目前的置業(yè)行為中，購房人的結(jié)構(gòu)從簡單向復(fù)雜發(fā)展，復(fù)雜購房組合日益增多。據(jù)有關(guān)統(tǒng)計(jì)顯示，在購購商鋪的購房人中，無婚姻關(guān)系的合伙購購比例約為10～20%；在購購居住住房時，尚無婚姻關(guān)系的男女朋友合伙購房的現(xiàn)象更是屢見不鮮。

　　在多數(shù)情況下，合伙購房的共有人一般比較熟識，通過私下簽訂書面或口頭協(xié)議彼此約束。這種形式的協(xié)議一般不經(jīng)過公證，因而缺乏足夠的法律約束力。同時若以此類合伙購購的房產(chǎn)為抵押擔(dān)保，向銀行申請按揭貸款時，通常只能由其中一名共有人充當(dāng)借款人，與銀行發(fā)生借貸關(guān)系，即通俗所說的主貸人。在貸款過程中，其他共有人均要在同一套個人抵押合同簽署表示同意將共有財(cái)產(chǎn)(即所購房產(chǎn))抵押給銀行，但實(shí)際上除借款人以外的共有人與銀行之間并未形成借貸關(guān)系。據(jù)記者調(diào)查，目前在絕大部分銀行的個人抵押合同中，并沒有參貸人的概念，只有抵押物共有人的概念。事實(shí)上也就是個人抵押合同不能對無婚姻關(guān)系的其他共有人構(gòu)成連帶保證還款的約束，其它共有人只是依據(jù)與借款人之間的約定來償還銀行貸款。
　　

　　在正常的情況下，如果房產(chǎn)共有人之間保持穩(wěn)定的良好關(guān)系，按共有人之間協(xié)議的還款行為可以順利地維持。然而一旦共有人之間關(guān)系破裂，或是共有人經(jīng)濟(jì)狀況發(fā)生變化，其中的違約風(fēng)險(xiǎn)即馬上凸現(xiàn)，這就意味著借款人要承擔(dān)其他共有人不按約定按時還款的風(fēng)險(xiǎn)。由于銀行與非借款人的共有人之間并不存在借貸關(guān)系，因此在貸款逾期時只能向借款人追索，其它共有人并沒有承擔(dān)連帶還款責(zé)任。但銀行日后在不得已情況下處置抵押物收回貸款時，卻必須取得所有的共有人同意。
　　

　　目前滬上各大銀行都開始探索規(guī)避這種風(fēng)險(xiǎn)的辦法。一些國有商業(yè)銀行已經(jīng)在個人抵押借款合同之外，和所有的共有人簽訂三方或是多方協(xié)議。之前的購房人協(xié)議約定了共有人之間的權(quán)利和義務(wù)，而多方協(xié)議中則明確了銀行與所有共有人之間的權(quán)利和義務(wù)，通過多方協(xié)議的簽訂，當(dāng)借款人不能按時償還房貸時，銀行可以向其他共有人催收貸款，而不是采取處置抵押物等較為強(qiáng)硬的手段。即使是父母與子女共同購購房產(chǎn)，如貸款不能及時償還，法律上也只能追索借款人及其配偶，“父債子還”或是“子債父還”在法律上并不成立。
　　

　　多方協(xié)議的簽訂對于貸款與借款雙方來說都具有積極意義。對于銀行來說，多方協(xié)議的簽訂使得采用較緩和的方式來處理逾期貸款的方式成為了可能。另一方面，可以簡化逾期貸款清收過程，縮短逾期貸款清收時間。此外，在規(guī)避其中的還款風(fēng)險(xiǎn)和道德風(fēng)險(xiǎn)的同時，也擴(kuò)大了業(yè)務(wù)范圍。而對于日漸增多的復(fù)雜組合的購房者來說，在置業(yè)過程中可以更為順利地得到銀行貸款的支持。對于借款人而言，與銀行及其他共有人簽訂三方協(xié)議，明確彼此的權(quán)利與義務(wù)可以在更大的程度上保護(hù)自身的權(quán)益。


(上海樓市/朱娟娟)

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