1 目的
成本管理是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)管理工作的一項(xiàng)重要內(nèi)容。成本控制直接關(guān)系企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益和顧客滿意。成本核算與預(yù)測(cè)，不僅是商品房銷售定價(jià)的依據(jù)，也是企業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目可行性研究的重要依據(jù)。為了加強(qiáng)本公司房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本管理工作，降低成本，依據(jù)國(guó)家《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)制度》、《施工、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)制度》和ISO9001質(zhì)量管理體系標(biāo)準(zhǔn)，特制定本程序。
2 適用范圍
本辦法適用于本公司房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本管理；房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)活動(dòng)包括房地產(chǎn)工程項(xiàng)目建設(shè)、商品房和存量房產(chǎn)的銷售與租賃業(yè)務(wù)。
3 編寫依據(jù)
質(zhì)量手冊(cè) 7.5 生產(chǎn)和服務(wù)提供
工程項(xiàng)目過(guò)程管理程序 （XX/程序－12）
4 職責(zé)
4.1 集團(tuán)公司總經(jīng)理全面負(fù)責(zé)專業(yè)本公司房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本管理工作。集團(tuán)公司副總經(jīng)理、總會(huì)計(jì)師按照各自分管業(yè)務(wù)配合總經(jīng)理組織和開(kāi)展本公司房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本管理工作。
4.2 財(cái)務(wù)部是本公司房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本歸口管理的職能部室，負(fù)責(zé)組織房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本核算、編制房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本報(bào)表、編寫房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本分析。在總經(jīng)理主持下，財(cái)務(wù)部會(huì)同投資發(fā)展部、房地產(chǎn)事業(yè)部、項(xiàng)目部、售樓等有關(guān)部門共同編制房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本計(jì)劃和有關(guān)費(fèi)用開(kāi)支計(jì)劃并參與控制和考核工作。
4.3 項(xiàng)目部負(fù)責(zé)招標(biāo)標(biāo)底審核確認(rèn)及工程預(yù)結(jié)算和撥付工程款過(guò)程的監(jiān)控管理。項(xiàng)目部是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本核算、管理、控制的基層單位。
5 程序內(nèi)容
5.1房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本項(xiàng)目和開(kāi)支范圍
5.1.1土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)：包括土地征用費(fèi)、動(dòng)遷用房安置費(fèi)等。
5.1.2 前期工程費(fèi)：包括規(guī)劃、設(shè)計(jì)、項(xiàng)目可行性研究、水文地質(zhì)、勘查測(cè)量、“四通一平”等支出。
5.1.3 建筑安裝工程費(fèi)：包括以發(fā)包方式支付給承包單位的建筑安裝工程費(fèi)和以自營(yíng)方式發(fā)生的建筑安裝工程費(fèi)。
5.1.4市政基礎(chǔ)設(shè)施大配套費(fèi)：包括應(yīng)交市配套部門的基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)、供熱源頭費(fèi)、氣源發(fā)展基金。
5.1.5二次管網(wǎng)配套費(fèi)：包括應(yīng)交市、區(qū)主管局的小區(qū)內(nèi)道路、給排水、供電、供熱、燃?xì)狻⑼ㄓ?、綠化、電視、智能化、路燈，環(huán)境設(shè)施等費(fèi)用。還包括應(yīng)交區(qū)配套辦的非經(jīng)營(yíng)性公建配套費(fèi)，包括為小區(qū)服務(wù)而建設(shè)的學(xué)校、幼兒園、居委會(huì)用房、車庫(kù)、車棚、垃圾站、換熱站、調(diào)壓站、消防控制、變電室、箱式基礎(chǔ)、泵房和地下室、地下人防等。
5.1.6不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)：包含開(kāi)發(fā)建設(shè)中事先不可預(yù)見(jiàn)的如地基處理、工程變更和銷售后發(fā)生的保修期延長(zhǎng)期間的保修維修費(fèi)用。
5.1.7開(kāi)發(fā)間接費(fèi)：包括房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目應(yīng)承擔(dān)的管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用、貸款利息、稅金等。
5.2房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本預(yù)測(cè)和成本計(jì)劃
5.2.1成本預(yù)測(cè)。為了保證房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目目標(biāo)利潤(rùn)的實(shí)現(xiàn)，公司進(jìn)行成本預(yù)測(cè)，對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本耗費(fèi)作出合理的測(cè)算，制定目標(biāo)成本。成本預(yù)測(cè)的基本程序?yàn)椋?br />5.2.1.1收集房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本核算的歷史資料；
5.2.1.2進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)研，掌握市場(chǎng)信息；
5.2.1.3進(jìn)行銷售（租賃）價(jià)格預(yù)測(cè)；
5.2.1.4初步測(cè)算目標(biāo)成本和目標(biāo)利潤(rùn)；
5.2.1.5充分考慮變化因素，計(jì)算預(yù)測(cè)誤差，修正目標(biāo)成本并組織對(duì)目標(biāo)成本的評(píng)估。
5.2.2 在目標(biāo)成本的基礎(chǔ)上，編制降低成本計(jì)劃。
5.2.2.1降低成本計(jì)劃的編制內(nèi)容包括各成本項(xiàng)目降低計(jì)劃、各開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用降低計(jì)劃、各工程項(xiàng)目成本降低計(jì)劃以及技術(shù)組織措施計(jì)劃。
5.2.2.2降低成本計(jì)劃的編制分工，按照集團(tuán)專業(yè)和職能部室、項(xiàng)目部、售樓分管職責(zé)和權(quán)責(zé)結(jié)合的原則進(jìn)行，財(cái)務(wù)部負(fù)責(zé)匯總編制集團(tuán)公司降低成本計(jì)劃。
5.2.2.3集團(tuán)公司降低成本計(jì)劃和各部門降低成本計(jì)劃由集團(tuán)公司總經(jīng)理辦公會(huì)議研究同意后下達(dá)，集團(tuán)公司各部門和全體員工貫徹執(zhí)行，在集團(tuán)公司內(nèi)實(shí)行全面成本管理。

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