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房子的公攤面積怎么攤?

  編輯:海南房產(chǎn)網(wǎng)   發(fā)布日期:2016-09-10 00:00:00  有效期:發(fā)布當(dāng)天    閱讀 831 次

閱讀聲明:文章內(nèi)關(guān)于戶型面積的表述,除了特別標(biāo)明為套內(nèi)面積的內(nèi)容外,所涉及戶型面積均為建筑面積。

當(dāng)購房逐漸成為大部分人的人生必經(jīng)之事后,購房者對房地產(chǎn)市場上的種種行為的不滿和投訴也是越來越多。購房者之所以意見特別大的原因之一就是在購房過程中,有許多事情是他們弄不清楚,把握不了的。

  房屋的公攤面積就是其中較不透明的一項,很多購房者根本搞不清什么是公攤面積?哪些面積要公攤?為什么要有公攤面積?按照許多人的看法是,公攤面積不是自己戶內(nèi)的面積,卻要自己付錢,而且長年累月地多交管理費,更令購房者覺得“冤”的是交了錢也弄不清楚哪些公共設(shè)施是業(yè)主的,哪些公建是開發(fā)商的?這些問題無法清楚界定,糾紛也因此產(chǎn)生。

公攤面積多大為宜?

  相信所有購房者都明白,公用建筑面積是不可缺少的,其中花園、走道、大堂等是較常見的公用面積。公攤面積是分?jǐn)偣媒ㄖ娣e的簡稱。它和套內(nèi)建筑面積之和構(gòu)成了一套商品房的建筑面積,所以公攤面積是不可少的。在一個樓盤中,公攤面積過大,勢必降低房屋的性價比;過小,則影響居住的舒適度。那么,公攤面積應(yīng)該占多大比例呢?

  據(jù)專業(yè)人士介紹,高層樓房的分?jǐn)偯娣e要大于多層的分?jǐn)偯娣e。一般來說,高層的分?jǐn)傁禂?shù)在0.18~0.26之間,多層的分?jǐn)傁禂?shù)在0.11~0.16之間。這位專業(yè)人士也強(qiáng)調(diào),每個樓盤,要根據(jù)房屋的使用功能和相關(guān)配套情況來定,沒有限定的范圍,因此房屋的公攤面積要以實地測量為準(zhǔn)。

公攤面積怎么攤?

  上文提到的“分?jǐn)傁禂?shù)”是決定分?jǐn)偯娣e大小的一個標(biāo)準(zhǔn),那么什么是“分?jǐn)傁禂?shù)”?它和公攤面積有什么關(guān)系?

  先來看看公共建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)是怎么算出來的:整棟建筑物的公用建筑面積÷整棟建筑物各單元套內(nèi)建筑面積之和。什么是“整棟建筑物的公用建筑面積”?在一個小區(qū)里,哪些屬于公共建筑面積,這些面積哪些可以用于公攤,哪些不用攤?

  根據(jù)2000年8月1日開始實施的中華人民共和國國家標(biāo)準(zhǔn)《房產(chǎn)測量規(guī)范》規(guī)定,可分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e為:1、大堂、公共門廳、走廊、過道、電(樓)梯前廳、樓梯間、電梯井、電梯機(jī)房、垃圾道、管道井、水泵房、消防通道、交(配)電室、值班警衛(wèi)室等,以及為整幢服務(wù)的公共用房和物業(yè)管理用房以及其他功能上為該建筑服務(wù)的專用設(shè)備用房;2、套與公用建筑空間之間的分隔墻及外墻(包括山墻),為墻體面積水面投影面積的一半。

  不應(yīng)計入的公用建筑空間,也不可用于分?jǐn)偟挠校?、倉庫、機(jī)動車庫、非機(jī)動車庫、車道等,作為人防工程的地下室、單獨具備使用功能的獨立使用空間;2、售房單位自營、自用的房屋;3、為多幢房屋服務(wù)的警衛(wèi)室、管理(包括物業(yè)管理)用房。

那么,每戶要怎么分?jǐn)偣媒ㄖ娣e呢?每戶分?jǐn)偟墓妹娣e=公用建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)×每戶套內(nèi)建筑面積。

黃小姐和林小姐購了同一個小區(qū)的兩套單位,黃小姐選擇的是A棟一套89平方米的3房單位,林小姐購的是C棟92平方米的3房單位。待到裝修好后,同事們來參觀,都說黃小姐的房子要比林小姐的大。林小姐怎么想也想不明白。后來,黃小姐和林小姐把購房合同拿來一看,原來黃小姐所購單位的分?jǐn)偯娣e是16平方米,林小姐卻分?jǐn)偭?0平方米。同一小區(qū),為什么分?jǐn)偯娣e會不同?

  其實,商品房公用建筑面積的分?jǐn)傄詶潪閱挝?。也就是說,本棟樓房的住戶分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e為單棟樓內(nèi)的公用建筑面積,與本棟樓房不相連的公用建筑面積不分?jǐn)?。假如有為局部范圍服?wù)的公用建筑面積,則由受益的各套商品房分?jǐn)?。因此,同一小區(qū)內(nèi)的各棟單位的分?jǐn)偯娣e是不同的。

公攤面積,購房者心中永遠(yuǎn)的痛

  公攤面積的計算看起來十分簡單,但實際上,購房者在購購的過程中,對于計算公攤面積所涉及的數(shù)據(jù):如整棟建筑物的公用建筑面積、整棟建筑物各單元套內(nèi)建筑面積之和是不得而知的,因而公共建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)也沒辦法算出。對于這么專業(yè)的術(shù)語可能連售樓人員也不能做答,就算得知也檢驗不了它的真實性。所以自己購購的單位到底要公攤多少都是以發(fā)展商說了算。在這樣一種購房者和發(fā)展商信息獲得不對等的情況下,購房者的知情權(quán)根本得不到體現(xiàn),因此關(guān)于公攤面積的糾紛不斷。

  還有一個問題是,公攤面積的所有權(quán)和使用權(quán)到底屬于誰?應(yīng)該說,公攤面積既然公攤到每個業(yè)主身上了,所有權(quán)當(dāng)然屬于所有業(yè)主。然而,問題遠(yuǎn)沒有那么簡單。由于發(fā)展商總不愿明明白白地公示哪些公有面積已經(jīng)用于公攤,購房者就無從知道哪些公用面積是屬于業(yè)主所有,哪些是發(fā)展商的,就更無從講到所有權(quán)和使用權(quán)了。正因為這樣,發(fā)展商鉆空子的機(jī)會也多了。前段時間,成都的某發(fā)展商就因為把已經(jīng)公攤給業(yè)主的車庫面積,又拿去銷售,而被業(yè)主告上了法庭,由于發(fā)展商拿不出證明車庫的建設(shè)成本未納入商品房的成本的證據(jù),結(jié)果當(dāng)然是業(yè)主獲勝。在廣州某些小區(qū),盈利性質(zhì)的廣告牌赫然豎立在小區(qū)花園中……從這些事多少可以看出,在發(fā)展商眼里,購房者的權(quán)益到底有多大分量?

  可惜的是,在現(xiàn)行的法律法規(guī)中,涉及公攤面積的少之又少。在這種情況下,購房者怎么才能確保自己的利益不受侵犯呢?

教你幾招避免風(fēng)險

  新啟用的《商品房購賣合同》中有附件標(biāo)明了“公共部位與公用房屋分?jǐn)偨ㄖ娣e構(gòu)成說明”,但只列明了應(yīng)分?jǐn)偟牟课患捌錁?gòu)成,具體數(shù)據(jù)仍不確定,所以仍然存在著開發(fā)商讓業(yè)主多攤的可能性。這里我們總結(jié)了幾招,提供給購房者參考。
  

  招:索取公攤數(shù)據(jù);

  在簽訂購房合同時,讓發(fā)展商出示有關(guān)計算公攤面積的數(shù)據(jù),包括整幢建筑的建筑面積、套內(nèi)建筑面積之和、不應(yīng)分?jǐn)偟慕ㄖ娣e等基本數(shù)據(jù),也可以要求發(fā)展商列明公攤公用建筑面積的具體項目以及各項目的面積,這樣業(yè)主可以通過數(shù)據(jù)求出公攤面積,以明確自身的權(quán)益。

  招:查閱有關(guān)資料;

  業(yè)主們有權(quán)自查或者聘請律師向設(shè)計單位、規(guī)劃單位、測繪部門等機(jī)構(gòu)查閱所購房產(chǎn)的相關(guān)文件,比如較終設(shè)計圖紙或者較終設(shè)計方案、較終面積測量報告、各種數(shù)據(jù)的計算方式及其文件等等。

  第三招:在購房合同中約定公攤面積。

  《商品房購賣合同》第三條和附錄二中有關(guān)公共部位和公用房屋分?jǐn)偨ㄖ娣e的條款,購房人應(yīng)當(dāng)在合同中約定公攤面積的數(shù)字,并在附件二“有關(guān)公共部分與公用房屋公攤建筑面積構(gòu)成說明”中,詳細(xì)約定公攤的具體部位、面積大小。特別是有關(guān)共有建筑分?jǐn)偛课蛔兏那闆r,約定得越詳細(xì),對購房者就越有利。一旦發(fā)生糾紛,購房者就可以以合同約定來保障自己得利益。

  萬一真的發(fā)生了糾紛,先進(jìn)的選擇就是訴之法律,避免浪費不必要的人力和精力。當(dāng)然,我們期望的是,隨著法律的不斷健全,政府監(jiān)督力度的不斷加強(qiáng),發(fā)展商誠信意識的不斷增強(qiáng),普通購房者的權(quán)益能得到更好的保障。





(《樓市》雜志/陳佳)

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