政策調(diào)控將如何影響房價走勢？城鎮(zhèn)化為房地產(chǎn)帶來哪些機(jī)會？物業(yè)稅(專題 論壇)征收將如何計(jì)算……一說起有關(guān)房子的話題，總能引發(fā)熱議。

昨日，由觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體主辦的城市觀點(diǎn)論壇在成都舉行了2010年的頭場論壇，包括中房集團(tuán)理事長孟曉蘇、住建部政策研究副主任王玨林、國務(wù)院發(fā)展研究金融研究所副所長巴曙松等知名經(jīng)濟(jì)學(xué)家和業(yè)界大腕受邀參加，就“新經(jīng)濟(jì)下2010年房地產(chǎn)新趨勢”碰撞出了思想的火花。

由成都金怡源房地產(chǎn)開發(fā)有限公司開發(fā)的世豪廣場項(xiàng)目特別支持的本次論壇，吸引了200多位政府官員、房地產(chǎn)企業(yè)家、金融翹楚及專業(yè)機(jī)構(gòu)人士參加。大腕們的觀點(diǎn)，讓與會者一起加入腦力激蕩；2010年房地產(chǎn)新趨勢的輪廓，在激辯中漸漸清晰。

本報記者 吳宇宸 張亦帆 攝影 王強(qiáng)

中房集團(tuán)理事長、中國企業(yè)聯(lián)合會執(zhí)行副會長孟曉蘇：

適度讓步既得利益者 推動物業(yè)稅改革

作為征收物業(yè)稅的積極倡導(dǎo)者，孟曉蘇昨日在論壇上發(fā)表了題為“構(gòu)建住房制度上的公平正義”的演講。孟曉蘇指出，應(yīng)當(dāng)以物業(yè)稅取代“以地生財”的土地財政，為了讓稅種改革能夠順利進(jìn)行，可以對目前產(chǎn)生較大阻力的既得利益者做出讓步，將按房屋評估值征稅改為按照房屋購購原值征稅。

在矛盾突出的房價飛漲面前，如何維護(hù)公平正義？孟曉蘇的想法就是，用新的稅種即物業(yè)稅來構(gòu)建社會公平，“中國目前已經(jīng)具備了開征物業(yè)稅的條件”。他說，現(xiàn)在的城市每年都需要大量的維護(hù)費(fèi)用，這些費(fèi)用很多是來自土地差價，雖然彌補(bǔ)了財政，但是陷入了一個錯誤的制度設(shè)計(jì)，就是從窮人身上收錢，去補(bǔ)貼更加富裕的群體。而物業(yè)稅將為地方政府提供長期的稅源。

目前，國家正積極研究物業(yè)稅的實(shí)施方案，同時也遇到了很多阻力，“很多有房子的人不愿意開征物業(yè)稅”。對此的解決辦法，在改革前線實(shí)戰(zhàn)多年的孟曉蘇改變了他此前提出的按房屋評估值征稅的建議，而改為按房屋購購原值征稅，“我們不得不對利益有一些讓步，這樣才能推動改革。”

按照孟曉蘇的建議，物業(yè)稅征收可分四步進(jìn)行，是商業(yè)地產(chǎn)實(shí)行稅制平抑，這樣就可以建立起物業(yè)稅；步從小產(chǎn)權(quán)房起征物業(yè)稅，這是解決小產(chǎn)權(quán)房的惟一的好辦法；第三就是從高端房和豪宅開始征物業(yè)稅；第四是向普通居民住房征收物業(yè)稅。孟曉蘇預(yù)測，步和步較快今年內(nèi)就可實(shí)施。

【對話孟曉蘇】

成都商報：按照房屋購購原值征收物業(yè)稅，會不會導(dǎo)致一個小區(qū)里同樣的物業(yè)稅額卻相差很遠(yuǎn)？

孟曉蘇：征物業(yè)稅已經(jīng)說了七年，現(xiàn)在也沒有推出，為什么？就是因?yàn)闆]有調(diào)整好（征收模式）。推出物業(yè)稅遇到了很多阻力，必須處理好改革中各方的利益關(guān)系，化解矛盾。按照購購價格征稅，是不是不公平？是。有的是商品房購購的，有的是房改房過渡的，本身就不公平。但這也是一種公平，雖然房改房便宜，但那是用了二十年三十年的工齡來換。要知道大道理別管小道理，征物業(yè)稅是一個大道理，物業(yè)稅征了才能解決大的問題，在小問題上不應(yīng)過分糾纏。

成都商報：物業(yè)稅的征收將對房地產(chǎn)市場產(chǎn)生什么影響？會不會導(dǎo)致房價下跌？

孟曉蘇：物業(yè)稅實(shí)行初期可能會給房地產(chǎn)市場帶來震蕩，它主要影響的是房地產(chǎn)投機(jī)行為，因?yàn)橥稒C(jī)者現(xiàn)在購房只需考慮購房成本，征收物業(yè)稅后還需要考慮比較高的養(yǎng)房成本。但另一方面，物業(yè)稅征收也可能導(dǎo)致房價上漲，因?yàn)榉课蒉D(zhuǎn)讓的時候，賣方者會把繳納的物業(yè)稅也計(jì)入房價。

建設(shè)部政策研究副主任王玨林：

今年下半年將是購房觀察期

“近年來，中國住房房價一直呈上升態(tài)勢，從2008年以來更是大幅度上升。”王玨林表示，從今年的發(fā)展趨勢來看，國家調(diào)控政策會有一定影響，但難以阻止整個房地產(chǎn)市場向前發(fā)展，畢竟居民銀行存款余額提升；4萬億投資政策的效果開始逐步顯現(xiàn)；房地產(chǎn)行業(yè)作為支柱產(chǎn)業(yè)的地位不會改變。

王玨林指出，目前房地產(chǎn)市場仍存在一些問題。頭先是房價漲幅太快，其次是商品房銷售市場存在很大不穩(wěn)定因素，再次是土地競爭過于激烈。還有一個問題，就是投機(jī)性、投資性購房比例過大。

為何在金融危機(jī)后，發(fā)達(dá)國家房地產(chǎn)處于低迷期，我國房地產(chǎn)市場卻能迅速回暖？王玨林認(rèn)為，較主要的原因就是我國政策發(fā)揮的作用太大。目前的投資政策以基礎(chǔ)設(shè)施為，一些促進(jìn)消費(fèi)的政策拉動了住房消費(fèi)，土地轉(zhuǎn)讓金延緩、銀行貸款不受項(xiàng)目的限制等貨幣政策的出臺，政府的調(diào)控政策過于寬松等等，助長了整個房地產(chǎn)市場的膨脹之風(fēng)。

那么，又該如何促進(jìn)房地產(chǎn)市場發(fā)展的穩(wěn)定性呢？王玨林說，一是應(yīng)加大保障性住房、中小戶型房源的比例，培育二手房和中介市場，二是應(yīng)加強(qiáng)管理，包括土地、房屋、市場、交易等方面的管理。

【對話王玨林】

成都商報：目前熱議的物業(yè)稅推進(jìn)到哪個階段了？何時能正式出臺？

王玨林：盡管征收物業(yè)稅是有效的調(diào)控房價的手段，但仍有很多問題，只能說是在逐步推進(jìn)的過程中，實(shí)際征收的日程表仍不明朗。

成都商報：今年是不是合適的購房時機(jī)？

王玨林：我覺得，由金融危機(jī)帶來的中國房地產(chǎn)市場特殊階段已經(jīng)結(jié)束。今年，應(yīng)該不會像去年那樣地王頻現(xiàn)。對于購房者來說，今年上半年是購房的觀望期，畢竟國家一些針對房地產(chǎn)市場的政策尚未出臺。今年下半年，應(yīng)該是購房的觀察期。

國務(wù)院發(fā)展研究金融研究所副所長巴曙松：

2010年房地產(chǎn)不會再現(xiàn)去年瘋狂

一向以嚴(yán)謹(jǐn)研究為支撐發(fā)表言論的國務(wù)院發(fā)展研究金融研究所副所長巴曙松，昨日帶來了“退出與刺激 后危機(jī)時代的中國機(jī)會”的演講。他表示，國內(nèi)的開發(fā)商天天說房價要漲，但對于我們的業(yè)態(tài)來說，真正有利的環(huán)境是什么呢？“就是和地價差不多的吻合漲幅，對自己來說其實(shí)是更有利的一個環(huán)境?！卑褪锼烧J(rèn)為，2010年宏觀政策的目標(biāo)將是“正?；保ń鹑谑袌龊头康禺a(chǎn)市場都會回歸到正?；陌l(fā)展中來。

“去年大家如果做房地產(chǎn)投資、股票投資，理論上政策方向很好把握，就是一個方向—————加速。到了2010年不太好把握了，開始分化了，澳大利亞3次加息，俄羅斯、匈牙利減息，美國的失業(yè)率還是很高，但是在縮小，歐洲情況在惡化?！卑褪锼烧f，2010年的宏觀政策有一個重要的基調(diào)，就是從2009年非常時期的非常政策，要平穩(wěn)過渡到正常時期的正常政策，所以叫“正?；?。

相對而言，2009年的超常規(guī)被巴曙松總結(jié)為三點(diǎn)：地方政府投融資平臺帶動了城市化基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)；9.59萬億的信貸高速增長；房地產(chǎn)出乎意料的大幅上漲。“這三塊也要正?；?。”巴曙松指出，目前的政策調(diào)控都是針對這三塊來講的。

對于房地產(chǎn)業(yè)的“正?；?，巴曙松建議房地產(chǎn)商“去年這樣的年份，不能指望每年都出現(xiàn)”。他指出，把去年和今年加起來做一個平均，都是歷史上比較高的時期，“所以房地產(chǎn)商回想一下，在一個正常的年份怎么經(jīng)營，怎么開發(fā)，怎么賺錢，不能照著2009年這種狀態(tài)，這個很難碰到”。

【對話巴曙松】

成都商報：今年的貨幣政策總體走勢如何？對于加息如何看待？

巴曙松：貨幣政策將保持連續(xù)性，cpi如果連續(xù)幾個月出現(xiàn)上漲，存在加息可能；人民幣匯率方面，中國政府將根據(jù)中國經(jīng)濟(jì)的發(fā)展需求，進(jìn)行主動性和漸進(jìn)性的升值。對于信貸投放，從去年的9.59萬億到今年的7.5萬億，今年也不算低。

成都商報：一連串的政策調(diào)控措施，讓很多人擔(dān)心會對房地產(chǎn)行業(yè)帶來很大的影響。

巴曙松：全球低利率將導(dǎo)致資產(chǎn)價格上漲，但今年更多的信貸資金將投入到基礎(chǔ)建設(shè)等實(shí)體經(jīng)濟(jì)，房地產(chǎn)將從去年的超常規(guī)回歸正常，不能期望房地產(chǎn)還像去年一樣瘋狂。在2009年房地產(chǎn)出現(xiàn)意外大漲后，國家在政策上調(diào)控的目的是抑制需求，增大供給，但不會造成大起大落。決策層絕不會讓經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)w型的走勢，這在全球都是共識。按照我的計(jì)算，2010年將是一個新的增長周期的起點(diǎn)，即使有調(diào)控措施，也只是改變經(jīng)濟(jì)增長的斜率，而不會改變增長的方向。

摩根大通中國投資銀行副主席龔方雄：

今年房地產(chǎn)股票更有投資價值

“今年，投資房地產(chǎn)股票比投資房地產(chǎn)本身好?！饼彿叫墼谧蛉盏恼搲l(fā)言中表示，房地產(chǎn)價格經(jīng)過去年大幅上升后，今年的升幅即使不調(diào)控也不會大漲，相對來講，房地產(chǎn)股票的投資價值應(yīng)該不錯。去年一些房地產(chǎn)股票股價相比高位調(diào)整了30%～40%，如果投資者在兩者進(jìn)行選擇，他認(rèn)為資本市場調(diào)整了很多，實(shí)體市場調(diào)整不夠。因此，今年房地產(chǎn)股票的投資價值比房地產(chǎn)好。

此外，龔方雄稱，今年房地產(chǎn)企業(yè)想融資，選擇境外渠道或許更有利。畢竟，從房地產(chǎn)調(diào)控角度來看，相比去年，對房地產(chǎn)不管是發(fā)債、貸款，還是房地產(chǎn)信托融資，都有收緊趨勢，宏觀不確定因素增多。但是，境外資本市場卻非?；钴S，美國、歐洲、日本等幾個主要經(jīng)濟(jì)體系方向非常清晰，低息、不加息的政策會維持相當(dāng)長的時間。

龔方雄解釋說，中國在境外上市的企業(yè)，發(fā)高息債成本都比較低，如果把人民幣可能升值的幅度考慮進(jìn)去，融資成本可能比境內(nèi)還低。在境內(nèi)，很多開發(fā)商利用信托融資，成本大約是13%～15%左右；而在境外，即使是高息融資的成本，也不過是12%～13%。如果上市公司以短債的形式融資，付出的成本會更低。從基本形勢來看，國內(nèi)房價下跌的可能性不大，較多就是成交量暫時性的放緩，然后需求方采取暫時觀望態(tài)度，但如果供應(yīng)量并沒有上來，城市化進(jìn)程加快，中國投資者仍缺乏有效的投資渠道的話，這些錢仍然不可避免地會流入房地產(chǎn)。

龔方雄指出，國外投資者選擇我國房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行投資時，主要注重其三個方面：一是房地產(chǎn)企業(yè)土地儲備的數(shù)量和質(zhì)量，以及獲得獲得土地儲備的價格。二是看房地產(chǎn)企業(yè)土地儲備的分布，因?yàn)橹袊磥硪欢螘r間的發(fā)展，可能跟過去十年房地產(chǎn)市場的發(fā)展有個不太一樣的主軸，未來一旦城市化進(jìn)程的和我們區(qū)域發(fā)展的是在二三線城市，而不是一線城市，二三線城市的一些藍(lán)籌企業(yè)，在資本市場上會得到更多的關(guān)注。三是看重房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)能力。

(作者：吳宇宸 張亦帆)