初夏的5月有望成為今年樓市頭個(gè)成交高潮月。

　　據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)顯示，僅北京、上海兩地5月各有50多個(gè)新樓盤相繼上市。

　　為備戰(zhàn)5月樓市旺季，不但購房者未雨綢繆，銀行房貸部門更是提前備戰(zhàn)樓市升溫行情。

　　《財(cái)經(jīng)時(shí)報(bào)》了解到，繼去年年底銀行推出“固定利率”、“隨心還”等房貸新品后，光大銀行、招商銀行(600036行情,股吧)、中信銀行(601998行情,股吧)、深圳發(fā)展銀行等近期連續(xù)推出房貸新品，主動(dòng)出擊房貸市場，希望能分得“老大哥”工商銀行(601398行情,股吧)、中國銀行(601988行情,股吧)等的一杯羹。

　　銀行爭相創(chuàng)新房貸

　　2007年多次加息，增加了房貸借款人的利息支出。很多貸款人為了少付利息，一有閑錢就到銀行辦理提前還款，可是，一旦出現(xiàn)子女上學(xué)、出國旅游等突發(fā)資金需求，又面臨資金緊張的局面。

　　為此，光大銀行再度創(chuàng)新推出“天天省”房貸新品。據(jù)了解， “天天省”房貸新品既能夠減輕還款壓力、節(jié)省利息，又可以滿足突發(fā)支出的需求。

　　無獨(dú)有偶。5月初，招商銀行推出了房貸新品“消費(fèi)易”，房貸客戶可以將部分房貸額度通過一卡通免息刷卡消費(fèi)，或進(jìn)行網(wǎng)上支付。

　　此舉不僅意味著，招商銀行的房貸客戶從此擁有了一種全新的低成本日常消費(fèi)支付途徑。

　　“新、老房貸客戶只要在其房貸額度中有未用滿的多余額度，就可以申請(qǐng)開通房貸‘消費(fèi)易’，將未用滿的額度變?yōu)槊庀⑼钢M(fèi)額度，用于一卡通刷卡消費(fèi)或網(wǎng)上支付。免息額度目前較高為5萬元，免息期較長達(dá)50天。透支款可以100％轉(zhuǎn)化為消費(fèi)貸款，且不設(shè)較低還款額，貸款利率超低?！闭猩蹄y行總行信貸部的負(fù)責(zé)人介紹。

　　據(jù)了解，招商銀行此次頭創(chuàng)的房貸“消費(fèi)易”產(chǎn)品，是該行繼推出“個(gè)人住房循環(huán)授信”、“隨借隨還”業(yè)務(wù)之后的又一種個(gè)貸創(chuàng)新產(chǎn)品。它特點(diǎn)是以一卡通為媒介，整合了房貸與個(gè)人消費(fèi)支付，實(shí)現(xiàn)了從房貸到刷卡消費(fèi)的跨越，強(qiáng)化了房貸的理財(cái)功能。

　　實(shí)際上，其他銀行在房貸創(chuàng)新上也是動(dòng)作不斷。

　　今年4月份，一種新的個(gè)人住房貸款還款方式??雙周供還款法在建設(shè)銀行(601939行情,股吧)(601939行情,股吧)推出，該方式將住房貸款還款周期從原來每月還款一次改變?yōu)槊績芍苓€款一次，每次還款額為原月供的一半，在目前的貸款條件下平均可節(jié)省利息9％-20％左右。

　　而中信銀行更是新增了3種房貸還款方式，即單、雙周供還款、遞進(jìn)還款和自動(dòng)提前還款。

　　“這3種還款方式覆蓋面廣，客戶在銀行專業(yè)人士的指導(dǎo)下，通過對(duì)自己未來預(yù)期獲得收入的判斷，可以靈活地制訂適合自己的還款計(jì)劃?！敝行陪y行相關(guān)負(fù)責(zé)人表示。

　　房貸業(yè)務(wù)陷入困局

　　難道銀行創(chuàng)新房貸只為吸引和讓利給客戶？

　　社科院金融所研究員殷劍鋒認(rèn)為，房貸創(chuàng)新與當(dāng)前宏觀背景無直接關(guān)系，不過在從緊的宏觀調(diào)控下，銀行房貸減緩已是不爭的事實(shí)。

　　根據(jù)央行較新的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，截止今年一季度，中資商業(yè)銀行人民幣個(gè)人消費(fèi)貸款同比少增14.3億元。其中，個(gè)人住房貸款出現(xiàn)17個(gè)月來頭次減少，同比多減12.1億元。

　　而各上市商業(yè)銀行披露的2008年一季報(bào)也印證了，一季度銀行零售貸款余額同比增長速度放慢。

　　中國銀監(jiān)會(huì)業(yè)務(wù)創(chuàng)新監(jiān)管協(xié)作部的相關(guān)負(fù)責(zé)人認(rèn)為，銀行個(gè)人消費(fèi)貸款增長快主要依靠房貸支撐，只要宏觀調(diào)控從緊，新增量就會(huì)迅速縮水，再加上加息使房貸業(yè)務(wù)面臨巨量還款，兩者疊加導(dǎo)致房貸規(guī)模迅速縮水。

　　在信貸緊縮政策和房貸回落的雙重壓力下，商業(yè)銀行已經(jīng)無法固守以房貸拉動(dòng)零售業(yè)務(wù)增長的模式，所以不少商業(yè)銀行試圖以產(chǎn)品創(chuàng)新來突圍信貸緊縮的困境。

　　業(yè)內(nèi)人士指出，招商銀行的“消費(fèi)易”其實(shí)是將對(duì)公業(yè)務(wù)中的循環(huán)授信應(yīng)用于對(duì)私業(yè)務(wù)，在今年宏觀調(diào)控的背景下，“消費(fèi)易”產(chǎn)品的推出，一方面可以促進(jìn)客戶更多地使用授信額度，將房貸的多余額度轉(zhuǎn)化為消費(fèi)貸款，更重要的是客戶使用額度刷卡消費(fèi)，可以增加銀行的中間業(yè)務(wù)收入，有利于增強(qiáng)銀行個(gè)人貸款的盈利能力。

　　適合的才是較好的

　　“各銀行明爭暗斗，對(duì)于購房人來說卻是撿了實(shí)惠。”北京銀行(601169行情,股吧)業(yè)協(xié)會(huì)常務(wù)副會(huì)長杜志亮分析說，“無論哪家銀行，其房貸創(chuàng)新都能給客戶省錢或帶來方便?！?p>

　　不過，面對(duì)如此熱鬧的房貸市場，居民究竟選擇哪種房貸方式較合算呢？

　　其實(shí)，銀行推廣房貸新品種時(shí)難免夸大其長處，各種房貸還款方式所產(chǎn)生的利息支出，都是按照客戶占用銀行資金的時(shí)間計(jì)算，因此還款方式的不同，并不會(huì)使銀行“吃虧”，很難說哪種房貸品種較節(jié)省。

　　“不管銀行如何創(chuàng)新，只有適合自己的產(chǎn)品才是較好的?！倍胖玖两ㄗh消費(fèi)者。

　　比如，光大銀行推出的“天天省”房貸新產(chǎn)品，其目標(biāo)客戶群是那些手中有部分閑錢或資金周轉(zhuǎn)頻繁的客戶，這些閑錢將來還有用途，諸如子女上學(xué)、出國旅游、做生意周轉(zhuǎn)等。

　　招商銀行的房貸“消費(fèi)易”，主要為了滿足客戶的消費(fèi)，同等條件下，選擇“消費(fèi)易”對(duì)客戶而言更劃算。但是，如果客戶只是想提前還款，不想貸款消費(fèi)，“消費(fèi)易”則沒有多大吸引力。

　　國家理財(cái)規(guī)劃師委員會(huì)秘書長劉彥斌強(qiáng)調(diào)，每種房貸產(chǎn)品都會(huì)適合一定的客戶群，如果客戶預(yù)期今后還有加息空間，則可選擇固定利率房貸來規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)。

　　公務(wù)員、教師等收入比較穩(wěn)定的群體，適合采用等額本息還款的方式，還款期內(nèi)每月償還同等數(shù)額的貸款，包括本金和利息，每月還款額中的本金比重逐月遞增、利息比重逐月遞減。

　　如當(dāng)前收入較高、日后收入可能減少的人群，則可選擇等額本金還款方式，每月等額償還貸款本金，貸款利息隨本金逐月遞減并結(jié)清。

　　白領(lǐng)購房收入較為穩(wěn)定和豐裕，有提前還款能力，又重視理財(cái)投資收益，可考慮“個(gè)人循環(huán)綜合授信”，客戶只要以名下的自有住房作較高額抵押，向銀行申請(qǐng)一個(gè)循環(huán)授信額度，在不超過授信期限和可用額度范圍內(nèi)，借款人可多次申請(qǐng)貸款，循環(huán)使用，便于根據(jù)市場情況靈活調(diào)度資金。

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