消費(fèi)者。

　　寅吃卯糧，較終將會(huì)導(dǎo)致未來(lái)商品房市場(chǎng)價(jià)格繼續(xù)走高。

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