與其他開發(fā)商一起合作拿地，已經(jīng)成為綠城營運(yùn)的一種模式，去年綠城共計(jì)獲得21個(gè)土地項(xiàng)目，其中12個(gè)是通過聯(lián)營或收購公司股權(quán)形式獲得。不僅，綠城如此，復(fù)地在上海的五個(gè)項(xiàng)目，也是與其他公司聯(lián)合開發(fā)的。

分析人士指出，隨著國家貨幣政策的收緊，特別是去年一些城市地價(jià)偏高，今后許多開發(fā)企業(yè)尤其是中小開發(fā)企業(yè)開始聯(lián)合拿地，這種營運(yùn)模式將成規(guī)模。

規(guī)避拿地風(fēng)險(xiǎn)

“這種情況一般發(fā)生在小開發(fā)商身上，但是，目前許多大的公司都開始聯(lián)合拿地，這是由于現(xiàn)在開發(fā)商資金普遍緊張，雖然，聯(lián)合拿地使得開發(fā)商利潤(rùn)壓縮，但是按照目前的狀況，只能如此，可以說開發(fā)商是被迫聯(lián)合拿地?！鄙虾Ｓ油C(jī)構(gòu)研究部主任薛建雄表示。

滬上一位開發(fā)商老總表示：“現(xiàn)在這種市場(chǎng)行情，在上海拿地，應(yīng)當(dāng)是非常謹(jǐn)慎的，上海風(fēng)險(xiǎn)比較大，但是，作為開發(fā)商始終是要拿地的，如果和幾家公司成立項(xiàng)目公司聯(lián)合拿地，一方面，可以分擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)，特別是現(xiàn)在銷售不暢，回籠資金比較慢，開發(fā)過程中急需大量后備資金補(bǔ)充，即使開發(fā)的項(xiàng)目利潤(rùn)再低，只要賺錢，也是非常值得的，另一方面，也可以保持現(xiàn)金流的穩(wěn)定，如果單獨(dú)拿地，畢竟有一大筆資金需要支付，而現(xiàn)在是現(xiàn)金為王的時(shí)期?！?

從一些開發(fā)商年報(bào)中可以發(fā)現(xiàn)，房企現(xiàn)金流普遍緊張，保利地產(chǎn)每股現(xiàn)金流為-7.65元，金地集團(tuán)的每股現(xiàn)金流為-7.52元，招商地產(chǎn)每股現(xiàn)金流為-4.74元，榮盛發(fā)展每股現(xiàn)金流為-2.53元等。

去年，中國銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會(huì)發(fā)布了《關(guān)于加強(qiáng)商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的通知》，對(duì)商業(yè)性房地產(chǎn)信貸政策進(jìn)行了調(diào)整，通知進(jìn)一步嚴(yán)格房地產(chǎn)開發(fā)貸款條件。這使得開發(fā)商通過銀行項(xiàng)目融資貸款，再將貸款用于購購?fù)恋匾巡豢赡堋?

“去年北京、上海、杭州等城市相繼出現(xiàn)地王，地價(jià)普遍較高，現(xiàn)在開發(fā)商拿地普遍較為理性，土地儲(chǔ)備不再是今后的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，可能成為負(fù)擔(dān)，在這個(gè)前提下，聯(lián)合拿地，是開發(fā)商普遍采取的方式，有利于分擔(dān)今后的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。”薛建雄表示。

合作漸成規(guī)模

去年10月10日國土資源部發(fā)布了強(qiáng)調(diào)土地出讓須一次性付款的39號(hào)文件。文件一經(jīng)發(fā)布后，地產(chǎn)公司的拿地之路平添了一道強(qiáng)有力的阻礙。

“先前通過分期付款，繼而分期獲得土地證，然后抵押融資的通行做法便徹底不合法，對(duì)于開發(fā)商而言，這成為一些中小開發(fā)商單獨(dú)拿地的一個(gè)瓶頸，也是促成一些中小開發(fā)商聯(lián)合拿地的動(dòng)因?！毖ㄐ郾硎?。

上海五合智庫總經(jīng)理鄒毅(鄒毅博客,鄒毅新聞,鄒毅說吧)指出，對(duì)于那些要繼續(xù)擴(kuò)張的開發(fā)商來說，要規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，更需重視資金周轉(zhuǎn)，如果銷售回款狀況不好，不但是未來拿地受困，手中其余項(xiàng)目的開發(fā)還會(huì)受到影響，聯(lián)合拿地是一種考慮。

綠城已成為聯(lián)合其他開發(fā)商拿地的一個(gè)典范，去年綠城共計(jì)獲得21個(gè)土地項(xiàng)目，其中12個(gè)是通過聯(lián)營或收購公司股權(quán)形式獲得。

“2008年后的市場(chǎng)波動(dòng)和不確定性反而會(huì)使得地價(jià)回歸理性，會(huì)有一些獲取優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目的良機(jī)。綠城會(huì)選擇適當(dāng)時(shí)機(jī)，通過合作開發(fā)、二級(jí)市場(chǎng)收購以及品牌和管理的有償輸出等方式，擴(kuò)大開發(fā)規(guī)模以提升企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力?！本G城集團(tuán)副總經(jīng)理胡軍對(duì)記者說。

聯(lián)合拿地漸成規(guī)模，不僅綠城積極聯(lián)合拿地，復(fù)地集團(tuán)在上海開發(fā)的五個(gè)項(xiàng)目也都是和其他公司合作的。

“類似與同行合作，或者從二手市場(chǎng)獲取適宜的項(xiàng)目仍是復(fù)地拿地的策略之一?！睆?fù)地集團(tuán)副總裁曹志東表示，復(fù)地從不以高價(jià)拿地，目前的土地儲(chǔ)備總量比較適當(dāng)和有效，可滿足未來三至四年的發(fā)展需要。

分析人士指出，今后開發(fā)商也會(huì)采取先單獨(dú)拿地，再通過招標(biāo)與其他開發(fā)商成立項(xiàng)目公司，聯(lián)合開發(fā)項(xiàng)目，這樣可以使得之前單獨(dú)拿地的開發(fā)商先賺到土地升值的錢，再通過聯(lián)合開發(fā)，又規(guī)避了開發(fā)中的風(fēng)險(xiǎn)。

雖然，聯(lián)合拿地，有利于規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，目前也漸成規(guī)模，但也有業(yè)內(nèi)人士指出，聯(lián)合拿地，再開發(fā)項(xiàng)目，雖優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)，但其弱點(diǎn)也很明顯，聯(lián)合體屬兩家企業(yè)，合作中會(huì)出現(xiàn)各種問題，對(duì)利益分配可能發(fā)生分歧。

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