目前的置業(yè)行為中，購房人的結構從簡單向復雜發(fā)展，復雜購房組合日益增多。據(jù)有關統(tǒng)計顯示，在購購商鋪的購房人中，無婚姻關系的合伙購購比例約為10～20%；在購購居住住房時，尚無婚姻關系的男女朋友合伙購房的現(xiàn)象更是屢見不鮮。

　　在多數(shù)情況下，合伙購房的共有人一般比較熟識，通過私下簽訂書面或口頭協(xié)議彼此約束。這種形式的協(xié)議一般不經(jīng)過公證，因而缺乏足夠的法律約束力。同時若以此類合伙購購的房產(chǎn)為抵押擔保，向銀行申請按揭貸款時，通常只能由其中一名共有人充當借款人，與銀行發(fā)生借貸關系，即通俗所說的主貸人。在貸款過程中，其他共有人均要在同一套個人抵押合同簽署表示同意將共有財產(chǎn)(即所購房產(chǎn))抵押給銀行，但實際上除借款人以外的共有人與銀行之間并未形成借貸關系。據(jù)記者調(diào)查，目前在絕大部分銀行的個人抵押合同中，并沒有參貸人的概念，只有抵押物共有人的概念。事實上也就是個人抵押合同不能對無婚姻關系的其他共有人構成連帶保證還款的約束，其它共有人只是依據(jù)與借款人之間的約定來償還銀行貸款。
　　

　　在正常的情況下，如果房產(chǎn)共有人之間保持穩(wěn)定的良好關系，按共有人之間協(xié)議的還款行為可以順利地維持。然而一旦共有人之間關系破裂，或是共有人經(jīng)濟狀況發(fā)生變化，其中的違約風險即馬上凸現(xiàn)，這就意味著借款人要承擔其他共有人不按約定按時還款的風險。由于銀行與非借款人的共有人之間并不存在借貸關系，因此在貸款逾期時只能向借款人追索，其它共有人并沒有承擔連帶還款責任。但銀行日后在不得已情況下處置抵押物收回貸款時，卻必須取得所有的共有人同意。
　　

　　目前滬上各大銀行都開始探索規(guī)避這種風險的辦法。一些國有商業(yè)銀行已經(jīng)在個人抵押借款合同之外，和所有的共有人簽訂三方或是多方協(xié)議。之前的購房人協(xié)議約定了共有人之間的權利和義務，而多方協(xié)議中則明確了銀行與所有共有人之間的權利和義務，通過多方協(xié)議的簽訂，當借款人不能按時償還房貸時，銀行可以向其他共有人催收貸款，而不是采取處置抵押物等較為強硬的手段。即使是父母與子女共同購購房產(chǎn)，如貸款不能及時償還，法律上也只能追索借款人及其配偶，“父債子還”或是“子債父還”在法律上并不成立。
　　

　　多方協(xié)議的簽訂對于貸款與借款雙方來說都具有積極意義。對于銀行來說，多方協(xié)議的簽訂使得采用較緩和的方式來處理逾期貸款的方式成為了可能。另一方面，可以簡化逾期貸款清收過程，縮短逾期貸款清收時間。此外，在規(guī)避其中的還款風險和道德風險的同時，也擴大了業(yè)務范圍。而對于日漸增多的復雜組合的購房者來說，在置業(yè)過程中可以更為順利地得到銀行貸款的支持。對于借款人而言，與銀行及其他共有人簽訂三方協(xié)議，明確彼此的權利與義務可以在更大的程度上保護自身的權益。


(上海樓市/朱娟娟)

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