政策調(diào)控將如何影響房價(jià)走勢(shì)？城鎮(zhèn)化為房地產(chǎn)帶來哪些機(jī)會(huì)？物業(yè)稅征收將如何計(jì)算？一說起房子的話題，總能引發(fā)熱議。

　　昨日，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》聯(lián)合《成都商報(bào)》、觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體主辦的城市觀點(diǎn)論壇在成都舉行了2010年的頭場(chǎng)論壇，包括住建部政策研究副主任王玨林、國務(wù)院發(fā)展研究金融研究所副所長巴曙松、中房集團(tuán)理事長孟曉蘇等知名經(jīng)濟(jì)學(xué)家和業(yè)界大腕受邀參加，就“新經(jīng)濟(jì)下2010年房地產(chǎn)新趨勢(shì)”碰撞思想的火花。

　　由成都金怡源房地產(chǎn)開發(fā)有限公司開發(fā)的世豪廣場(chǎng)項(xiàng)目特別支持的本次論壇，吸引了200多位本地房地產(chǎn)企業(yè)家、政府官員、金融翹楚及專業(yè)機(jī)構(gòu)人士參加?！拔飿I(yè)稅應(yīng)按照房屋購購原值征收”、“2010年房地產(chǎn)發(fā)展將‘正?；?、“投資房地產(chǎn)股票比投資房地產(chǎn)好”……大腕們的言論，讓與會(huì)者一同腦力激蕩。2010年房地產(chǎn)新趨勢(shì)的輪廓，也在激辯中漸漸清晰。

　　與此同時(shí)，部分二、三線城市也開始密切關(guān)注樓市動(dòng)態(tài)。山東省文登市副市長譚遠(yuǎn)國在論壇上向川渝地產(chǎn)商拋出橄欖枝。譚遠(yuǎn)國表示，國內(nèi)一線城市的房價(jià)目前確實(shí)較高，但文登市目前不存在房價(jià)上漲過快。

　　中房集團(tuán)理事長、中國企業(yè)聯(lián)合會(huì)執(zhí)行副會(huì)長孟曉蘇：

　　適度讓步既得利益者推動(dòng)物業(yè)稅改革

　　作為征收物業(yè)稅的積極倡導(dǎo)者，孟曉蘇昨日在論壇上發(fā)表題為“構(gòu)建住房制度上的公平正義”的演講。孟曉蘇指出，為了讓稅種改革能夠順利進(jìn)行，可以對(duì)目前產(chǎn)生較大阻力的既得利益者做出讓步，將按房屋評(píng)估值征稅改為按照房屋購購原值征稅。

　　他指出，“很多有房子的人不愿意開征物業(yè)稅”。對(duì)此，孟曉蘇改變了他此前提出的按房屋評(píng)估值征稅的建議，改為按房屋購購原值征稅。“我們不得不對(duì)利益有一些讓步，這樣才能推動(dòng)改革?！彼f。

　　【對(duì)話孟曉蘇】

　　NBD:按照房屋購購原值計(jì)算物業(yè)稅，你說這是對(duì)既得利益者的讓步，那么這會(huì)不會(huì)導(dǎo)致一個(gè)小區(qū)里同樣的房屋物業(yè)稅額相差很遠(yuǎn)，是否偏離了公平正義？

　　孟曉蘇：征物業(yè)稅是一個(gè)大道理，物業(yè)稅征了才能解決大的問題，在小的問題上不應(yīng)過分的糾纏。征物業(yè)稅已經(jīng)說了7年，但到現(xiàn)在也沒有推出。推出物業(yè)稅遇到了很多阻力，從改革的經(jīng)驗(yàn)來看，必須處理好改革中各方的利益關(guān)系，化解矛盾。

　　NBD:物業(yè)稅的征收將對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生什么影響？會(huì)不會(huì)讓房價(jià)下跌？

　　孟曉蘇：一方面，征收物業(yè)稅后需要考慮比較高的養(yǎng)房成本，當(dāng)然會(huì)影響投機(jī)行為。但另一方面，物業(yè)稅征收也可能導(dǎo)致房價(jià)上漲，因?yàn)榉课蒉D(zhuǎn)讓的時(shí)候，賣方者會(huì)把繳納的物業(yè)稅一同計(jì)入房價(jià)。

　　住建部政策研究副主任王玨林：

　　下半年將是購房觀察期

　　王玨林昨日在論壇上指出，目前的房地產(chǎn)市場(chǎng)存在一些問題。頭先是房價(jià)漲幅太快，其次是商品房銷售市場(chǎng)存在很大的不穩(wěn)定因素，再次則是土地競(jìng)爭(zhēng)過于激烈。

　　那么，該如何促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的穩(wěn)定性呢？王玨林說，一是應(yīng)加大保障性住房、中小戶型房源的比例，培育二手房和中介市場(chǎng)；二是應(yīng)加強(qiáng)管理，包括土地、房屋、市場(chǎng)、交易等方面的管理。

　　【對(duì)話王玨林】

　　NBD:目前熱議的物業(yè)稅推進(jìn)到哪個(gè)階段了？何時(shí)能正式出臺(tái)？

　　王玨林：盡管征收物業(yè)稅是有效調(diào)控房價(jià)的手段，但是目前仍有很多問題。只能說是個(gè)逐步推進(jìn)的過程，實(shí)際征收的日程表仍不明朗。

　　NBD:這中間存在哪些問題需要解決？

　　王玨林：一是如何獲得每個(gè)家庭的真實(shí)房源信息，尤其是一些跨城市擁有房源的家庭。房源查不清，就談不上征收物業(yè)稅。二是，會(huì)不會(huì)出現(xiàn)重復(fù)征稅的情況？開征物業(yè)稅與原有的土地出讓金制度是否存在沖突？

　　NBD:對(duì)于購房者來說，今年是不是合適的購房時(shí)機(jī)？

　　王玨林：我覺得，由金融危機(jī)帶來的中國房地產(chǎn)市場(chǎng)特殊階段已經(jīng)結(jié)束。今年，應(yīng)該不會(huì)像去年那樣地王頻現(xiàn)。對(duì)于購房者來說，今年上半年是購房的觀望期，畢竟國家一些針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的政策尚未出臺(tái)。今年下半年，應(yīng)該是個(gè)購房的觀察期。

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　　國務(wù)院發(fā)展研究金融研究所副所長巴曙松：

　　2010年的房地產(chǎn)不會(huì)像去年那樣瘋狂

　　巴曙松昨日帶來題為“退出與刺激后危機(jī)時(shí)代的中國機(jī)會(huì)”的演講。他表示，2010年宏觀政策的目標(biāo)將是“正?；?。巴曙松說，2010年的宏觀政策有一個(gè)非常重要的基調(diào)，就是從2009年非常時(shí)期的非常的政策，平穩(wěn)過渡到正常時(shí)期的正常政策，包括金融市場(chǎng)和房地產(chǎn)市場(chǎng)都會(huì)回歸到正?；陌l(fā)展中來。

　　其中，就房地產(chǎn)業(yè)的“正?；保褪锼上蚍康禺a(chǎn)商指出，“像去年這樣的年份，不能指望每年都出現(xiàn)”。他表示，把去年和今年加起來做一個(gè)平均，都是歷史上比較高的時(shí)期，“所以房地產(chǎn)商回想一下在一個(gè)正常的年份怎么經(jīng)營、怎么開發(fā)、怎么賺錢，不能照著2009年的這種狀態(tài)，因?yàn)檫@很難碰到”。

　　【對(duì)話巴曙松】

　　NBD:今年的貨幣政策總體走勢(shì)如何？你如何看待加息？

　　巴曙松：貨幣政策將保持連續(xù)性，CPI如果連續(xù)幾個(gè)月出現(xiàn)上漲，就存在加息可能；人民幣匯率方面，中國政府將根據(jù)中國經(jīng)濟(jì)的發(fā)展需求，進(jìn)行主動(dòng)性和漸進(jìn)性的升值。

　　NBD:一連串的政策調(diào)控措施，讓很多人擔(dān)心房地產(chǎn)行業(yè)會(huì)受到較大影響，你怎么看？

　　巴曙松：房地產(chǎn)將從去年的超常規(guī)回歸正常，不能期望房地產(chǎn)還像2009年時(shí)一樣瘋狂。在2009年房地產(chǎn)出現(xiàn)意外大漲后，國家政策調(diào)控的目的是抑制需求，增大供給，但不會(huì)造成樓市大起大落。2010年，即使有調(diào)控措施，也只是改變經(jīng)濟(jì)增長的斜率，不會(huì)改變?cè)鲩L的方向。

　　摩根大通中國投資銀行副主席龔方雄：

　　今年投資房地產(chǎn)不如投資地產(chǎn)股

　　“今年，投資房地產(chǎn)股票比投資房地產(chǎn)本身要好”，龔方雄在昨天的論壇上表示，房地產(chǎn)的價(jià)格經(jīng)過去年的大幅上升以后，今年的升幅即使不調(diào)控也不會(huì)大漲。但是相對(duì)來講，房地產(chǎn)股票的投資價(jià)值應(yīng)該還是不錯(cuò)的，因?yàn)槿ツ辏恍┓康禺a(chǎn)股票股價(jià)相比高位調(diào)整了30%~40%。龔方雄認(rèn)為，資本市場(chǎng)調(diào)整了很多，實(shí)體市場(chǎng)的調(diào)整還不夠，因此，今年房地產(chǎn)股票投資的價(jià)值比地產(chǎn)好，但這并不意味著投資者不應(yīng)該投資房地產(chǎn)。

　　此外，龔方雄稱，今年，房地產(chǎn)企業(yè)想融資，選擇境外渠道或許更有利。從房地產(chǎn)調(diào)控角度來看，相比去年，房地產(chǎn)不管是發(fā)債、貸款，還是房地產(chǎn)信托融資，宏觀不確定因素都在增多。但是，境外資本市場(chǎng)卻非?；钴S，從融資規(guī)模來看，不管是IP0也好，發(fā)債也好，整個(gè)國際市場(chǎng)今年季度的的融資規(guī)模都創(chuàng)出了過去四五年的新高。

　　同時(shí)，龔方雄指出，國外投資者選擇我國房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行投資時(shí)，主要注重三個(gè)方面，一是房地產(chǎn)企業(yè)土地儲(chǔ)備的數(shù)量和質(zhì)量，以及獲得土地儲(chǔ)備的價(jià)格。這一點(diǎn)資本市場(chǎng)非?？粗?，因?yàn)橥恋厥窍∪辟Y源，未來獲得土地的成本會(huì)越來越高。二是看房地產(chǎn)企業(yè)土地儲(chǔ)備的分布。三是看重房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)能力。如果說房地產(chǎn)企業(yè)沒有足夠的土地儲(chǔ)備，但卻擁有非常強(qiáng)的開發(fā)能力，不管以什么價(jià)格拿地總能盈利，而且盈利性也比較強(qiáng)，企業(yè)的品牌價(jià)值和團(tuán)隊(duì)管理能力都會(huì)獲得外界認(rèn)可。

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