10月中旬，中國(guó)人民銀行批準(zhǔn)建行、浦發(fā)和光大等3家銀行率先推出固定房貸利率業(yè)務(wù)的消息在本報(bào)刊登后，許多市民來(lái)電詢(xún)問(wèn)，目前銀行的房貸還款法已達(dá)到了六七種。究竟哪種房貸方式對(duì)普通消費(fèi)者較合算、較方便呢？

　　銀行的理財(cái)專(zhuān)家較為一致的觀點(diǎn)是:不能說(shuō)哪種還款方式較合算，每種還款方式都是根據(jù)借款人剩余本金的多少計(jì)算利息的。不同的是，有的還款方式歸還本金的速度比較快，有的則較慢，由此導(dǎo)致不同還款方式總利息的不同。而銀行推出不同的還款方式，只是為了滿足收入情況不同的各種借款人的需要。
　　
　　1、固定利率房貸

　　特點(diǎn)：在加息周期較合算

　　適合還貸時(shí)間為5年左右的人群

　　本月中旬，中國(guó)人民銀行批準(zhǔn)了建行、浦發(fā)和光大3家銀行試行開(kāi)辦“房貸固定利率”業(yè)務(wù)的消息傳出后，消費(fèi)者紛紛來(lái)電詢(xún)問(wèn)該業(yè)務(wù)的相關(guān)事宜。經(jīng)記者了解，這些批準(zhǔn)先行試點(diǎn)的銀行目前僅僅是有了這個(gè)業(yè)務(wù)資格。由于各家銀行對(duì)該業(yè)務(wù)的實(shí)施細(xì)則、操作規(guī)程等仍在制訂中，因此，真正開(kāi)辦“房貸固定利率”業(yè)務(wù)要等到明年初。

　　光大銀行廣州分行的理財(cái)師介紹，所謂固定利率房貸，就是銀行與市民簽訂房貸合同時(shí)，按當(dāng)時(shí)的相應(yīng)貸款期限確定利率。也就是說(shuō)，在貸款發(fā)放后，不論利率的升降，仍按原約定利率執(zhí)行。例如市民李先生跟光大銀行簽訂10年的房貸合同，合同約定的利率為5.31％，在合同期內(nèi)，不論利率的升降，都按5.31％計(jì)算。

　　據(jù)有關(guān)銀行人士透露，部分銀行已設(shè)計(jì)出固定利率房貸的組合形式:即前5年實(shí)施封閉式貸款、商定固定利率，比目前5年期房貸利率高出0.6—1個(gè)百分點(diǎn)、不可提前還貸；剩余年限則是開(kāi)放式貸款，即利率按照市場(chǎng)浮動(dòng)，借款人可隨時(shí)提前償還貸款。并且，主要針對(duì)40歲以下人群的貸款，“根據(jù)經(jīng)驗(yàn)，這類(lèi)人群的還貸時(shí)間多在5年左右”。

　　理財(cái)師分析指出，在加息預(yù)期下，市民應(yīng)選擇固定利率的房貸既省心又省錢(qián)。但如果進(jìn)入降息期，選擇固定利率房貸的市民還是必須按固定利率還款，并不能享受利息下降的“好處”。也就是說(shuō)，是否選擇房貸固定利率，必須根據(jù)當(dāng)前的宏觀發(fā)展形勢(shì)，對(duì)預(yù)期升息空間作出合理判斷，同時(shí)結(jié)合各家銀行推出的該業(yè)務(wù)品種的具體利率水平，預(yù)測(cè)今后的升息空間有多大，然后作出決定。
　　
　　2、等額本息還款

　　特點(diǎn)：每月還相同的數(shù)額，操作相對(duì)簡(jiǎn)單

　　適合公務(wù)員、教師等收入穩(wěn)定的群體

　　銀行理財(cái)專(zhuān)家指出，借款人常常從利息付出的多少、提前還款時(shí)是否會(huì)多付利息，遇到利率上漲時(shí)是否增加還款壓力等方面來(lái)考慮選擇哪種還款法更加合算，其實(shí)影響這些因素的關(guān)鍵是還款的期限，而不是還款方式。借款人選擇還款法應(yīng)更多地考慮自己的收入水平、預(yù)期收入的變化、預(yù)期消費(fèi)支出的變化等情況。

　　據(jù)介紹，銀行目前辦理得較多的是等額本息還款方式。這種還款方式就是按按揭貸款的本金總額與利息總額相加，然后平均分?jǐn)偟竭€款期限的每個(gè)月中。作為還款人，每個(gè)月還給銀行固定金額，但每月還款額中的本金比重逐月遞增、利息比重逐月遞減。

　　舉例來(lái)說(shuō)，假設(shè)需要向銀行借款20萬(wàn)元，還款年限為20年，按照目前大部分銀行的利率，選擇等額本息法，每個(gè)月大約還1377元。在還款初期，1377元中大約80％以上是歸還銀行的利息部分。

　　采用這種還款方式，每月還相同的數(shù)額，作為借款人，操作相對(duì)簡(jiǎn)單。每月承擔(dān)相同的款項(xiàng)也方便安排收支。尤其是收入處于穩(wěn)定狀態(tài)的家庭，購(gòu)房自住，經(jīng)濟(jì)條件不允許前期投入過(guò)大，可以選擇這種方式。公務(wù)員、教師等職業(yè)屬于收入和工作機(jī)會(huì)相對(duì)穩(wěn)定的群體，也很適合這種還款方式。

　　但使用這種方式，由于還款初期占用銀行資金較多，還款總利息較相同期限的等額本金還款法高。
　　
　　3、等額本金

　　特點(diǎn)：可隨還貸年份增加逐漸減輕負(fù)擔(dān)

　　適合目前收入較高但預(yù)計(jì)將來(lái)會(huì)減少的人群

　　除了等額本息還款法外，等額本金還款也是普通家庭較常選擇的一種方法。所謂等額本金還款，又稱(chēng)等本不等息還款法。就是借款人將本金分?jǐn)偟矫總€(gè)月內(nèi)，同時(shí)付清上一還款日至本次還款日之間的利息。這種還款方式相對(duì)同樣期限的等額本息法，總的利息支出較低，但是前期的還款壓力較大，而還款負(fù)擔(dān)則逐月遞減。

　　銀行理財(cái)專(zhuān)家舉了一例。如果同樣是從銀行貸款20萬(wàn)元，還款年限20年，選擇等額本金還款，每月需要償還銀行本金833.33元左右，頭月利息為918元，總計(jì)頭月償還銀行1751.33元。隨后，每個(gè)月的還款本金不變，利息卻逐漸隨著本金歸還逐月減少4.25元。

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