稅收籌劃無所不在，房地產(chǎn)行業(yè)納稅籌劃空間巨大，而且節(jié)約的完全金額也很大，省下來的就是“凈利潤”。

　　房地產(chǎn)在中國真正的發(fā)展，不過短短的二十年的時(shí)間，但是發(fā)展非常迅猛。特別是近三年來，房價(jià)一日三變，由此也吸引眾多資金加入房地產(chǎn)行業(yè)，曾經(jīng)流行無論從事什么行業(yè)，只要賺了錢就投資房地產(chǎn)的現(xiàn)象，而且大都能獲取暴利。因此大多數(shù)中小房地產(chǎn)企業(yè)不重視內(nèi)部管理，財(cái)稅管理也明顯滯后于行業(yè)的發(fā)展，結(jié)合智慧源公司多年從事房地產(chǎn)行業(yè)財(cái)稅咨詢的實(shí)務(wù)，我們總結(jié)房地產(chǎn)開發(fā)商財(cái)稅管理上主要存在以下幾方面問題：

　　、老板重視程度不夠，財(cái)稅管理粗放

　　如何以較低成本獲取項(xiàng)目所需資金，是束縛每個(gè)開發(fā)商的手銬。這一方面與開發(fā)商在項(xiàng)目運(yùn)作之前缺乏必要的財(cái)務(wù)投資分析有關(guān)，過于樂觀，不顧一切瘋狂拿地，2007年土地成本紀(jì)錄一次又一次被刷新，增加了開發(fā)商的經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)和財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，2008年眾多的房地產(chǎn)企業(yè)不得不斷臂求生，出讓開發(fā)項(xiàng)目；另外一方面與企業(yè)融資手段的匱乏有關(guān)，大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)僅通過銀行融資，或者利用高額利率的民間貸款，融資手段單一。不善于在資本市場上多袖齊舞，今年以來，境內(nèi)外上市又受到了諸多限制與障礙后，很多地產(chǎn)商就更加不知所措了。還有一個(gè)很重要的原因是，與其財(cái)稅管理水平粗放有關(guān)。

　　究其根源，一方面是早期錢太好賺，眼睛只顧向外看，更深層次的原因是，很多地產(chǎn)老板或聘請(qǐng)的項(xiàng)目操盤手大都是建筑工程專業(yè)出身，對(duì)財(cái)稅管理一知半解，對(duì)財(cái)稅很不重視，或表面上認(rèn)為很重要，骨子里還是認(rèn)為工程、銷售是較重要的，對(duì)財(cái)務(wù)的要求無外是把帳弄清楚，較好能配合把錢融到手，僅此而已。這是造成財(cái)稅管理粗放的較主要原因。所以，國內(nèi)大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)稅管理離精細(xì)化還有很大距離，這也就意味著，內(nèi)部還有很多空間可以挖掘，在理性回歸的時(shí)代，眼睛可以適當(dāng)?shù)叵騼?nèi)看，向內(nèi)部管理要效益。比如說目前房地產(chǎn)企業(yè)的資金流很緊張，而在某一段時(shí)間內(nèi)其實(shí)是現(xiàn)金流入大于現(xiàn)金流出的，如能提高預(yù)測(cè)的準(zhǔn)確度，從而提高全面預(yù)算管理水平，令到在時(shí)間上匹配的更合拍，在一定程度上是可以局部緩解資金緊張狀態(tài)的。

　　、財(cái)務(wù)人員地位不高，參與重大決策程度不夠與

其他傳統(tǒng)行業(yè)相比較，房地產(chǎn)公司財(cái)務(wù)從業(yè)人員的素質(zhì)普遍偏低。由于地位不高，參與重大經(jīng)營決策時(shí)人微言輕，造成財(cái)務(wù)管理滯后于企業(yè)經(jīng)營決策，很多時(shí)候?qū)偈潞蟊粍?dòng)式財(cái)稅管理。而在國外，CFO通常都是緊隨CEO之后排位的。

　　在咨詢過程中，我們就經(jīng)常發(fā)現(xiàn)，很多開發(fā)商或投資商是從其他行業(yè)轉(zhuǎn)入，其財(cái)務(wù)人員往往也是跟隨企業(yè)經(jīng)營者從其他行業(yè)一并轉(zhuǎn)入，而房地產(chǎn)行業(yè)與其他行業(yè)相比，財(cái)稅上有很多自已的特殊性，很多財(cái)務(wù)人員未能及時(shí)跟進(jìn)；還有一些老板，為了安全而選用所謂的“自已人”，并非財(cái)務(wù)專業(yè)出身，在工作中邊干邊學(xué)，從而犯了很多明顯不該犯的錯(cuò)誤。例如，較近就發(fā)現(xiàn)，有家企業(yè)開發(fā)2年來從未設(shè)立“開發(fā)間接費(fèi)用”科目，所有人員的工資、費(fèi)用均在“期間費(fèi)用”中列支，2年來共列支了3000多萬元。這種低級(jí)錯(cuò)誤將來會(huì)導(dǎo)致至少多交1000多萬元的土地增值稅。還有一家企業(yè)較近推出購房契稅的促銷政策，財(cái)務(wù)人員事前完全不知，額外增加了企業(yè)的稅收負(fù)擔(dān)。

　　第三、財(cái)稅工作缺乏事前規(guī)劃

　　企業(yè)對(duì)財(cái)務(wù)管理的重視程度對(duì)成本控制能起到相當(dāng)?shù)淖饔?。然而，由于管理相?duì)粗放，投資經(jīng)營決策往往靠老板拍腦袋，缺少事前的整體規(guī)劃，往往是遇到問題找救火隊(duì)員。投資決策分析、資金預(yù)算、成本控制、績效考核、財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警等大型房地產(chǎn)行業(yè)常用的財(cái)務(wù)管理手段，很難在中小房地產(chǎn)企業(yè)中起到很好的作用，很多工作一定要做在前面，臨時(shí)燒香可能連佛門在哪都不知道，可問題是，還是有很多人是“不見棺材不落淚”。

　　第四、偷稅漏稅現(xiàn)象普遍，稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)較大

　　房地產(chǎn)企業(yè)主要稅種有營業(yè)稅及附加、土地增值稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、房產(chǎn)稅、房地產(chǎn)稅、印花稅、企業(yè)所得稅以及個(gè)人所得稅等等。特別是從2007年2月1日起，推出的土地增值稅加強(qiáng)清算政策，令稅收成本至少達(dá)到銷售額的20%以上，已成為地價(jià)和建安費(fèi)之后的第三大成本。今年推出的國稅函(2008)299號(hào)，更要求開發(fā)商在預(yù)征企業(yè)所得稅時(shí)，不允許扣除營業(yè)稅金和期間費(fèi)用，這進(jìn)一步加大了開發(fā)企業(yè)資金緊張的局面。而由于開發(fā)建設(shè)周期長，房地產(chǎn)行業(yè)主要采取預(yù)征制度，目前營業(yè)稅、企業(yè)所得稅、土地增值稅三個(gè)主要稅種合計(jì)預(yù)征率大約在銷售額的12%左右，只有等到項(xiàng)目清算時(shí)，才知道原來要的交稅那么高。所以在利潤較好的年頭，開發(fā)商還不覺得太痛。也就不會(huì)太在意稅務(wù)問題。據(jù)了解，在國內(nèi)還沒有一家地產(chǎn)公司設(shè)立了專門的稅務(wù)部、稅務(wù)總監(jiān)崗位，這就是一個(gè)例證。

　　近年，國家為調(diào)控房價(jià)，已將稅收、信貸、土地作為宏觀調(diào)控的三把利劍，房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)連續(xù)多年作為稅收檢查對(duì)象，較近幾年有不少房地產(chǎn)企業(yè)老總倒在稅收這把利劍之下。

　　2008年6月15日，國家稅務(wù)總局向社會(huì)公布了5起涉稅違法案件，其中福布斯富豪榜上榜人物劉軍旗下泰躍房地產(chǎn)公司北京泰躍房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司從1995年7月31日至2006年12月31日長達(dá)11年半的時(shí)間中，通過虛假納稅申報(bào)，少申報(bào)營業(yè)稅應(yīng)稅收入共計(jì)13.53億元，稅務(wù)機(jī)關(guān)責(zé)令其補(bǔ)繳稅款7439萬元，加收滯納金3246萬元，罰款3618萬元。共計(jì)1.4億元。

　　看看上面的落馬房地產(chǎn)企業(yè)根本談不上任何偷稅技術(shù)，稱其為“搶稅”都不為過，很多企業(yè)認(rèn)為與政府部門處理好關(guān)系，稅收沒有人管。但是上面兩家企業(yè)被稅務(wù)機(jī)關(guān)追查自企業(yè)成立以來的10多年的賬務(wù)，并作出補(bǔ)稅的警示，值得我們房地產(chǎn)企業(yè)好好反思。國家稅務(wù)總局一位處長在泰躍地產(chǎn)出事后就說“這家公司的偷稅行為太猖獗了，也許是因?yàn)樵瓉硪勒逃懈吖僮o(hù)著，它基本忘記了稅法的存在?！?，該案的查處，向很多官商勾結(jié)的偷稅者發(fā)出了警鐘：“不是不報(bào)，時(shí)候未到?！?/P>

　　在多年地產(chǎn)項(xiàng)目咨詢過程中，我們發(fā)現(xiàn)地產(chǎn)商多數(shù)存在偷稅或者多交稅的情形，偷稅主要是通過以下手法：

　　虛開建安發(fā)票加大成本，表現(xiàn)形式：建安單價(jià)過高，資金流向復(fù)雜；

　　虛構(gòu)成本以制造逃稅空間，表現(xiàn)形式：高額裝修；

　　車庫、會(huì)所、出租商鋪成本全部擠占到已售物業(yè)成本中；

　　以房換地在分房時(shí)不視同銷售納金；

　　將開發(fā)產(chǎn)品自用、職工福利、獎(jiǎng)勵(lì)不視同銷售不納稅；

　　項(xiàng)目結(jié)束不注銷也不進(jìn)行土地增值稅清算等等。

　　我們認(rèn)為，由于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)環(huán)節(jié)眾多，拿地、拆遷、設(shè)計(jì)、土建、采購、裝修、資金、宣傳策劃、銷售、物業(yè)等等，每一項(xiàng)經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)的發(fā)生都會(huì)涉及稅金，同時(shí)產(chǎn)生稅收籌劃。比如，公司股東選擇法人股東還是自然人股東、公司性質(zhì)用外資還是內(nèi)資；企業(yè)拿地的選擇：是通過招拍掛還是直接購購其他公司土地還是直接收購股權(quán)，收購股權(quán)后溢價(jià)部分如何入帳；企業(yè)合作模式的選擇：是成立項(xiàng)目還是不成立項(xiàng)目公司；開發(fā)產(chǎn)品的選擇：毛坯房還是 等等。稅收籌劃無所不在，房地產(chǎn)行業(yè)納稅籌劃空間巨大，而且節(jié)約的完全金額也很大，省下來的就是“凈利潤”。隨著房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)一步發(fā)展，此次行業(yè)危機(jī)也是行業(yè)發(fā)展的機(jī)會(huì)，抓住機(jī)會(huì)苦練內(nèi)功，降低包括稅收成本在內(nèi)的成本，熬過行業(yè)的冬天，堅(jiān)信房地產(chǎn)的春天就會(huì)重新到來。

　　針對(duì)以上問題，我們的建議是

　　1、房地產(chǎn)企業(yè)老板要借這次調(diào)整的機(jī)會(huì)，重新審視財(cái)稅問題，高度重視起來，自已該補(bǔ)課的補(bǔ)課；

　　2、提升財(cái)務(wù)人員的地位，該高薪聘請(qǐng)的不要吝嗇，財(cái)務(wù)人員的至少在1：5以上；

　　3、在稅務(wù)籌劃上我們具體的建議是：

　　☆ 設(shè)立稅務(wù)部和稅務(wù)總監(jiān)崗位；

　　☆ 更多地借用外部稅務(wù)咨詢師的“腦袋”；

　　☆ 要樹立提前做好稅務(wù)規(guī)劃的意識(shí)，而不要臨時(shí)抱佛腳；

　　☆ 稅務(wù)籌劃要從戰(zhàn)略層面、經(jīng)營管理層面、理財(cái)層面三個(gè)層面全面導(dǎo)入，而不能僅停留在理財(cái)層面上；

　　☆ 在房地產(chǎn)不同開發(fā)階段都要導(dǎo)入稅務(wù)籌劃； ☆ 注意稅務(wù)籌劃的合法性、合理性，把握好業(yè)務(wù)行為的真實(shí)性和交易價(jià)格的“度”，注意防范稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，不要掉入“偷稅漏稅的泥潭”。

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