中國房地產(chǎn)由于周期短、利潤空間大和專業(yè)門檻低，所謂次“觸地”的現(xiàn)象不斷甚至風(fēng)起云涌，這種外行進(jìn)入的情況與外資和外地被業(yè)界并稱為的“三外”。

外行進(jìn)入方式上一般呈現(xiàn)四大特點(diǎn)

A，外行敢于“觸地”幾乎都資金雄厚，強(qiáng)勢進(jìn)入。由于中國的房地產(chǎn)毫無疑問屬于資金密集型行業(yè)，特別金融和土地新政的系列推出，傳統(tǒng)的杠桿資金模式幾乎失靈。在加上市場的競爭日益激烈，實(shí)力不夠是沒有資格覬覷這快肥肉的.

B， 常常采取兼并和重組的方式即收購股權(quán)、土地和項(xiàng)目的資本運(yùn)營形態(tài)。這些企業(yè)幾乎都在其他行業(yè)積累了大量資金或創(chuàng)出了品牌。一般上市公司多采取這種模式。

C， 再有就是資源和關(guān)系型的企業(yè)或商家。能拿到優(yōu)良的土地和地方頭長和要害部門的大力支持。但是這種類型的企業(yè)往往只考慮的土地和關(guān)系的這一頭，但對產(chǎn)品尤其是市場的另一頭準(zhǔn)備嚴(yán)重不足。一般都是一些區(qū)域性的企業(yè)或商家特別是一些外地企業(yè)以招商引資或政績工程的方式進(jìn)入。

D， 上下游行業(yè)借力進(jìn)入。由于上下游行業(yè)對房地產(chǎn)行業(yè)的主動了解和被動拖入，常在水邊走哪有鞋不濕。特別是與開發(fā)商的近親關(guān)系，一不小心也想分杯羹。

外行進(jìn)入運(yùn)營形態(tài)基本是四種

一種完全自組公司，在已經(jīng)成功的房企挖一到兩個(gè)成熟的職業(yè)經(jīng)理人或操盤手并帶出一個(gè)團(tuán)隊(duì)，借助他們的專業(yè)力量實(shí)現(xiàn)投資商向開發(fā)商的轉(zhuǎn)變；國內(nèi)如希望集團(tuán)，海外如荷蘭ING的后期職業(yè)代理人方式。

種是與一個(gè)成功的房企合作，國內(nèi)的如聯(lián)想與順弛當(dāng)年的合作；海外的如摩根與復(fù)地的合作。更多是充當(dāng)投資商的角色；

第三種是與經(jīng)驗(yàn)豐富的專業(yè)機(jī)構(gòu)合作，通過一個(gè)成功項(xiàng)目或品牌的運(yùn)做，完成外行到內(nèi)行的轉(zhuǎn)變。象號稱中國房地產(chǎn)勞斯萊斯的廣州“星河灣”與本土策劃大師王志綱的合作，包括較初北京萬通與香港策劃大家鄧智仁的合作。

第四種與金融機(jī)構(gòu)合作由二級市場切入，如海內(nèi)外機(jī)構(gòu)向四大資產(chǎn)公司和銀行單體或打包收購不良資產(chǎn)的方式。

其實(shí)無論何種形態(tài)，外行進(jìn)入房地產(chǎn)都有四大忌

一忌盲目樂觀，只憑道聽途說和別人勸說和引誘就擅自闖入，對市場和消費(fèi)者沒有基本的調(diào)查和深入的了解，定位嚴(yán)重不準(zhǔn)。在人才結(jié)構(gòu)和管理制度等方面也沒有充分的準(zhǔn)備。進(jìn)入后才發(fā)現(xiàn)到處是陷阱和難題。但是開弓沒有回頭箭，只能硬著頭皮往前走，用高昂的代價(jià)換來稀薄的利潤甚至虧損和下次成功的經(jīng)驗(yàn)。

二忌慣性思維：一些企業(yè)特別是其他行業(yè)的品牌公司，往往還依賴或不自覺的滑到老路上去。有的貿(mào)易型企業(yè)和工業(yè)企業(yè)在團(tuán)隊(duì)建設(shè)和運(yùn)營模式上基本不熟悉房地產(chǎn)企業(yè)的特點(diǎn)，還沿襲原有的觀念和機(jī)制，結(jié)果造成企業(yè)或項(xiàng)目人才流動頻繁管理混亂，幾乎功敗垂成！

三忌虎頭蛇尾：一些投資商由于對房地產(chǎn)行業(yè)和市場缺乏了解，以為投入啟動資金就可以拉動消費(fèi)，靠墊資和賣期房就能完成整個(gè)資金鏈的循環(huán)短期就能賺大錢。過程中就發(fā)現(xiàn)遠(yuǎn)不是這么簡單，較后后續(xù)資金跟不上，造成項(xiàng)目中斷或爛尾。不但沒掏到錢，反而把多年積累的錢砸進(jìn)去了。

四忌貪大求洋：一些成功的企業(yè)剛剛進(jìn)入房地產(chǎn)，就想做什么百年老店做支柱行業(yè)，不是頃囊而出也是重兵投入。結(jié)果由于房地產(chǎn)行業(yè)的政策和市場變化快，對房地產(chǎn)行業(yè)的周期性認(rèn)識模糊，導(dǎo)致五指分開，泥足深陷，企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略空洞而模糊，較后不得不壯士斷臂，收縮戰(zhàn)線。

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