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地下室產(chǎn)權(quán)應(yīng)該如何劃分歸屬
編輯:海南房產(chǎn)網(wǎng) 發(fā)布日期:2016-09-10 00:00:00 有效期:發(fā)布當(dāng)天 閱讀 825 次
案例:
某小區(qū)自定位為實(shí)行封閉式管理的高品質(zhì)白領(lǐng)社區(qū),小區(qū)地下建有人防工程(地下室)。2003年11月,該小區(qū)所在區(qū)的人防辦從開發(fā)商處收回了該小區(qū)地下室的管理權(quán),并將其承包給某物業(yè)公司及崔某分別經(jīng)營(yíng)。某物業(yè)公司與崔某將地下室隔成小單間對(duì)外出租,對(duì)外出租的地下室條件非常簡(jiǎn)陋,一些地方存在明顯的安全隱患。大批承租人員入住后,人員成份復(fù)雜,地下室環(huán)境進(jìn)一步惡化,小區(qū)居民進(jìn)出地下車庫必須忍受各種異味,并經(jīng)常與承租人員發(fā)生口角。此外,地下室的承租人員可以乘坐電梯上到任何一個(gè)樓層,以致經(jīng)常有不明身份的人敲業(yè)主的家門,小區(qū)業(yè)主尤其是女性業(yè)主晚上甚至不敢輕易出門。無奈之下,業(yè)主們?cè)谛^(qū)內(nèi)張貼通告,希望地下室的租戶不要再承租地下室的房屋,當(dāng)天下午,通告就被地下室承包人之一的崔某撕毀。馬先生等人作為業(yè)主代表前往崔某處進(jìn)行交涉,當(dāng)時(shí)在場(chǎng)的幾個(gè)承租人威脅他們:“你們的住處,你們的情況我們都清楚?!钡谌煸缟希R先生就在小區(qū)里被人打傷。事后,該小區(qū)的業(yè)主們找到區(qū)人防辦的相關(guān)人員,要求解決地下室出租給小區(qū)業(yè)主帶來的種種問題,但區(qū)人防辦采取推諉拖延的態(tài)度,在與區(qū)人防辦協(xié)商無效的情況下,業(yè)主們找到北京市人防辦反映情況。調(diào)查發(fā)現(xiàn),區(qū)人防辦在尚未辦理有關(guān)審批手續(xù)的情況下即將地下室承包給崔某與某物業(yè)公司經(jīng)營(yíng)。經(jīng)市人防辦協(xié)調(diào),區(qū)人防辦承諾盡快提出書面的解決意見,并按照相關(guān)規(guī)定封閉小區(qū)中的部分地下室。
分析:
■ 地下室為業(yè)主的合法私有財(cái)產(chǎn)
人防工程(地下室)全稱為人民防空工程,包括為保障戰(zhàn)時(shí)人員與物資掩蔽、人民防空指揮、醫(yī)療救護(hù)等而單獨(dú)修建的地下防護(hù)建筑,以及結(jié)合地面建筑修建的戰(zhàn)時(shí)可用于防空的地下室。1993年12月1日施行的由國(guó)務(wù)院機(jī)關(guān)事務(wù)管理局與國(guó)家機(jī)關(guān)人民防空委員會(huì)頒布的《關(guān)于平時(shí)使用人防工程的暫行規(guī)定》(以下稱“暫行規(guī)定”)條規(guī)定:“人防工程作為國(guó)家戰(zhàn)備資產(chǎn),平時(shí)應(yīng)列入各部門國(guó)有資產(chǎn)管理范圍,由各部門人防辦實(shí)行集中管理。凡使用人防工程的單位,必須向所在部門人防辦提出申請(qǐng),與部門人防辦簽訂安全使用人防工程協(xié)議書和有償使用協(xié)議書,領(lǐng)取國(guó)家機(jī)關(guān)人防辦統(tǒng)一制發(fā)的使用證書,并報(bào)國(guó)家機(jī)關(guān)人防辦備案”。1997年7月1日開始施行的《中華人民共和國(guó)人民防空法》(以下稱“人民防空法”)第五條規(guī)定:“人民防空工程平時(shí)由投資者使用管理,收益歸投資者所有”。1998年5月1日起施行的《北京市人民防空工程建設(shè)與使用管理規(guī)定》(以下稱“北京市人防規(guī)定”)第六條規(guī)定:“本市鼓勵(lì)支持企業(yè)事業(yè)組織、社會(huì)團(tuán)體、個(gè)人建設(shè)和使用人防工程。人防工程平時(shí)由投資者使用管理,收益歸投資者所有”。
從“暫行規(guī)定”的規(guī)定來看,人防工程屬于國(guó)有資產(chǎn),由人防部門代表國(guó)家使用、收益,而“人民防空法”及“北京市人防規(guī)定”則規(guī)定人防工程由投資者使用、收益。以上三個(gè)規(guī)范性文件存在一定沖突,但“人民防空法”屬于法律的范疇,在效力上優(yōu)于屬于行政規(guī)章的暫行規(guī)定。而且暫行規(guī)定頒布于1993年,在當(dāng)時(shí)的條件下,社會(huì)力量從事的房地產(chǎn)開發(fā)剛剛起步,絕大部分的房產(chǎn)以及房產(chǎn)附屬的人防工程還都是由國(guó)家投資建設(shè),產(chǎn)權(quán)亦歸國(guó)家所有;而到了今天,房地產(chǎn)建設(shè)主體發(fā)生了很大變化,大部分房產(chǎn)及人防工程已由社會(huì)力量投資建設(shè),“暫行規(guī)定”關(guān)于人防工程屬于國(guó)有資產(chǎn)的規(guī)定已不再適用。因此,關(guān)于人防工程的使用、收益,應(yīng)適用“人民防空法”與“北京市人防規(guī)定”,即由投資者使用管理并獲得收益,但應(yīng)報(bào)人防工程管理部門審查批準(zhǔn)并辦理有關(guān)證照。本案例中,我們可以發(fā)現(xiàn),區(qū)人防辦“收回”某小區(qū)地下室的管理權(quán),并將其承包給某物業(yè)公司與崔某的行為違反了“人民防空法”與“北京市人防規(guī)定”,應(yīng)屬無效。
“人民防空法”規(guī)定地下室的使用、收益權(quán)歸投資者,但回避了地下室的所有權(quán)歸屬問題。從所有權(quán)取得的角度來看,投資者投入資金,將其物化為房屋與人防工程,其財(cái)產(chǎn)形態(tài)雖有變化,但財(cái)產(chǎn)歸屬于投資者的事實(shí)并未發(fā)生變化。我國(guó)新修訂的《憲法》第十三條規(guī)定:“公民的合法的私有財(cái)產(chǎn)不受侵犯。國(guó)家為了公共利益的需要,可以依照法律規(guī)定對(duì)公民的私有財(cái)產(chǎn)實(shí)行征收或者征用并給予補(bǔ)償”。人防工程如系投資者依法建設(shè),則屬投資者的合法私有財(cái)產(chǎn),國(guó)家除依法征用并給予補(bǔ)償不能將其收歸國(guó)有,否則即侵犯了公民的私有財(cái)產(chǎn)權(quán),也與即將頒布的《物權(quán)法》的立法精神相悖。
■ 必要的審批手續(xù)
“北京市人防規(guī)定”十六條規(guī)定:“平時(shí)使用人防工程,應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定報(bào)人防工程管理部門審查批準(zhǔn),并向人防工程管理部門和公安消防監(jiān)督管理機(jī)構(gòu)申請(qǐng)辦理《人防工程使用證》和《使用人防工程消防安全許可證》。使用人防工程從事經(jīng)營(yíng)的,經(jīng)營(yíng)者應(yīng)當(dāng)持《人防工程使用證》和《使用人防工程消防安全許可證》,向有關(guān)主管部門申請(qǐng)辦理相關(guān)證照”。
本案例中,崔某及某物業(yè)公司既未辦理《人防工程使用證》與《使用人防工程消防安全許可證》,也未前往工商等主管部門申請(qǐng)辦理相關(guān)證照,應(yīng)按“人民防空法”及其他法律承擔(dān)責(zé)任。同時(shí),“人民防空法”第五十一條規(guī)定:“人民防空主管部門的工作人員玩忽職守、濫用職權(quán)、徇私舞弊或者有其他違法、失職行為構(gòu)成犯罪的,依法追究刑事責(zé)任,尚不構(gòu)成犯罪的,依法給予行政處分”。區(qū)人防辦在不符合審批條件的情況下同意崔某與某物業(yè)公司經(jīng)營(yíng)地下室,違反了“人民防空法”及“北京市人防規(guī)定”,應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。
■ 維護(hù)業(yè)主的合法權(quán)益
業(yè)主購購住宅小區(qū)房產(chǎn)并入住該小區(qū)后,即在該小區(qū)范圍內(nèi)享有一系列包括人身安全、合理的環(huán)境衛(wèi)生、住宅私密等在內(nèi)的合法權(quán)益,而小區(qū)地下室的對(duì)外經(jīng)營(yíng)將很可能影響到業(yè)主對(duì)該等權(quán)利的正常行使,因而地下室的對(duì)外經(jīng)營(yíng)應(yīng)審慎進(jìn)行,當(dāng)以不侵犯業(yè)主的合法權(quán)益為前提。經(jīng)營(yíng)者在經(jīng)營(yíng)過程中,應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)管理,采取有效措施封閉對(duì)外經(jīng)營(yíng)部分與業(yè)主住宅的通道,改善公共部位的環(huán)境衛(wèi)生,如果經(jīng)營(yíng)過程中侵犯了小區(qū)業(yè)主的合法權(quán)益,則小區(qū)業(yè)主有權(quán)要求經(jīng)營(yíng)者賠禮道歉、恢復(fù)原狀、賠償損失。如出現(xiàn)本案例中業(yè)主被毆打至傷的情況,則應(yīng)由公安部門或司法機(jī)關(guān)依照《中華人民共和國(guó)治安管理處罰條例》或《中華人民共和國(guó)刑法》的規(guī)定,對(duì)侵害者進(jìn)行治安處罰或追究其刑事責(zé)任。 (文/閔敏 北京中倫文德律師事務(wù)所)
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