-在辦理預(yù)售登記手續(xù)或交易過戶手續(xù)時應(yīng)提交地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、購房人、物業(yè)管理企業(yè)三方簽訂的遵守公約的承諾書

　　-公約應(yīng)當(dāng)包括物業(yè)基本情況、物業(yè)管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、簽約各方權(quán)利義務(wù)、違約責(zé)任和糾紛的處理等基本內(nèi)容

　　政策關(guān)注

　　物業(yè)糾紛已經(jīng)成為目前消費(fèi)者投訴的老大難問題。

　　北京市國土資源和房屋管理局日前頒布文件，要求開發(fā)企業(yè)售房前應(yīng)報物業(yè)管理公約申請核準(zhǔn)；售房時應(yīng)由開發(fā)企業(yè)、購房人、物業(yè)管理企業(yè)共同簽署遵守公約的承諾書；在辦理預(yù)售登記手續(xù)或交易過戶手續(xù)時應(yīng)提交三方簽訂的遵守公約的承諾書。市國土房管局同時還發(fā)布了公約和承諾書的示范文本。日前市國土房管局的有關(guān)負(fù)責(zé)人就物業(yè)管理公約的相關(guān)問題接受了記者的采訪。

　　-記者：為什么要在購房時簽訂物業(yè)管理公約？目前物業(yè)糾紛產(chǎn)生的根由是什么？

　　-負(fù)責(zé)人：當(dāng)前反映的物業(yè)管理糾紛較多，糾紛看似發(fā)生在入住階段，其實(shí)大多在購房時就留下了隱患，往往是因?yàn)橘彿繒r對房屋售后各方關(guān)于物業(yè)管理的權(quán)利義務(wù)沒有界定清楚。

　　很多業(yè)主和開發(fā)企業(yè)認(rèn)為物業(yè)管理是入住后的事，應(yīng)該在入住后再協(xié)商。但由于前期物業(yè)管理的委托權(quán)由開發(fā)企業(yè)行使和物業(yè)管理服務(wù)的公共性，單個業(yè)主事實(shí)上不可能在入住時就公共性的物業(yè)管理服務(wù)與物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)行協(xié)商。

　　這樣很多業(yè)主因此認(rèn)為自己是在入住時被動接受了開發(fā)企業(yè)和物業(yè)管理企業(yè)提出的物業(yè)管理?xiàng)l款，覺得服務(wù)和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等均由開發(fā)企業(yè)和物業(yè)管理企業(yè)確定，業(yè)主沒有主動選擇的權(quán)利。

　　同時由于購房時不同的業(yè)主對物業(yè)管理的預(yù)期不一樣，有的業(yè)主可能傾向高標(biāo)準(zhǔn)服務(wù)，有的傾向較低標(biāo)準(zhǔn)服務(wù)，而由于沒有在購房時說清楚，入住時某些業(yè)主認(rèn)為物業(yè)管理與自己購房時的預(yù)期不一致，開發(fā)企業(yè)和物業(yè)管理企業(yè)也很難協(xié)調(diào)這種矛盾。

　　此外，加上入住時的實(shí)際情況可能與銷售人員口頭承諾或廣告上標(biāo)明的不一致，購房時銷售員和印發(fā)的廣告上說的物業(yè)管理費(fèi)可能是1元／平方米／月，物業(yè)管理公司是某品牌物業(yè)管理企業(yè)，但入住時有些購房人發(fā)現(xiàn)物業(yè)管理收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)變了，物業(yè)管理企業(yè)也可能換成了一家名不見經(jīng)傳的小企業(yè)。而且對于共有部位、共有設(shè)施設(shè)備和相應(yīng)配套設(shè)施的使用管理、維修養(yǎng)護(hù)責(zé)任不清晰，停車場和會所的使用收費(fèi)問題，往往也是糾紛的起端。

　　由于購房時沒有就物業(yè)管理有關(guān)問題簽訂詳細(xì)協(xié)議，入住后購房人的權(quán)益很難得到保障，開發(fā)企業(yè)和物業(yè)管理企業(yè)也覺得疲于應(yīng)付。簽訂物業(yè)管理公約的目的就是要明確房屋售后開發(fā)企業(yè)、購房人、物業(yè)管理企業(yè)關(guān)于物業(yè)管理的權(quán)利和義務(wù)，減少和避免糾紛的產(chǎn)生。同時，一旦糾紛發(fā)生，也可以作為解決糾紛的依據(jù)。

　　-記者：什么是物業(yè)管理公約？

　　-負(fù)責(zé)人：物業(yè)管理公約是由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、購房人、物業(yè)管理企業(yè)三方簽訂的關(guān)于房屋售后各方物業(yè)管理權(quán)利義務(wù)的契約。一經(jīng)簽訂，對簽約各方具有法律約束力。

　　公約的制訂方是商品房的銷售者——開發(fā)企業(yè)，開發(fā)企業(yè)可自行制訂公約，同時由于公約是較為專業(yè)的法律文本，開發(fā)企業(yè)也可委托律師等專業(yè)人士制訂公約。公約須在售房前報市國土房管局市居住小區(qū)管理辦公室核準(zhǔn)登記。

　　-記者：公約應(yīng)包括哪些內(nèi)容？

　　-負(fù)責(zé)人：公約應(yīng)當(dāng)包括物業(yè)基本情況、物業(yè)管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、簽約各方的權(quán)利義務(wù)、違約責(zé)任和糾紛的處理等基本內(nèi)容。

　　公約應(yīng)參照市國土房管局2002年7月發(fā)布的示范文本制訂，包含其必備條款。內(nèi)容不得與有關(guān)法規(guī)政策的強(qiáng)制性規(guī)定相沖突。

　　-記者：物業(yè)管理公約應(yīng)在何時報？

　　-負(fù)責(zé)人：開發(fā)企業(yè)應(yīng)在銷售房屋前制訂公約，并將公約報市國土房管局市居住小區(qū)管理辦公室。開發(fā)企業(yè)在辦理商品房預(yù)售許可證時，提供經(jīng)市小區(qū)辦核準(zhǔn)登記的公約。

　　晨報記者李雯

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