案例1：同時(shí)購(gòu)購(gòu)三套房按揭利率不一樣

　　黃先生在某樓盤(pán)一次性購(gòu)了三套房子，總價(jià)約150萬(wàn)元，準(zhǔn)備兩套相連房子打通自住，剩下一套房子用來(lái)出租投資。

　　購(gòu)購(gòu)住宅后，黃先生到中國(guó)銀行申請(qǐng)三套房子房?jī)r(jià)8成5年期的商業(yè)性按揭貸款，工作人員告訴黃先生，按照銀行有關(guān)規(guī)定，市民購(gòu)購(gòu)套房子時(shí)貸款利率要上浮，所以120萬(wàn)元的貸款不能按同一個(gè)利率計(jì)算，只能其中一套房子的貸款可以按商業(yè)性貸款基準(zhǔn)利率4.95%計(jì)算，而另外兩套要按上浮利率5.85%計(jì)算，因此，黃先生每年的還款利息比預(yù)算多了7000多元錢(qián)。

黃先生非常疑惑：我是同時(shí)購(gòu)三個(gè)相連房子的，怎么計(jì)算利率也這么復(fù)雜？并且這樣一來(lái)，購(gòu)房和投資成本都增加了不少。

　　案例2：夫妻聯(lián)名購(gòu)房須留意

　　陳先生和陳太太前兩年聯(lián)名購(gòu)了一套140平方米的房子自住。今年，陳太太見(jiàn)樓市紅火，并且手頭上又有積蓄，準(zhǔn)備在市郊再購(gòu)一個(gè)小房子度假，同時(shí)也可作為投資。

　　陳太太挑選了某盤(pán)一個(gè)80平方米的兩室的房子，總價(jià)約40萬(wàn)元。陳太太選擇按揭月供的付款方式，本來(lái)預(yù)計(jì)做按7成10年期貸款，按0.4425厘的月息計(jì)算，月供約3012元。到銀行做按揭時(shí)才知道，因他們的套樓是聯(lián)名購(gòu)購(gòu)的，購(gòu)套樓時(shí)利率要上浮，為每月0.51厘，因此，陳太太購(gòu)的套樓月供款多了100多元。

　　案例3：子替父二次供樓

　　小鄧的父母親手上有積蓄，為了靠近兒子居住，打算將現(xiàn)住的房改房賣(mài)掉，購(gòu)購(gòu)兒子所住樓盤(pán)內(nèi)新一期的一套房子，總價(jià)35萬(wàn)元，加上裝修費(fèi)數(shù)萬(wàn)元，超出了積蓄預(yù)算，小鄧決定替父母申請(qǐng)貸款。

　　小鄧到銀行咨詢(xún)后才知道，目前銀行住房按揭貸款的期限加年齡不能超過(guò)65歲，而小鄧的父母都已經(jīng)67歲了，小鄧只能用自己的名義貸款。小鄧目前有房子在供，用他的名義再貸的話，要按上浮利率計(jì)算，所以小鄧只能每月再為父母的房子多掏100多元的月供。

分析

　　以上是消費(fèi)者二次置業(yè)行為中比較典型的案例。根據(jù)去年6月央行出臺(tái)《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的通知》，即央行121號(hào)文件，該通知明確規(guī)定，凡在商業(yè)銀行按揭購(gòu)購(gòu)了兩套以上住房的，套及其二套以上的住房，按揭貸款按照同期同檔次貸款利率執(zhí)行，不給予任何優(yōu)惠，而一般市民購(gòu)購(gòu)套商品房時(shí)，銀行給予個(gè)人貸款的利率執(zhí)行的都是優(yōu)惠利率。

　　所以，即使是像黃先生那樣一次性購(gòu)購(gòu)三套相連單位，又或者是小鄧那樣替父母購(gòu)房，都屬于購(gòu)購(gòu)套或以上住房，商業(yè)銀行要按照有關(guān)規(guī)定對(duì)套或以上住房按揭貸款按法定利率計(jì)算利息，即利率上浮。

　　提醒

　　面對(duì)購(gòu)購(gòu)套房按揭房貸上浮利率的政策，有精明投資者對(duì)此指點(diǎn)一二：

　　頭先，貸款人到不同銀行申請(qǐng)房貸按揭可規(guī)避利率上浮，目前銀行間尚未建立檔案聯(lián)網(wǎng)，無(wú)法得知貸款人在別家銀行的“房貸歷史”。也就是說(shuō)，如案例一提到的一次購(gòu)購(gòu)三套房子的黃先生，可將一套房子放在A銀行申請(qǐng)按揭，另一套房子在B銀行或C銀行申請(qǐng)。但專(zhuān)家提醒，這個(gè)方法只屬于暫時(shí)性，科技日新月異，金融系統(tǒng)科技化程度越來(lái)越高，一旦銀行間成功聯(lián)網(wǎng)、可以互查客戶(hù)檔案資料時(shí)，此方法也就作廢。

　　其次，一個(gè)家庭可用不同成員的名字購(gòu)房，套用自己的名字購(gòu)購(gòu)，套則用家人的名字購(gòu)購(gòu)，但如果用丈夫或妻子的名字則要注意了。目前申請(qǐng)房貸需要提供結(jié)婚證，當(dāng)用丈夫或妻子的名字購(gòu)套房時(shí)，銀行能夠查出兩人的夫妻關(guān)系，會(huì)審核貸款人的家庭收入決定貸款額度，不排除減低貸款人額度的可能。

　　再有，可以考慮加按揭的方法。像案例三的小鄧，他購(gòu)套房時(shí)只向銀行貸了房?jī)r(jià)的三成貸款，數(shù)額是10萬(wàn)元，而他再到這家銀行申請(qǐng)父母房子的房貸時(shí)，可以不選擇再辦新按揭，而是辦理加按緩解資金壓力。按照規(guī)定，申請(qǐng)加按較高可以達(dá)到20萬(wàn)元，小鄧申請(qǐng)10萬(wàn)元的加按完全沒(méi)有問(wèn)題。辦理加按后，不但貸款利率按照優(yōu)惠利率，而且手續(xù)簡(jiǎn)便。

　　據(jù)了解，工行對(duì)加按的貸款期限規(guī)定為：原貸款為一手樓住房，加按期限較長(zhǎng)為30年；原貸款為二手樓住房，加按期限較長(zhǎng)為20年。而對(duì)貸款成數(shù)則規(guī)定為：借款人加按額度加上原貸款現(xiàn)有余額之和較高不得超過(guò)原住房評(píng)估價(jià)值的80%，商用房不得超過(guò)60%，并且較高不超過(guò)20萬(wàn)元。


（人民網(wǎng)）

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