在溫州人“炒房”的資金來源中，民間借貸是主要籌資方式之一，少量項目會出現(xiàn)劉波這種“中間人”的身影。房產(chǎn)投資者的資金主要有三個來源：自有閑置資金、企業(yè)資金、民間借貸和股權(quán)集資。使用較后一種籌資方式的往往是一些大項目，不是“炒”一套或幾套房子，而可能是購下一整幢樓。

自有閑置資金

　　溫州的民間閑置資金是較早進入房產(chǎn)投資領(lǐng)域的。1999年前后，一些溫州人開始用“閑錢”炒房，當時以投資溫州本地為主，對外地樓市的投資初具規(guī)模則是在2001年，并在2003年達到鼎盛狀態(tài)。購房團成員通常使用自己手中的幾十萬、數(shù)百萬元“閑錢”，把投資房產(chǎn)當作一種理財方式。

　　溫州瑞安的林小姐是其中比較典型的一個。她今年40歲，業(yè)余作家，在上海有7套房產(chǎn)。

　　2003年夏天，林小姐和幾個同學(xué)一塊到上海，坐出租車看盤。幾個月下來，她一共購進7套房產(chǎn)。每套房子頭付都是二成，總投入為120萬元。購?fù)?套房子，林小姐手中還有50萬元，她就“停手”了。她的想法是，7套房子每年的按揭費用需30萬元，這50萬元加上她的工資收入，供兩年按揭沒有問題，不會因為資金問題處于被動。

　　“溫州人投資房產(chǎn)還是比較保守的，基本上是自有資金、閑錢，跟朋友借來投資的很少，一般手里都會留幾十萬元流動?！绷中〗阏f。購入至今不到兩年，她的7套房子一共增值300萬元。她表示自己做的是長線投資，做短線的話需要經(jīng)常在溫州、上海之間跑來跑去，她嫌麻煩。

　　林小姐投資房產(chǎn)的資金，來自于她前幾年做生意的積累。此前她做過各種小生意，包括投資出租車，后來在瑞安購了一塊地基，為她帶來60萬元的盈利。

　　當她手中握有近200萬元資金的時候，林小姐開始認真琢磨該怎么理財。思前想后，她認為投資房產(chǎn)仍是較好的選擇。目前，除投資房產(chǎn)外，她還在不同企業(yè)投資有股份，這為她每年帶來近二三十萬元的收入。較近，由于調(diào)控政策陸續(xù)出臺，她感覺“壓力比較大”，已經(jīng)打算把手中的房子出售一套。

企業(yè)資金

　　房產(chǎn)投資的豐厚回報，除了吸引林小姐這樣的個人閑散資金入市，還使得越來越多的企業(yè)資金流向這個領(lǐng)域。

　　林小姐有三個同學(xué)，都是所謂“太太炒房團”的成員，每人的家里各經(jīng)營著一家小企業(yè)。去年，她們?nèi)烁鲝钠髽I(yè)調(diào)出幾百萬元資金，合在一起剛好是1000萬元，合作在上海“短炒”。一年下來，每個人都已賺了幾百萬元。

　　調(diào)用企業(yè)資金炒房，資金成本顯然比“閑錢”高得多。林小姐說：“資金拿去炒房后，有的企業(yè)經(jīng)營受到影響。但一年下來，企業(yè)沒賺錢，投資房產(chǎn)這塊業(yè)務(wù)賺錢了，也是一樣的，對有些人來說也許還更劃算?！?/P>

　　另一位不愿透露姓名的投資者，資金使用的“招數(shù)”出人意料。他本人經(jīng)營一家生產(chǎn)月餅包裝盒的小企業(yè)。產(chǎn)品生產(chǎn)在上半年集中進行，拿到銷售回款，下半年企業(yè)不再生產(chǎn)，他就把資金全都投入房產(chǎn)投資。

　　去年下半年，企業(yè)資金流向炒房相當明顯。這些企業(yè)的數(shù)量與資金規(guī)模無法統(tǒng)計，但業(yè)內(nèi)人士感到，這批新加入者“來勢洶涌”。溫州成明房產(chǎn)代理有限公司總經(jīng)理胡冬明表示，去年9月、10月，溫州房價迅猛上漲，吸引了不少中小企業(yè)主加入炒房行業(yè)?！八麄兊馁Y金實力都非常雄厚，可能短時間購入七八套房子。”這些企業(yè)主可調(diào)用的資金往往上千萬元，在溫州本地樓市投資后，他們也把目光轉(zhuǎn)向上海等外地樓市。

民間借貸或股權(quán)集資

　　一些“大手筆”的炒房項目，需要通過民間借貸或股權(quán)集資的方式，才能籌集足夠的資金。

　　一位不愿透露姓名的業(yè)內(nèi)人士介紹如下：在開發(fā)商資金短缺的情況下介入，以較低的價格購進整幢樓，打進部分預(yù)付款，通常金額在幾千萬元左右。如果市場價在9000元/平方米上下，他們就可能以低于30%的價格購入，而開發(fā)成本可能在5000元/平方米左右，開發(fā)商仍有盈利，獲得資金后，項目就可以繼續(xù)運作。

　　通常，這樣的項目投資者不會單兵作戰(zhàn)，而是聯(lián)絡(luò)幾個朋友對項目的風(fēng)險、收益進行討論后，再決定是否投資。一旦開始行動，他們就各自負責(zé)籌集一定量的資金。項目的運作由一家房產(chǎn)營銷代理公司出面進行，內(nèi)部有自己的約定，實際股東可能是多位。一個人負責(zé)籌集的資金額可能是幾百萬元或上千萬元，有的投資者從自己的企業(yè)調(diào)用資金，有的向親戚朋友借貸，有的則通過“中間人”以民間借貸的方式籌資。

　　不久前，一個溫州投資者在上海購入了一幢住宅樓，其“炒房”資金就是通過民間借貸籌集。該投資者以2億元的價格整體購下這幢樓，對方要求一個星期內(nèi)打進預(yù)付款2000萬元。這筆相當大的資金竟然在一個晚上就籌足了。2000萬元全部是以月利息3分(年息36%)借入。在這個過程中，“中間人”劉波負責(zé)籌集了500萬元。他向一些朋友以月利率2分借貸，每處借50萬元或100萬元，借給項目投資者的利息是月利率3分。這個項目所需的其余資金，也以類似的方式籌集。

　　盡管借貸利息很高，但一個多月后，整幢樓售出，除去兩個月利息120萬元和其他費用，該投資者凈賺2000多萬元。但這其中的風(fēng)險也相當大，投資者關(guān)鍵在于判斷：一是這幢樓的市場價格能賣多少，二是能不能較快賣出去。

　　通常，以月利息3分籌集的民間借貸資金，都是用來短期使用，以“炒”整幢樓為主。

風(fēng)險

　　在房產(chǎn)投資領(lǐng)域，溫州有多少資金流入，任何機構(gòu)都沒有準確的統(tǒng)計數(shù)據(jù)，而資金來源主要是以上三個方面。而在房地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域，溫州各行業(yè)規(guī)模的企業(yè)幾乎都會從事開發(fā)業(yè)務(wù)。

　　由于部分區(qū)域房價上漲過快、投資率過高，政府陸續(xù)出臺各項調(diào)控政策。很多溫州投資者都感受了政策信號帶來的壓力，感覺投資風(fēng)險在增大。

　　溫州一位從事了6年房地產(chǎn)報道的 記者表示：“現(xiàn)在看來，市場的階段性調(diào)整勢在必行?！比舫霈F(xiàn)調(diào)整，溫州資金進入市場如此之多，也將承擔(dān)同樣多的風(fēng)險。

　　溫州經(jīng)濟學(xué)會會長馬津龍表示：“說溫州人炒房賺了很多錢，這話其實不對?，F(xiàn)在很多房子還在溫州人手中?！?

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