房地產投資市場中有一種長期投資行為，即依靠出租房屋獲取高租金收益的投資。隨著租賃市場的復蘇以及購賣市場中短期投資獲利行為減少，這種長期投資將會逐漸增多，租金高低在購房人決定是否購購房屋中所起的作用也會越來越大。上海中原地產法務部祝滿清表示，有人使用虛擬高租金的方法提高售價，間接損害購房人的利益，購房者要注意典型高租金回報陷阱，并做好防備。

　　陷阱一租賃合同沒有約定違約金或者約定的違約金極低。這是較常用的方法。在簽訂購賣合同之前，售房人已經與朋友或親戚等以較高的租金水平簽訂房屋租賃合同，塑造了很高的租金回報率，從而提升出售價格。但是租賃合同中不約定違約金或者約定的違約金數(shù)額極低，且也不收取租賃保證金等，在購賣雙方辦理租賃關系轉讓之后，承租人（租客）就以各種理由不承租房屋，要求解除租賃合同，而此時承租人（租客）所要承擔的違約責任十分小，而且購房人另行出租房屋時，亦難以預期有多高的租金出租，從而使得購房人的利益遭受損害。

陷阱二租賃期限到期或者為不定期租賃。售房人可以用上述同樣方法，塑造了高租金水平和高租金回報，但是租賃期限行將到期或者根本就是不定期租賃（根據(jù)合同法規(guī)定，不定期租賃中租賃雙方均可隨時解除租賃合同）。因此，在租賃關系轉讓之后不久，租期到期或者承租人（租客）主張解約，在此情形下，即便租賃合同有很高的違約金保障，但因表面上不存在違約情形，從而使得購房人難以得到違約金救濟。

　　陷阱三在租賃關系轉讓前，售房人和承租人（租客）合意變更租賃合同中租金、租期、違約金等內容，從而使得租賃關系轉讓之后，承租人（租客）無需承擔多大代價即可不予承租房屋。特別在通過中介購賣房屋中，依據(jù)市場慣例，在簽訂正式購賣合同之前需要簽訂購賣居間協(xié)議書。故在簽訂購賣居間協(xié)議后，且簽署購賣合同之前，售房人與承租人（租客）通過變更合同中租金、租期、違約金等內容的方式，減少承租人（租客）違約成本，從而損害購房人的利益。

　　以上是幾種比較典型的租約陷阱，若出現(xiàn)在商鋪、辦公樓等主要依靠租金回報的房屋購賣中的，則對購房人造成的損失將更加嚴重。購房人該如何預防這些陷阱？建議做好以下幾個方面：

　　頭先，在簽訂購賣居間協(xié)議或者購賣合同之前，購房人需要查看租賃合同原件，以明確租金、租賃期限、違約金、解約條件等主要內容，并將租賃合同作為購賣居間協(xié)議或者購賣合同的附件。同時，在購賣居間協(xié)議或者購賣合同中，還需要書面約定售房人在租賃關系轉讓之前不得變更租賃合同內容以及在承租人違約情形下售房人將如何補償購房人。

　　其次，在簽署購賣居間協(xié)議或者購賣合同之前，購房人應調查市場租金水平，以考核購購房屋中租金水平是否合理，并實地察看房屋，側面了解租賃關系的真實性，以此作出正確市場判斷。

　　說樓觀象

　　撲朔迷離的樓市變化，讓樓評者都不太敢評說什么了，不斷接到一些朋友的電話咨詢，我概以十六個字作答：高壓之下，豈能無驚；大浪淘沙，始見真金。

　　時下樓市，先要觀象，目前的“象數(shù)”是什么？從“大象”看，全市十九個區(qū)域，50％出現(xiàn)了新盤均價下降，趨勢上形成了由外向內逼近，大部分新盤的開盤價不敢持“高調”心態(tài)，部分新樓以自降2％－5％左右的姿態(tài)開迎樓市，但大都遇到相同禮數(shù)：交易清淡。二手房市場，大量拋盤涌現(xiàn)，并普遍出現(xiàn)“可以商價”現(xiàn)象，而遇到的市場禮數(shù)如同新盤市場一樣：接盤者寥寥。

　　“大象”之驚，確有黑云壓城之險。但從“小象”觀之，開發(fā)商不見得都亂了陣腳，熬一熬，成了不少開發(fā)商的時下持價心態(tài)。一些人認為，只要售出30％，資金壓力便可得以釋緩；再看二手房市場，盡管拋盤云集，但難以接受大幅降價之痛，大都持“空掛了再說”的心理；較難受的是購樓人，新盤也好，舊房也罷，不管你“自降”多少，都以為還有下降空間，總在深深地期盼，有一個大幅下降的樓價出現(xiàn)，于是，一個宏大的市場膠著狀油然而生。

　　“高壓”在上，繼續(xù)“高壓”的可能性依然存在，但細觀所有接二連三的調控內容，意在淘去投機的沙子，讓市場的真實需求浮出水面，單憑這一點，樓市大勢不可能“壞”下去，“還暖”是必然的，只是“乍暖還寒時節(jié)，較難將息”。



（人民網(wǎng)）

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