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置業(yè):五招規(guī)避套房貸高利率 降低購房風險
編輯:海南房產(chǎn)網(wǎng) 發(fā)布日期:2016-09-10 00:00:00 有效期:發(fā)布當天 閱讀 509 次
當二套房貸松動的閘門再次被監(jiān)管層關緊時,40%的頭付、1.1倍的利率已成為眾多購房者不得不面對的現(xiàn)實。根據(jù)銀率網(wǎng)提供的資料,即使不考慮多出的那一成頭付的問題,僅僅是貸款利率上的差距就讓套房貸者們叫苦不迭了。舉例來說,貸款100萬元,還款期限為30年,如果所購房屋屬于套房,使用等額本息還款法月供為6423.62元,本息合計為2312503.46元,而如果所購房屋屬于套房,使用等額本息還款法月供為7769.3元,本息合計為2796970.01元。
對比之大足以令眾多購房者望而卻步。
然而,面對一路下滑的股指和金價,抵御風險能力更強的房產(chǎn)正重新回到投資者的視線。4月22日,國家發(fā)改委價格司在其官方網(wǎng)站發(fā)布一季度房地產(chǎn)市場價格形勢分析報告,報告在分析未來中國房市價格走勢時指出,近期股票市場深幅調(diào)整,大量資金逃離股市。在投資渠道狹窄和通貨膨脹率居高不下的情況下,這些資金很可能選擇再次進入房地產(chǎn)市場,而不是存入銀行。
然而,面對不斷高企的貸款利率,投資者應該如何規(guī)避風險?記者近日走訪了北京中原三級市場研究部等多家研究機構,希望能夠為近期想要購房的投資者尋找到合適的還款方式。
一、套房貸選擇商貸的
二套房貸用公積金貸款更劃算
中原房地產(chǎn)的相關人士向《小康?財智》記者介紹,如果套住房是選擇商業(yè)貸款的,購購套住房可以考慮用公積金。
“純公積金貸款是不受二套房貸制約和影響的?!迸d業(yè)銀行(愛股,行情,資訊)個貸部的李先生告訴記者。據(jù)悉,利用純公積金貸款購購套(含)以上住房的消費者,不僅能夠享受較高七成貸款額度,同時在還款期間執(zhí)行公積金利率的優(yōu)惠。以一套貸款總額為50萬元,還款期為20年的房產(chǎn)為例,選擇不同的貸款方式,月供和還款總額會產(chǎn)生巨大差距:
中原房地產(chǎn)的相關人士提醒廣大購房者注意,如果套住房選擇公積金貸款,套若想要選擇公積金貸款時,必須將頭套住房公積金貸款金額還清。
二、套房選擇商貸,又無公積金,選擇等額本金還款方式較好
對于很多購房者而言,其套住房選擇的是商業(yè)貸款,而自身又沒有繳納公積金,造成購購套住房必須選擇商業(yè)貸款,執(zhí)行8.61%的二套房貸利率。在這種情況下消費者應該如何選擇?
中原三級市場研究部為我們提供了一個案例,李女士購購了一套總價為70萬元的一居室,其貸款總額為50萬元,還款期限為20年,以等額本金和等額本息的還款方式做一比較:
依據(jù)以上案例,北京中原三級市場研究部的專家建議消費者,在購購套住房必須選擇商業(yè)貸款的情況下,選擇等額本金還款方式更合適。
三、利用房屋抵押貸款降低利率
如果購房者的套住房已經(jīng)沒有貸款,那么,可以選擇與個人住房貸款不同的貸款形式—房屋抵押貸款。房屋抵押貸款是指借款人以住房為抵押,貸款銀行為借款人提供資金服務,滿足其購房、購車等多種消費需求的貸款。
不過,須注意的是,并不是每家銀行對于房屋抵押貸款都執(zhí)行基準利率,根據(jù)《小康?財智》記者了解,目前開展這項業(yè)務的大多數(shù)銀行對于購購套住房的購房者同樣執(zhí)行在基礎利率上上浮10%的政策,只有中國銀行(愛股,行情,資訊)仍執(zhí)行的是基準利率。
相關專家提醒購房者,申請房屋抵押貸款,必須注意兩個問題:頭先住房抵押貸款的申請額度目前僅能達到套住房評估價格的60%,因此,如果是“押小購大”的消費者必須準備較多的頭付款。其次,住房抵押貸款的年限一般較短,目前在國內(nèi)一般不超過5年,較長不超過10年,對購房者的還款能力要求較高。
四、利用固定利率氣球貸減少成本
由于目前在國內(nèi)仍處于加息通道之中,而且在短期(3~5年)看來,這一趨勢不會改變。因此,對于眾多購房者而言,規(guī)避不斷增加的利率風險就成為了當務之急,套房的購房者尤其如此。
針對這一需求,國內(nèi)目前開始有多家銀行推出了固定利率氣球貸的服務,其利率分為兩個檔次:3年期為8.316%,5年期為8.514%。據(jù)深圳發(fā)展銀行信貸部副總經(jīng)理曹軍介紹,由于氣球貸的特點是較短的貸款期限(3年、5年或10年),但以較長的期限(如10年、20年或30年)來計算月供,剩余本金到期一次償還。氣球貸的實際貸款期限越短,其對應期限的貸款利率也越低。
不過,也有理財專家提醒,就利率鎖定期限而言,不宜過長,也不宜過短。雖然央行已經(jīng)加息6次來抑制通脹和經(jīng)濟過熱,但今后的利率走勢如何很難準確預測。一旦幾年后進入降息周期,選擇固定利率房貸可能得不償失。就目前形勢而言,固定利率部分的期限定在3年或5年比較穩(wěn)妥。
五、存抵貸,以理財降低還款額度
“開源節(jié)流”永遠都是一枚硬幣的兩面,當我們在思考如何節(jié)省自己的利息開銷時,是否能夠讓自己的還款升值同樣應該納入考慮范圍。目前國內(nèi)已有多家銀行推出了存抵貸的業(yè)務。
該產(chǎn)品通過存款按比例抵扣貸款,獲得理財收益,達到理財目的。比如,某客戶在銀行辦理房貸的同時申請了“存抵貸”業(yè)務,假設該客戶因投資原因需要經(jīng)常調(diào)動資金,其還款賬戶內(nèi)的15萬元的活期存款在一段時間累計僅停留了60天的時間。如果該客戶沒有申請“存抵貸”業(yè)務,則只能享受60天的活期存款收益,其利息僅為180元,而如果該客戶辦理了新“存抵貸”業(yè)務,60天的實際理財收益可能達到1128元。
這一產(chǎn)品的特點是,客戶還款賬戶中高于5萬元的部分,在獲得活期存款利息的同時,還將按照一定比例視同沖抵貸款本金,按天計算理財收益,按月自動轉(zhuǎn)入客戶的還款賬戶,存款越多,節(jié)省的貸款利息就越多。
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