3月21日，萬科集團（萬科A，000002.SZ）發(fā)布年報稱，2007年萬科實現(xiàn)營業(yè)收入355.3億元，實現(xiàn)凈利潤48.4億元，同比分別增長98.3和110.8%。

“面對新的市場環(huán)境，萬科將采取理性應(yīng)變的經(jīng)營策略，繼續(xù)推進 戰(zhàn)略，預(yù)計2008 年 新開工比例將超過80%?！比f科集團總裁郁亮說。

發(fā)力土地儲備

年報顯示，萬科去年用409億元新增土地建筑面積合計1142萬平方米，按萬科權(quán)益計算的建筑面積934萬平方米，其土地儲備已高達1821萬平方米。

“在項目獲取上，萬科將繼續(xù)堅持穩(wěn)健投資的經(jīng)營風(fēng)格，加強和各類存量土地擁有者的合作，同時嚴格控制高端項目比例，提高針對剛性需求的小戶型產(chǎn)品的比例?！比f科在年報中表示。

對此，郁亮表示，萬科具備在短期內(nèi)進一步擴充項目資源的能力，但會選擇更合理的時機、以更有利的方式來體現(xiàn)這一能力。

僅在今年1月份，萬科在短短的一個月時間里，總耗資29.94億元，在上海、東莞、成都獲取4塊土地，總建筑面積逾百萬平方米。

“萬科2007年的業(yè)績增長是由于銷售價格和銷售面積雙雙大幅增長。”東方證券的研究報告認為，在過去幾個月的銷售淡季中，萬科通過各種營銷手段，加快尾盤的銷售進度，實現(xiàn)了資金的快速回籠。

光大證券房地產(chǎn)行業(yè)分析師趙強也認為，正是由于售價的提升，萬科的毛利率比上年提高了5.8%，成為利潤增長的另一大動力。

“顯然，在去年樓市價量齊升的頂峰期，萬科選擇了‘加速推盤’而非‘捂盤惜售’的正確策略?！壁w強表示。

東方證券報告顯示，萬科去年的拿地策略也與其對樓市的謹慎判斷一脈相承，擴張速度有所放慢。2008年萬科的新計劃開工面積為848萬平方米，增速從2007年的55%下降至9%，但竣工面積增速提升至55%。

“如果房價不能大幅提升的話，2009年萬科的增速可能放慢?！壁w強說。

盈利模式或?qū)⒚媾R考驗

“去年萬科銷售額達到了523.6億元，創(chuàng)下了房地產(chǎn)企業(yè)銷售的新紀錄。”郁亮說，“這是值得驕傲的事情?！?/p>

但按照萬科2004年的規(guī)劃，在連續(xù)10年年增長30%之后，2014年該公司銷售額將達到1093億元。為了達到這一目標，目前萬科正全力推進產(chǎn)業(yè)化，以加快企業(yè)運轉(zhuǎn)周期。

而2008年將是萬科工業(yè)化技術(shù)更大規(guī)模試驗的開始，全年開工面積預(yù)計將超過60萬平方米。同時，萬科將建立深圳、上海及北京工業(yè)化產(chǎn)品研發(fā)基地，完善東莞工業(yè)化技術(shù)研發(fā)基地，形成集團建筑技術(shù)研發(fā)工作平臺。

“萬科近年來在生產(chǎn)方式、管理模式、產(chǎn)品質(zhì)量等各方面所做出了的一系列部署，所有這些都圍繞著一個話題，即如何打造新的適合千億銷售目標的企業(yè)增長的運營平臺?！庇袅琳f。

但趙強表示，過去一年，相對保守的擴張速度使得萬科與競爭對手的差距有所縮小。同時，從2007年的業(yè)績指標來看，萬科的盈利能力與保利、金地、招商相比，并未表現(xiàn)出明顯的優(yōu)勢。

從目前其他公司的土地儲備來看，保利地產(chǎn)的土地儲備已達1547萬平方米，金地和招商也在日益縮小與萬科的差距。

“萬科在資金方面是充裕的，其去年532億元的現(xiàn)金回籠（銷售收入）也尚未全部用完，另外發(fā)行59億元公司債的計劃尚未實施。”趙強認為，但隨著公司規(guī)模的擴大和房地產(chǎn)市場的調(diào)整，萬科追求“市場份額+周轉(zhuǎn)速度”的盈利模式或許正面臨著考驗。

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