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提醒:房地產(chǎn)投資謹(jǐn)防高租金回報的陷阱
編輯:海南房產(chǎn)網(wǎng) 發(fā)布日期:2016-09-10 00:00:00 有效期:發(fā)布當(dāng)天 閱讀 785 次
房地產(chǎn)投資市場中有一種長期投資行為,即依靠出租房屋獲取高租金收益的投資。隨著租賃市場的復(fù)蘇以及購賣市場中短期投資獲利行為減少,這種長期投資將會逐漸增多,租金高低在購房人決定是否購購房屋中所起的作用也會越來越大。上海中原地產(chǎn)法務(wù)部祝滿清表示,有人使用虛擬高租金的方法提高售價,間接損害購房人的利益,購房者要注意典型高租金回報陷阱,并做好防備。
陷阱一租賃合同沒有約定違約金或者約定的違約金極低。這是較常用的方法。在簽訂購賣合同之前,售房人已經(jīng)與朋友或親戚等以較高的租金水平簽訂房屋租賃合同,塑造了很高的租金回報率,從而提升出售價格。但是租賃合同中不約定違約金或者約定的違約金數(shù)額極低,且也不收取租賃保證金等,在購賣雙方辦理租賃關(guān)系轉(zhuǎn)讓之后,承租人(租客)就以各種理由不承租房屋,要求解除租賃合同,而此時承租人(租客)所要承擔(dān)的違約責(zé)任十分小,而且購房人另行出租房屋時,亦難以預(yù)期有多高的租金出租,從而使得購房人的利益遭受損害。
陷阱二租賃期限到期或者為不定期租賃。售房人可以用上述同樣方法,塑造了高租金水平和高租金回報,但是租賃期限行將到期或者根本就是不定期租賃(根據(jù)合同法規(guī)定,不定期租賃中租賃雙方均可隨時解除租賃合同)。因此,在租賃關(guān)系轉(zhuǎn)讓之后不久,租期到期或者承租人(租客)主張解約,在此情形下,即便租賃合同有很高的違約金保障,但因表面上不存在違約情形,從而使得購房人難以得到違約金救濟(jì)。
陷阱三在租賃關(guān)系轉(zhuǎn)讓前,售房人和承租人(租客)合意變更租賃合同中租金、租期、違約金等內(nèi)容,從而使得租賃關(guān)系轉(zhuǎn)讓之后,承租人(租客)無需承擔(dān)多大代價即可不予承租房屋。特別在通過中介購賣房屋中,依據(jù)市場慣例,在簽訂正式購賣合同之前需要簽訂購賣居間協(xié)議書。故在簽訂購賣居間協(xié)議后,且簽署購賣合同之前,售房人與承租人(租客)通過變更合同中租金、租期、違約金等內(nèi)容的方式,減少承租人(租客)違約成本,從而損害購房人的利益。
以上是幾種比較典型的租約陷阱,若出現(xiàn)在商鋪、辦公樓等主要依靠租金回報的房屋購賣中的,則對購房人造成的損失將更加嚴(yán)重。購房人該如何預(yù)防這些陷阱?建議做好以下幾個方面:
頭先,在簽訂購賣居間協(xié)議或者購賣合同之前,購房人需要查看租賃合同原件,以明確租金、租賃期限、違約金、解約條件等主要內(nèi)容,并將租賃合同作為購賣居間協(xié)議或者購賣合同的附件。同時,在購賣居間協(xié)議或者購賣合同中,還需要書面約定售房人在租賃關(guān)系轉(zhuǎn)讓之前不得變更租賃合同內(nèi)容以及在承租人違約情形下售房人將如何補償購房人。
其次,在簽署購賣居間協(xié)議或者購賣合同之前,購房人應(yīng)調(diào)查市場租金水平,以考核購購房屋中租金水平是否合理,并實地察看房屋,側(cè)面了解租賃關(guān)系的真實性,以此作出正確市場判斷。
說樓觀象
撲朔迷離的樓市變化,讓樓評者都不太敢評說什么了,不斷接到一些朋友的電話咨詢,我概以十六個字作答:高壓之下,豈能無驚;大浪淘沙,始見真金。
時下樓市,先要觀象,目前的“象數(shù)”是什么?從“大象”看,全市十九個區(qū)域,50%出現(xiàn)了新盤均價下降,趨勢上形成了由外向內(nèi)逼近,大部分新盤的開盤價不敢持“高調(diào)”心態(tài),部分新樓以自降2%-5%左右的姿態(tài)開迎樓市,但大都遇到相同禮數(shù):交易清淡。二手房市場,大量拋盤涌現(xiàn),并普遍出現(xiàn)“可以商價”現(xiàn)象,而遇到的市場禮數(shù)如同新盤市場一樣:接盤者寥寥。
“大象”之驚,確有黑云壓城之險。但從“小象”觀之,開發(fā)商不見得都亂了陣腳,熬一熬,成了不少開發(fā)商的時下持價心態(tài)。一些人認(rèn)為,只要售出30%,資金壓力便可得以釋緩;再看二手房市場,盡管拋盤云集,但難以接受大幅降價之痛,大都持“空掛了再說”的心理;較難受的是購樓人,新盤也好,舊房也罷,不管你“自降”多少,都以為還有下降空間,總在深深地期盼,有一個大幅下降的樓價出現(xiàn),于是,一個宏大的市場膠著狀油然而生。
“高壓”在上,繼續(xù)“高壓”的可能性依然存在,但細(xì)觀所有接二連三的調(diào)控內(nèi)容,意在淘去投機(jī)的沙子,讓市場的真實需求浮出水面,單憑這一點,樓市大勢不可能“壞”下去,“還暖”是必然的,只是“乍暖還寒時節(jié),較難將息”。
(人民網(wǎng))
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