從銀行嚴(yán)格審核開發(fā)貸到私募資管計(jì)劃不得投資熱點(diǎn)城市普通住宅項(xiàng)目，房企融資渠道進(jìn)一步收緊。專家表示，房地產(chǎn)業(yè)去杠桿是大勢(shì)所趨，預(yù)計(jì)分類調(diào)控的態(tài)勢(shì)將延續(xù)。

中小房企壓力更大

中國(guó)證券投資基金業(yè)協(xié)會(huì)日前發(fā)布的《證券期貨經(jīng)營(yíng)機(jī)構(gòu)私募資產(chǎn)管理計(jì)劃備案管理規(guī)范第4號(hào)-私募資產(chǎn)管理計(jì)劃投資房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、項(xiàng)目》明確，如果私募資產(chǎn)管理計(jì)劃投資于房地產(chǎn)價(jià)格上漲較快的熱點(diǎn)城市普通住宅地產(chǎn)項(xiàng)目，暫不予備案，尤其不得以“明股實(shí)債”的方式投資相關(guān)項(xiàng)目。用益信托研究員李陽(yáng)表示，此舉對(duì)房企的具體影響有多大要視涉及的私募資管計(jì)劃規(guī)模而定。對(duì)于房地產(chǎn)已飽和或趨于飽和的地區(qū)以及房?jī)r(jià)過高的地區(qū)，未來(lái)信托公司肯定會(huì)回避。毫無(wú)疑問，未來(lái)房地產(chǎn)信托融資會(huì)收緊。

用益信托工作室統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2016年1月1日至2017年2月14日，按產(chǎn)品發(fā)行日期統(tǒng)計(jì)，投資房地產(chǎn)類集合信托產(chǎn)品共893個(gè)，規(guī)模合計(jì)2834.66億元，平均年收益率為7.26%。按產(chǎn)品預(yù)計(jì)結(jié)束日期統(tǒng)計(jì)，期間投資房地產(chǎn)類集合信托產(chǎn)品共1107個(gè)，規(guī)模合計(jì)2425.11億元，平均年收益率為9.63%。

中信建投房地產(chǎn)行業(yè)分析師陳慎表示，在此前的景氣周期中，房企融資渠道更為多元。由于各種非標(biāo)融資渠道的存在，房企在拿地階段就能使用杠桿，加大了潛在風(fēng)險(xiǎn)。

某房地產(chǎn)基金投資副總監(jiān)表示，預(yù)計(jì)中小房企受到的沖擊較大。銷售額排名靠前的大型房地產(chǎn)公司獲取銀行貸款相對(duì)容易，而中小房企更依賴私募資管計(jì)劃等其他渠道融資。

分類調(diào)控延續(xù)

新城控股副總裁歐陽(yáng)捷認(rèn)為，新規(guī)針對(duì)16個(gè)熱點(diǎn)城市，而這些城市今年土地供應(yīng)相對(duì)較少。從文件的表述來(lái)看，私募資管計(jì)劃如果投資非熱點(diǎn)城市普通住宅項(xiàng)目，仍是可以備案的，這就給房企留下了一個(gè)通道，畢竟房企資金可以內(nèi)部調(diào)劑。

博思恩資本創(chuàng)始合伙人馮劍云表示，新規(guī)的關(guān)注點(diǎn)是普通住宅項(xiàng)目的融資，商業(yè)地產(chǎn)投資和房地產(chǎn)不良資產(chǎn)處置并未受到影響。光證資管經(jīng)濟(jì)學(xué)家徐高表示，從近期的房地產(chǎn)市場(chǎng)來(lái)看，分類調(diào)控的態(tài)勢(shì)將延續(xù)。

近期房企融資活動(dòng)維持低迷態(tài)勢(shì)。中原地產(chǎn)研究數(shù)據(jù)顯示，1月全國(guó)房企包括私募債、公司債、中期票據(jù)等的融資合計(jì)僅133.08億元，同比下降92%，延續(xù)去年四季度以來(lái)的低迷狀態(tài)，資金價(jià)格出現(xiàn)明顯上行趨勢(shì)。

目前不僅房地產(chǎn)開發(fā)商的杠桿率高企，居民杠桿率也有較明顯的上升。據(jù)國(guó)海證券統(tǒng)計(jì)，去年新增居民中長(zhǎng)期貸款5.68萬(wàn)億，占全年新增信貸的44%，而2009-2015年這一比例均值為21.8%，2015年為26%。今年1月新增人民幣貸款2.03萬(wàn)億元，其中住戶部門中長(zhǎng)期貸款新增6293億元。

建設(shè)銀行董事長(zhǎng)王洪章此前表示，下一步會(huì)嚴(yán)格限制一二線城市房地產(chǎn)開發(fā)貸款，但在三四線城市會(huì)增加個(gè)人住房按揭貸款投放。

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