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一個(gè)小區(qū)兩家物業(yè) 為地下車庫(kù)上演產(chǎn)權(quán)爭(zhēng)奪戰(zhàn)
編輯:海南房產(chǎn)網(wǎng) 發(fā)布日期:2016-09-10 00:00:00 有效期:發(fā)布當(dāng)天 閱讀 838 次
“本來我想等到物權(quán)法出來以后,再應(yīng)對(duì)這個(gè)問題,但現(xiàn)在實(shí)在被逼得沒有辦法?!?0月28日,北京華展公寓業(yè)主古女士在接受中國(guó)經(jīng)濟(jì)時(shí)報(bào)記者采訪時(shí)表示,車位問題較近讓她很傷腦筋。
“購(gòu)了房子,沒想到還要操這個(gè)心!”古女士說,“開發(fā)商一直聲稱自己擁有地下車庫(kù)產(chǎn)權(quán),可是它又拿不出產(chǎn)權(quán)證來。”被地下車庫(kù)和停車難等一大堆問題糾纏了大半年之后,古女士等華展公寓業(yè)主近日一紙?jiān)V狀將開發(fā)商北京北辰創(chuàng)新高科技有限公司(下稱北辰創(chuàng)新公司)告上了法院。
值得關(guān)注的是,自物權(quán)法起草以來,類似的案件在全國(guó)各地不斷地上演,它們有一個(gè)共同的焦點(diǎn)——到底誰是地下車庫(kù)的主人?
一個(gè)小區(qū),兩家物業(yè)
1999年,王女士與古女士一樣,以每平方米8000多元的價(jià)格購(gòu)下了華展公寓的一套房產(chǎn)。王女士告訴中國(guó)經(jīng)濟(jì)時(shí)報(bào)記者,開發(fā)商后來將小區(qū)北側(cè)封閉性鐵柵欄拆除,向南退了20米。華展公寓本身占地面積較小,北界南退之后,不僅小區(qū)的面積縮小了,小區(qū)內(nèi)規(guī)劃道路和地上車位也隨之減少。
今年1月,因不滿開發(fā)商的行為,業(yè)主解雇了開發(fā)商下屬的物業(yè)公司,通過招標(biāo)選聘了新的物業(yè)公司。但是,原物業(yè)公司北京創(chuàng)新物業(yè)有限公司并沒有撤出小區(qū),而是以擁有地下車位所有權(quán)為由把守著地下車庫(kù),拒絕將地下車位移交給業(yè)主聘請(qǐng)的新物業(yè)公司管理。
于是華展公寓出現(xiàn)了一種奇怪的現(xiàn)象:一個(gè)僅三棟樓兩萬平方米的小型社區(qū),竟有兩家物業(yè)公司。華展公寓地下車庫(kù)共有145個(gè)車位,此前出售了一小部分,開發(fā)商和原物業(yè)將沒有賣出的大多數(shù)車位以租賃方式出租給業(yè)主使用。
由于地下車位租金從過去的每月500元漲到了現(xiàn)在的550元,同時(shí)業(yè)主對(duì)地下車位的產(chǎn)權(quán)也發(fā)生了質(zhì)疑,再加上對(duì)開發(fā)商和原物業(yè)的一些做法感到不滿,因此現(xiàn)在沒有購(gòu)購(gòu)地下車位的業(yè)主都不愿將車停到地下車庫(kù)里去。
10月28日下午,記者在該小區(qū)地下車庫(kù)看到,一個(gè)諾大的地下車庫(kù),一共僅停放了20多輛車,大多數(shù)車位都空著,整個(gè)地下車庫(kù)顯得空空蕩蕩,而地面上則完全是另一番景象,連人行道和消防通道兩邊全都停放著汽車。
出臺(tái)物權(quán)法加劇產(chǎn)權(quán)爭(zhēng)奪
自物權(quán)法起草以來,在北京乃至全國(guó)有關(guān)地下車庫(kù)的糾紛呈上升趨勢(shì)。僅北京京哲律師事務(wù)所較近就接到了好幾起有關(guān)地下車庫(kù)方面的民事訴訟案件,其中包括10月20日在北京海淀區(qū)山外法庭開庭審理的百旺家苑一百多位業(yè)主訴北京德成興業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司案,和前面提到的華展公寓業(yè)主訴開發(fā)商北辰創(chuàng)新公司案,該案已于10月31日下午在朝陽(yáng)區(qū)安貞法庭頭次開庭。另外,在北京,紫金長(zhǎng)安家園、永泰園、玉阜嘉園等小區(qū)也存在類似的問題?! ?/P>
為何開發(fā)商與業(yè)主之間因?yàn)榈叵萝噹?kù)而對(duì)簿公堂的訴訟案件突然多起來,甚至出現(xiàn)流血沖突?
“這實(shí)際上是物權(quán)法出臺(tái)前引發(fā)的一場(chǎng)騷動(dòng)。”一位在溫州某報(bào)工作的同行認(rèn)為,正是因?yàn)槲餀?quán)法即將出臺(tái),使許多開發(fā)商變得不安,加緊了對(duì)地下車庫(kù)所有權(quán)和相關(guān)利益的爭(zhēng)奪。
房地產(chǎn)專業(yè)律師張仁告訴記者:“如今在許多地方,開發(fā)商對(duì)地下車庫(kù)采取的原則是能賣就賣,有產(chǎn)權(quán)的在賣,沒有產(chǎn)權(quán)的也在賣,不能購(gòu)就出租?!睆埲收f,有的地下車庫(kù)本來沒有產(chǎn)權(quán),更沒有銷售許可證,是不能購(gòu)的,但開發(fā)商采取一次性收取10年或者20年租金的方式,達(dá)到變相出賣車庫(kù)的目的。
張仁特別向本報(bào)記者指出,有的開發(fā)商在沒有產(chǎn)權(quán)、沒有合法手續(xù)情況下,以出賣地下車庫(kù)使用權(quán)為名,“光明正大”地出賣車庫(kù)。這些開發(fā)商沒有正式的合同,根本無法給業(yè)主開發(fā)票,只有出具收據(jù)。有的為給購(gòu)購(gòu)者吃定心丸和達(dá)到賣個(gè)好價(jià)錢的目的,干脆以轉(zhuǎn)讓恒久使用權(quán)的名義向業(yè)主收取費(fèi)用。
“這本身是一種欺詐?!睆埲收f,“合同法明確規(guī)定,租賃年限較長(zhǎng)不得超過20年?!薄笆裁词呛憔檬褂脵?quán)?是一百年還是一萬年,誰能說得清楚?沒有產(chǎn)權(quán)、沒有相關(guān)部門的手續(xù),又怎么能轉(zhuǎn)讓使用權(quán)?!”
在華展公寓,記者了解到,開發(fā)商北辰創(chuàng)新公司出售的部分地下車位是以每月500元、期限為10年使用權(quán)名義收費(fèi)的,該地下車位10年的租金是6萬元。如按住宅70年產(chǎn)權(quán)計(jì)算,每個(gè)車位的出售價(jià)格實(shí)際上是42萬元。這在北京三環(huán)以外完全是一個(gè)驚人的價(jià)格,相當(dāng)于當(dāng)?shù)胤课輧r(jià)格的十倍!
由此不難理解為什么在成都的唐先生對(duì)記者稱,他所在小區(qū)物管公司,“逼迫”他們租賃地下車庫(kù)70年使用權(quán),而且租賃協(xié)議相當(dāng)簡(jiǎn)單和霸道,也不開發(fā)票!
曖昧的物權(quán)“約定”
關(guān)于地下車庫(kù)產(chǎn)權(quán)歸屬的問題,與會(huì)所等小區(qū)配套建筑所有權(quán)一樣,長(zhǎng)期以來一直存在著爭(zhēng)論。有的人認(rèn)為地下車庫(kù)是屬于開發(fā)商的,也有人認(rèn)為它是屬于廣大業(yè)主的。由于地下車庫(kù)有不同的來源,有的是獨(dú)立設(shè)計(jì)建設(shè)的,有的是由地下人防工程演變而來,有的單獨(dú)立項(xiàng),有的沒有單獨(dú)立項(xiàng),加上法律法規(guī)的不完善、不配套,地下車庫(kù)所有權(quán)問題因而變得更加撲朔迷離。
京城一位房地產(chǎn)開發(fā)商在接受記者采訪時(shí)表示,關(guān)于地下車庫(kù)所有權(quán)問題,過去一個(gè)不成文的慣例是歸開發(fā)商所有。不過這位開發(fā)商同時(shí)表示,判斷地下車庫(kù)的產(chǎn)權(quán)是不是歸開發(fā)商所有主要有三個(gè)比較直觀的標(biāo)準(zhǔn):一是看地下車庫(kù)是否單獨(dú)立項(xiàng);二是看誰投資;三是看開發(fā)商有沒有產(chǎn)權(quán)證。如果項(xiàng)目是單獨(dú)立項(xiàng),由開發(fā)商投資,它同時(shí)又能拿到產(chǎn)權(quán)證明,肯定是歸開發(fā)商所有。
對(duì)此,張仁律師提出了不同看法。張仁認(rèn)為,頭先地下車庫(kù)是為廣大業(yè)主提供服務(wù)的一種公共配套建筑,應(yīng)該為廣大業(yè)主共有;其次,但凡建在小區(qū)紅線內(nèi)的建筑物,其包含的土地出讓金已經(jīng)計(jì)入了購(gòu)房者的房?jī)r(jià)當(dāng)中,大多數(shù)地下車庫(kù)的建設(shè)成本也已由廣大業(yè)主分?jǐn)偅涣硗?,許多地下車庫(kù)均由地下人防工程演變而來,這種地下車庫(kù)就更不能說為開發(fā)商所有。
今年6月,北京市建委與北京市工商局就現(xiàn)房與地下停車位購(gòu)賣合同向社會(huì)征求意見。令兩個(gè)單位始料不及的是,市民的意見多數(shù)并非針對(duì)合同本身的條文規(guī)定,更多的市民提出了地下車位產(chǎn)權(quán)的問題。
10月22日,物權(quán)法草案第四次提請(qǐng)全國(guó)人大常委會(huì)會(huì)議審議。四審后的物權(quán)法草案規(guī)定:“車庫(kù)的歸屬有約定的按照約定,沒有約定或約定不明確的,屬于業(yè)主共有?!贝饲暗奈餀?quán)法三審稿曾規(guī)定:會(huì)所、車庫(kù)的歸屬,有約定的,按照約定;沒有約定或者約定不明確的,除建設(shè)單位等能夠證明其享有所有權(quán)外,屬于業(yè)主共有。兩相對(duì)此,四審稿少了一句“除建設(shè)單位等能夠證明其享有所有權(quán)外”。
有分析人士認(rèn)為,這可能是為了維護(hù)業(yè)主利益,因?yàn)橄鄬?duì)處于弱勢(shì)的業(yè)主而言,開發(fā)商舉證方面要容易得多。從這個(gè)角度看應(yīng)該有了一定的進(jìn)步。但也有專家認(rèn)為,地下車庫(kù)所有權(quán),乃至所有建筑物區(qū)分所有權(quán)作為一種物權(quán),是神圣的,應(yīng)該是可以追根溯源弄明白的,通過約定的方式確定所有權(quán)的歸屬既不嚴(yán)肅,也容易使這種所有權(quán)變得更加模糊不清。
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