從銀行嚴格審核開發(fā)貸到私募資管計劃不得投資熱點城市普通住宅項目，房企融資渠道進一步收緊。專家表示，房地產(chǎn)業(yè)去杠桿是大勢所趨，預計分類調(diào)控的態(tài)勢將延續(xù)。

中小房企壓力更大

中國證券投資基金業(yè)協(xié)會日前發(fā)布的《證券期貨經(jīng)營機構(gòu)私募資產(chǎn)管理計劃備案管理規(guī)范第4號-私募資產(chǎn)管理計劃投資房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、項目》明確，如果私募資產(chǎn)管理計劃投資于房地產(chǎn)價格上漲較快的熱點城市普通住宅地產(chǎn)項目，暫不予備案，尤其不得以“明股實債”的方式投資相關(guān)項目。用益信托研究員李陽表示，此舉對房企的具體影響有多大要視涉及的私募資管計劃規(guī)模而定。對于房地產(chǎn)已飽和或趨于飽和的地區(qū)以及房價過高的地區(qū)，未來信托公司肯定會回避。毫無疑問，未來房地產(chǎn)信托融資會收緊。

用益信托工作室統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2016年1月1日至2017年2月14日，按產(chǎn)品發(fā)行日期統(tǒng)計，投資房地產(chǎn)類集合信托產(chǎn)品共893個，規(guī)模合計2834.66億元，平均年收益率為7.26%。按產(chǎn)品預計結(jié)束日期統(tǒng)計，期間投資房地產(chǎn)類集合信托產(chǎn)品共1107個，規(guī)模合計2425.11億元，平均年收益率為9.63%。

中信建投房地產(chǎn)行業(yè)分析師陳慎表示，在此前的景氣周期中，房企融資渠道更為多元。由于各種非標融資渠道的存在，房企在拿地階段就能使用杠桿，加大了潛在風險。

某房地產(chǎn)基金投資副總監(jiān)表示，預計中小房企受到的沖擊較大。銷售額排名靠前的大型房地產(chǎn)公司獲取銀行貸款相對容易，而中小房企更依賴私募資管計劃等其他渠道融資。

分類調(diào)控延續(xù)

新城控股副總裁歐陽捷認為，新規(guī)針對16個熱點城市，而這些城市今年土地供應(yīng)相對較少。從文件的表述來看，私募資管計劃如果投資非熱點城市普通住宅項目，仍是可以備案的，這就給房企留下了一個通道，畢竟房企資金可以內(nèi)部調(diào)劑。

博思恩資本創(chuàng)始合伙人馮劍云表示，新規(guī)的關(guān)注點是普通住宅項目的融資，商業(yè)地產(chǎn)投資和房地產(chǎn)不良資產(chǎn)處置并未受到影響。光證資管經(jīng)濟學家徐高表示，從近期的房地產(chǎn)市場來看，分類調(diào)控的態(tài)勢將延續(xù)。

近期房企融資活動維持低迷態(tài)勢。中原地產(chǎn)研究數(shù)據(jù)顯示，1月全國房企包括私募債、公司債、中期票據(jù)等的融資合計僅133.08億元，同比下降92%，延續(xù)去年四季度以來的低迷狀態(tài)，資金價格出現(xiàn)明顯上行趨勢。

目前不僅房地產(chǎn)開發(fā)商的杠桿率高企，居民杠桿率也有較明顯的上升。據(jù)國海證券統(tǒng)計，去年新增居民中長期貸款5.68萬億，占全年新增信貸的44%，而2009-2015年這一比例均值為21.8%，2015年為26%。今年1月新增人民幣貸款2.03萬億元，其中住戶部門中長期貸款新增6293億元。

建設(shè)銀行董事長王洪章此前表示，下一步會嚴格限制一二線城市房地產(chǎn)開發(fā)貸款，但在三四線城市會增加個人住房按揭貸款投放。

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